Можно ли использовать два материнских капитала при покупке двух квартир в долевую собственность по городской программе соцподдержки?

Использование двух материнских капиталов при покупке двух квартир в рамках программы социальной поддержки Санкт-Петербурга

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести две квартиры на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, используя средства программы социальной поддержки местной администрации и два материнских капитала. Квартиры должны быть оформлены в равнодолевую собственность на 9 членов семьи. Ключевые вопросы: допустимость использования двух сертификатов на разные объекты, сочетание с региональной программой и порядок оформления собственности с участием несовершеннолетних.

Применимые нормы и их анализ

1. Требования к использованию материнского капитала на улучшение жилищных условий
Основной закон, регулирующий данный вопрос, — Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". В нем установлено обязательное условие при направлении средств на приобретение жилья:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10, пункт 4).

Это означает, что круг обязательных собственников жилья, приобретаемого с использованием маткапитала, строго определен: владелец сертификата, его супруг (супруга) и все его дети (включая тех, в связи с рождением которых право на капитал не возникало). Бабушка (ваша мама), сестра и её дети, если она не является владельцем сертификата, не входят в этот обязательный круг по закону о маткапитале.

2. Возможность использования двух материнских капиталов и части средств
Закон допускает распоряжение средствами по частям и по нескольким направлениям:

"Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям... Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала может осуществляться лицами, получившими сертификат, одновременно по нескольким направлениям, установленным настоящим Федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 7, пункты 3 и 4).

Таким образом, использование двух сертификатов (от разных владельцев) на приобретение двух разных объектов недвижимости законодательством не запрещено. Каждый сертификат используется в рамках своей сделки с соблюдением всех требований закона.

Что касается частичного использования одного капитала, закон предусматривает:

"В случае распоряжения средствами материнского (семейного) капитала не в полном объеме лица, получившие сертификат, вправе получить остаток средств материнского (семейного) капитала, если этот остаток не превышает 10 000 рублей, в виде единовременной выплаты." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 7, пункт 8).

Ваш остаток в 270 000 рублей превышает 10 000 рублей, следовательно, вы не сможете получить его наличными. Эти средства останутся на счете маткапитала и могут быть использованы в будущем на иные предусмотренные законом цели (например, образование детей, формирование накопительной пенсии).

3. Оформление долевой собственности с участием несовершеннолетних и военнослужащего
Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние дети, их интересы защищаются особым образом. Сделки по отчуждению или приобретению недвижимости за них совершают законные представители (родители). Более того, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом несовершеннолетнего, подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину... подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 54, часть 2).

Также, если в результате сделки несовершеннолетние приобретают доли в праве собственности, эта сделка должна быть нотариально удостоверена. Военнослужащий, являясь совершеннолетним и дееспособным, участвует в сделке самостоятельно.

4. Сочетание с программой социальной поддержки Санкт-Петербурга
В предоставленном контексте отсутствуют нормативные акты, регулирующие конкретную программу администрации Санкт-Петербурга. Её условия (оформление равных долей на всех 9 членов семьи) являются дополнительным требованием. Вы должны будете соблюсти одновременно требования:

• Федерального закона о маткапитале (оформление собственности на владельца сертификата, его супруга и всех детей).
• Условий региональной программы (оформление по 1/9 доле на каждого из 9 участников программы).

Это может привести к правовому коллизии: круг обязательных собственников по федеральному закону может не совпадать с кругом лиц по программе. Например, бабушка, не являющаяся владельцем сертификата или супругом такового, не обязана быть включена в число собственников по закону о маткапитале, но обязана по условиям программы.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Использовать два материнских капитала на две разные квартиры возможно, но каждая сделка должна соответствовать требованиям закона. На каждую квартиру, при покупке которой используются средства маткапитала, необходимо оформить собственность на владельца сертификата, его супруга (супругу) и всех его детей.

2. Частичное использование маткапитала (остаток 270 000 руб.) не позволяет получить эти деньги наличными. Остаток сохранится на счете для будущего использования на иные законные цели.

3. Ключевая проблема — согласование требований. Вам необходимо детально изучить условия программы социальной поддержки Санкт-Петербурга и выяснить в администрации, допускает ли она оформление собственности на иной круг лиц, чем все 9 участников программы. Если программа требует строго равные доли на всех, а закон о маткапитале — только на определенный круг, совместить эти требования в одной сделке, скорее всего, не получится. Возможно, потребуется разделение сделок: одна квартира покупается строго по программе на всех, а другая — с привлечением маткапитала только на обязательных по закону собственников.

4. Оформление сделки будет сложным. Придется заключать договоры купли-продажи с множеством сторон (продавец и 9 покупателей). Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как в ней участвуют несовершеннолетние. Нотариус также проверит соблюдение прав детей и возможность использования маткапитала.

5. Рекомендации:

   • Обратитесь в администрацию Санкт-Петербурга, курирующую программу, за письменными разъяснениями о возможности совмещения условий программы с требованием закона о маткапитале по кругу собственников.
   • Подайте заявление в Пенсионный фонд о возможности распоряжения средствами маткапитала в планируемом вами порядке, приложив предварительные договоры и условия программы. Это позволит получить предварительное согласие фонда.
   • В обязательном порядке проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве и вопросе использования материнского капитала, до подписания каких-либо документов и перечисления средств. Он поможет проанализировать условия программы, составить юридически грамотный договор и минимизировать риски признания сделки недействительной.