Правомерность требования нотариуса о дополнительном выделении долей детям при продаже квартиры с использованием маткапитала

Правомерно ли требование нотариуса оформить нотариальное соглашение о выделении долей детям, если они уже являлись сособственниками?

Анализ ситуации

Вы с супругом приобрели квартиру в ипотеку и изначально оформили её в долевую собственность, где каждому из двух детей уже были выделены доли по 1/10. Впоследствии вы направили средства материнского капитала на частичное погашение ипотеки. После полного погашения ипотеки вы решили продать квартиру, выделили детям доли в другой квартире и получили разрешение органа опеки. Нотариус на сделке требует оформить нотариальное соглашение о выделении долей детям именно в продаваемой квартире, утверждая, что после использования материнского капитала вы обязаны это сделать.

Применимые нормы права

1. Обязанность оформить жильё в общую собственность после использования материнского капитала

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению."

2. Цель требования закона — защита прав детей

Закон предписывает оформить жильё в общую собственность родителей и детей, чтобы гарантировать, что дети получат долю в том жилье, которое было приобретено (или на погашение ипотеки которого) были направлены средства материнского капитала. Однако, если дети уже являлись сособственниками на момент использования средств материнского капитала, то их права уже были обеспечены.

3. Возможность исполнения обязательства иным способом (выделение долей в другом жилье)

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П указал:

"...обязанность по выделению долей детям может быть исполнена не только путем оформления права собственности на приобретенное с использованием средств материнского капитала жилое помещение, но и путем предоставления детям иного жилого помещения в собственность, если это не ущемляет их права и законные интересы."

Таким образом, закон не устанавливает исключительно обязанность выделить доли именно в том жилье, на которое были направлены средства маткапитала. Выделение долей в другом жилом помещении с разрешения органа опеки также является законным способом исполнения обязательства.

Ответы на вопросы

1. Возникает ли обязанность выделить доли детям в этой квартире, если они уже являлись сособственниками до использования материнского капитала?

Нет, такая обязанность не возникает. Ваши дети уже являлись собственниками долей (по 1/10) в этой квартире с момента её приобретения. Это означает, что требование закона о наделении детей долями было исполнено изначально — ещё до использования материнского капитала. Направление средств материнского капитала на погашение ипотеки не создаёт новой обязанности выделить доли, поскольку дети уже были сособственниками. Закон требует оформить жильё в общую собственность, но если это уже сделано, повторное выделение долей не требуется.

2. Является ли выделение долей в другом жилье с разрешения опеки достаточным исполнением обязательства по выделению долей детям?

Да, является. Как указал Конституционный Суд РФ, обязательство может быть исполнено путём предоставления детям иного жилого помещения в собственность, если это не ущемляет их права. Вы получили разрешение органа опеки на продажу квартиры, что подтверждает, что выделение долей в другом жилье признано органом опеки законным и не нарушающим права детей. Более того, поскольку дети уже являлись сособственниками продаваемой квартиры, продажа без их согласия невозможна, и орган опеки, давая разрешение, уже проверил, что их права будут защищены.

3. Правомерно ли требование нотариуса об обязательном нотариальном соглашении о выделении долей именно в данной квартире?

Нет, требование нотариуса не является правомерным в сложившейся ситуации по следующим основаниям:

• Дети уже являются сособственниками квартиры с долями по 1/10, зафиксированными в договоре купли-продажи и зарегистрированными в ЕГРН. Повторное «выделение» долей в той же квартире не имеет правового смысла, так как право собственности уже оформлено.

• Обязанность, предусмотренная ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, исполнена вами при первоначальном оформлении квартиры в долевую собственность.

• Выделение долей в другом жилье с разрешения органа опеки является законным способом исполнения обязательства (позиция Конституционного Суда РФ).

• В силу ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус обязан разъяснять права и обязанности, предупреждать о последствиях, но не может требовать совершения действий, не предусмотренных законом. Принуждение к оформлению нотариального соглашения, когда в нём нет необходимости, не основано на законе.

Нотариус может отказать в удостоверении сделки только по основаниям, перечисленным в ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, в частности если сделка «не соответствует требованиям закона». В данном же случае сделка соответствует закону, поскольку права детей не ущемляются.

Выводы и рекомендации

1. Вы вправе настаивать на том, что обязательство по выделению долей детям исполнено ещё при первоначальном оформлении квартиры в долевую собственность. Использование материнского капитала не создаёт новой обязанности, так как дети уже были собственниками.

2. Разрешение органа опеки на продажу квартиры с условием выделения долей в другом жилье является законным и достаточным основанием для совершения сделки.

3. Рекомендую:

   • Предоставить нотариусу письменные разъяснения вашей позиции со ссылкой на то, что дети уже являются сособственниками и обязательство исполнено.
   • Приложить копию разрешения органа опеки и документы, подтверждающие выделение долей детям в другом жилье.
   • Если нотариус продолжит настаивать, вы вправе обратиться к другому нотариусу, который более компетентен в данном вопросе.
   • В случае отказа в удостоверении сделки вы можете обжаловать действия нотариуса в судебном порядке или обратиться в нотариальную палату субъекта РФ.

4. Если ситуация не разрешится, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на семейном праве и сделках с недвижимостью с участием детей, для подготовки правовой позиции и, при необходимости, представления интересов в суде.