Здравствуйте! Купили дом на маткапитал, оформили на меня и детей. Теперь хотим переписать его на моего родственника (не члена семьи). Возможно ли это? Нужно ли выделять доли детям? Или сначала погасить обязательство перед ПФР? Дом уже в собственности, но с обременением. Подскажите, как это сделать законно? Если нельзя полностью переоформить, то можно ли продать? Какие риски?
НейроадвокатСитуация, которую вы описываете, затрагивает несколько правовых аспектов: обязательство по оформлению долей на детей, наличие обременения (залога) в силу закона и необходимость защиты имущественных прав несовершеннолетних. Полное отчуждение дома в пользу родственника, не являющегося членом семьи, без одновременного предоставления детям равноценного жилья, законодательством прямо не допускается и сопряжено с высокими рисками признания сделки недействительной.
Вы указали, что дом уже оформлен на вас и детей. Однако стоит убедиться, что обязательство перед Пенсионным фондом РФ по выделению долей выполнено в соответствии с законом, и обременение снято.
Согласно закону, жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4).
Кроме того, на доме может сохраняться залог в силу закона — обременение в пользу Пенсионного фонда РФ, которое возникает с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретённое с использованием средств маткапитала.
"Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, считается находящимся в залоге в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на него. Залогодержателем по такому залогу является Российская Федерация в лице уполномоченного федерального органа исполнительной власти" (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 77, пункт 1).
Это обременение прекращается после исполнения обязательства по использованию средств материнского капитала — то есть после того, как вы оформили доли на себя, супруга (если применимо) и детей.
"Залог, предусмотренный частью 1 настоящей статьи, прекращается после исполнения обязательства по использованию средств материнского (семейного) капитала в порядке, установленном Правительством Российской Федерации" (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 77, пункт 2).
Если регистрационная запись об ипотеке не погашена, её необходимо погасить. Для этого нужно подать в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо заявление залогодержателя, либо решение суда).
"Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя..." (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 25, пункт 1).
Полное отчуждение дома (дарение, продажа) в пользу родственника, не являющегося членом семьи, фактически невозможно без одновременного предоставления детям равноценного жилья либо получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Несовершеннолетние дети являются собственниками долей в доме. Закон защищает их имущественные права. Ваши действия как родителя по распоряжению имуществом детей строго ограничены.
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного... а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного" (Гражданский кодекс РФ, статья 37, пункт 2).
Эти правила распространяются и на родителей при распоряжении имуществом несовершеннолетних детей.
Таким образом, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства вы не можете продать или подарить долю ребёнка. Орган опеки даст такое разрешение только при условии, что взамен отчуждаемого жилья (или его доли) ребёнок получит равноценное жильё в собственность.
"Орган опеки и попечительства дает предварительное разрешение, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного, в том числе на совершение сделок, предусмотренных статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", статья 21, пункт 1).
"В исключительных случаях орган опеки и попечительства может разрешить отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при условии одновременного приобретения на имя подопечного другого жилого помещения, равноценного по общей площади и стоимости, или при условии, что денежные средства, вырученные от отчуждения, будут зачислены на счет подопечного в банке" (Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", статья 21, пункт 2).
Продать дом можно, но при соблюдении следующих обязательных условий:
Снять обременение (ипотеку в силу закона) — подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Росреестр, если она ещё не погашена.
Получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних детей. Орган опеки проверит, не ухудшаются ли жилищные права детей. Обычно разрешение даётся при условии, что:
Соблюсти преимущественное право покупки других участников долевой собственности (если продажа не всех долей сразу). Согласно ГК РФ, при продаже доли постороннему лицу другие собственники имеют преимущественное право покупки.
Заключить договор купли-продажи в нотариальной форме (обязательно для сделок с долями в праве общей собственности).
Получить нотариально удостоверенное согласие супруга (если дом приобретён в браке, за исключением случая, когда брачным договором установлено иное).
Риски крайне высоки. Если вы попытаетесь совершить сделку без соблюдения описанных выше требований, она может быть признана недействительной:
1. Ничтожность сделки — если сделка совершена без согласия органа опеки и попечительства, она является ничтожной.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения" (Гражданский кодекс РФ, статья 168, пункт 2).
2. Признание сделки недействительной по иску залогодержателя — если обременение не снято, залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной и применения последствий недействительности.
"При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит" (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 39).
3. Признание сделки оспоримой по иску органа опеки или прокурора — если права детей существенно нарушены.
4. Последствия недействительности сделки — двусторонняя реституция: всё полученное по сделке возвращается сторонам. Это означает, что дом вернётся в вашу собственность, а родственник получит обратно уплаченные деньги (если была купля-продажа). Однако, если родственник является добросовестным приобретателем, могут возникнуть сложности с истребованием имущества.
"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли" (Гражданский кодекс РФ, статья 302, пункт 1).
Полностью переоформить дом на родственника (не члена семьи) без одновременного предоставления детям равноценного жилья НЕВОЗМОЖНО. Закон этого не допускает. Попытка такой сделки приведёт к её недействительности.
Продать дом можно, но только при соблюдении следующих условий:
Если вы хотите передать дом родственнику, практически осуществимым вариантом является продажа дома, а затем покупка другого жилья для вашей семьи, где детям снова будут выделены доли. Вырученные от продажи средства вы сможете направить на приобретение нового жилья.
Категорически не рекомендую пытаться совершить сделку без разрешения органа опеки. Это грозит:
Рекомендую обратиться к опытному адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве, для разработки законной схемы сделки. Адвокат сможет подготовить проект договора, сопровождать получение разрешения органа опеки и провести сделку в полном соответствии с законом.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
