Права собственников при сносе жилого дома с приватизированной квартирой и пропиской несовершеннолетнего

Получение компенсации при сносе аварийного дома для собственников квартиры в долевой собственности

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь одним из трех совладельцев приватизированной квартиры (38 кв. м) в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Право собственности оформлено как общая долевая собственность без определения конкретных размеров долей. В квартире зарегистрированы двое собственников и несовершеннолетний ребенок одного из них.

1. Определение размера долей

Поскольку соглашением доли не определены, закон устанавливает для них равный размер.

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 245, пункт 1)

Таким образом, у каждого из трех собственников (матери, дочери и брата) предполагается доля в размере 1/3 (одной трети) в праве общей собственности на квартиру.

2. Порядок и форма компенсации при сносе аварийного дома

Изъятие жилого помещения в связи со сносом аварийного дома регулируется нормами о предоставлении возмещения собственникам.

"Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, пункт 1)

Закон предусматривает две основные формы возмещения:

• Денежная компенсация (выкупная цена).
• Предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в счет возмещения.

Размер возмещения определяется соглашением с собственником, а принудительное изъятие возможно только после предварительного и равноценного возмещения.

"Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, пункт 6)

Ключевой критерий "равноценности" – это рыночная стоимость, а не только метраж или количество комнат. В сумму возмещения включается не только стоимость самой квартиры, но и доля в общем имуществе дома (включая земельный участок), а также все убытки, связанные с переездом.

"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, пункт 7)

3. Влияние регистрации несовершеннолетнего ребенка

Это самый важный и ограничивающий фактор в вашей ситуации. Наличие зарегистрированного в жилье несовершеннолетнего ребенка исключает возможность получения денежной компенсации.

"В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32.1, пункт 21)

Данная норма применяется к отношениям при изъятии жилья, в том числе в рамках программ расселения. Таким образом, вам и вашим совладельцам будет предоставлено исключительно другое жилое помещение.

4. Необходимость определения и оформления долей

Для участия в программе переселения и заключения соглашения с администрацией желательно и целесообразно определить и документально оформить размер долей каждого собственника. Хотя по закону доли считаются равными, администрации и Росреестру потребуется четкое понимание прав каждого для оформления перехода прав на новое жилье.
Определить доли можно:

• Путем заключения соглашения между всеми сособственниками.
• В судебном порядке, если согласия достичь не удалось.

После определения долей необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Вам положено равноценное жилое помещение. Из-за факта регистрации вашего несовершеннолетнего сына в изымаемой квартире денежная компенсация законом не предусмотрена. Вы получите квартиру, рыночная стоимость которой будет эквивалентна стоимости изымаемой (с учетом всех компенсируемых убытков).

2. Определение долей необходимо. Для ясности дальнейших процедур рекомендую вам, матери и брату заключить письменное соглашение об определении долей, закрепив за каждым по 1/3 доли в праве собственности, и зарегистрировать это изменение в Росреестре. Это упростит диалог с администрацией и оформление прав на новую квартиру.

3. Распределение новой квартиры. Вновь предоставленное жилое помещение, скорее всего, поступит в общую долевую собственность всех трех владельцев в тех же долях (по 1/3), если вы не договоритесь с администрацией о другом варианте (например, о предоставлении нескольких отдельных квартир, суммарная стоимость которых эквивалентна возмещению).

4. Действуйте совместно. Распоряжение имуществом в долевой собственности требует согласия всех участников.

   "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246, пункт 1)

   Все решения по переговорам с администрацией, выбору варианта предоставляемого жилья, подписанию соглашения должны приниматься единогласно.

5. Ваши следующие шаги:

   • Обсудите и заключите соглашение о долях с матерью и братом.
   • Подготовьте документы: свидетельства о праве собственности, паспорта, свидетельство о рождении сына, выписку из домовой книги.
   • Обратитесь в уполномоченный орган местной администрации (департамент строительства, жилищной политики или аналогичный), курирующий программу расселения, для получения проекта соглашения об изъятии недвижимости и предложения вариантов жилья.
   • Внимательно изучите проект соглашения. Обратите внимание на расчет рыночной стоимости, предлагаемое жилье (его местоположение, метраж, состояние).
   • При необходимости оценки справедливости предложения или для ведения сложных переговоров рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.