Выделение долей в доме, построенном с использованием материнского капитала: можно ли обойтись без нотариуса?
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь единственным зарегистрированным собственником жилого дома, построенного с использованием средств материнского капитала. Закон обязывает вас оформить это жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (вас, вашего супруга и детей). Вы хотите выполнить это обязательство, передав доли через договор дарения, составленный самостоятельно, чтобы избежать значительных расходов на нотариальное удостоверение. Ранее у вас был успешный опыт самостоятельного оформления дарения на иную недвижимость.
Применимые нормы права и ответы на ваши вопросы
1. Обязательно ли нотариальное удостоверение?
Да, в вашем случае нотариальное удостоверение договора дарения долей является обязательным. Это прямо установлено Гражданским кодексом.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574, пункт 3)
Это общее правило для любого договора дарения недвижимости между физическими лицами. Ваш предыдущий опыт, вероятно, относился к движимому имуществу или дарению, которое могло быть совершено устно (например, передача вещи), что регламентировано другими пунктами той же статьи.
2. Можно ли использовать соглашение о распределении долей вместо дарения?
Закон о материнском капитале предусматривает оформление жилья в общую собственность именно по соглашению.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Однако, если такое соглашение является основанием для государственной регистрации возникновения права собственности у новых лиц (вашего супруга и детей), оно подлежит государственной регистрации. На практике регистрирующие органы (Росреестр) зачастую требуют нотариального удостоверения любых сделок, направленных на отчуждение или возникновение прав на доли в недвижимом имуществе, особенно между близкими родственниками, чтобы исключить возможность оспаривания в будущем.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Хотя выделение долей впервые — это не совсем "отчуждение" в классическом смысле (вы не теряете право полностью, а определяете доли), на практике нотариусы и регистрирующие органы часто квалифицируют такое соглашение как сделку, требующую нотариальной формы для последующей регистрации.
3. Налоговые нюансы при дарении между близкими родственниками
При дарении долей в недвижимости между членами семьи (супругами, родителями и детьми) НДФЛ не возникает.
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)
Таким образом, вам, вашему супругу и детям не нужно платить налог с полученного в дар имущества и не нужно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ по этому основанию.
4. Какие документы необходимы для регистрации?
Для государственной регистрации перехода права собственности на доли в жилом доме в орган регистрации прав (через МФЦ) необходимо представить:
- Заявление о государственной регистрации.
- Документ, являющийся основанием для регистрации. В вашем случае это нотариально удостоверенный договор дарения или нотариально удостоверенное соглашение о распределении долей.
- Документ, удостоверяющий личность заявителей (или их законных представителей, если дети несовершеннолетние).
- Если от имени несовершеннолетних детей действуют родители, могут потребоваться документы, подтверждающие права законного представителя (свидетельства о рождении).
- Выписка из ЕГРН на дом (не всегда требуется, так как сведения запрашиваются органом регистрации в порядке межведомственного взаимодействия).
- Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права (2000 рублей - для физических лиц за объект недвижимости).
Справка о стоимости дома (например, кадастровая стоимость из ЕГРН) может понадобиться нотариусу для расчета тарифа за удостоверение сделки, но не является обязательным документом для подачи в Росреестр.
"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18)
Выводы и конкретные рекомендации
- Обойтись без нотариуса, скорее всего, не получится. Ввиду прямого требования закона о нотариальной форме договора дарения недвижимости и сложившейся практики регистрации соглашений о распределении долей по маткапиталу, обращение к нотариусу является практически неизбежным этапом.
- Выбор между договором дарения и соглашением о распределении долей с точки зрения обязательности нотариуса не принципиален — оба документа, скорее всего, потребуют удостоверения. Соглашение о распределении долей может быть более логичным документом, так как прямо предусмотрено законом о маткапитале и отражает суть исполнения вашей обязанности.
- Налог (НДФЛ) при дарении долей членам семьи платить не нужно. Это подтверждается Налоговым кодексом.
- Сроки выделения долей. Нарушение обязанности по выделению долей может повлечь административную ответственность, а также требования Пенсионного фонда РФ о возврате средств материнского капитала. Поэтому затягивать с оформлением не стоит.
- Рекомендации:
- Обратитесь к нотариусу для консультации и составления документа (соглашения о распределении долей или договора дарения). Объясните ситуацию с использованием маткапитала.
- Уточните у нотариуса перечень необходимых документов (паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, выписка из ЕГРН на дом и т.д.).
- После получения нотариально удостоверенного документа подайте его вместе с остальным пакетом в МФЦ или напрямую в Росреестр для государственной регистрации прав.
- Если стоимость услуг нотариуса кажется чрезмерной, вы можете получить предварительные расчеты у нескольких нотариусов, так как тарифы за техническую работу могут различаться. Однако сам нотариальный тариф (0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. для близких родственников) установлен законом.
В сложных ситуациях, особенно если возникают разногласия с Пенсионным фондом или есть особенности в правовом статусе имущества, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и семейном праве.
