Здравствуйте, подскажите пожалуйста, можно ли использовать материнский капитал на выкуп долей жилого дома у близких родственников? У меня сейчас в собственности 1/4 дома, хочу выкупить остальные доли. Дом находится в пригороде, доли оформлены отдельно. Возможно ли такое и какие могут быть ограничения?
НейроадвокатЗдравствуйте! Рассмотрим вашу ситуацию подробно, опираясь на законодательство.
Да, это допускается. Закон не содержит прямого запрета на приобретение именно доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок" (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 10, часть 1, пункт 1)
Кроме того, Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, устанавливают:
"Лицо, получившее сертификат, вправе использовать средства (часть средств) материнского капитала: на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок" (Источник: Постановление Правительства РФ № 862, пункт 2)
Таким образом, покупка доли в праве собственности на жилой дом не противоречит закону и может быть оплачена средствами материнского капитала.
Это ключевой момент вашей ситуации. Да, ограничения существуют, и они напрямую влияют на возможность использования средств материнского капитала.
В части 8 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ указано:
"В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, допускается приобретение жилого помещения, находящегося на территории Российской Федерации, у близких родственников (родителей, детей, супругов, братьев, сестер, внуков, дедушек, бабушек). При этом приобретение жилого помещения у указанных лиц с использованием средств материнского (семейного) капитала не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящей частью" (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 10, часть 8)
Расшифровка этого положения:
Прямая покупка долей у близких родственников без привлечения кредитных средств НЕ ДОПУСКАЕТСЯ. Если вы просто заключаете договор купли-продажи долей с родственниками (братьями, сестрами, родителями, детьми, супругами, дедушками, бабушками, внуками) и хотите оплатить его напрямую материнским капиталом — в этом будет отказано.
Исключение (когда допускается): Если вы используете материнский капитал на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) или на погашение основного долга/процентов по такому кредиту, который был взят на приобретение этого жилья, — тогда покупка у близких родственников возможна.
Да, соответствует. Выкуп долей дома с целью стать единственным собственником всего жилого помещения безусловно является улучшением жилищных условий, так как:
При этом приобретаемое жилое помещение должно отвечать требованиям закона:
"Жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должно быть пригодно для проживания (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям законодательства)" (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 10, часть 3)
Также важно, чтобы дом находился на территории Российской Федерации.
Да, это обязательное условие. Закон прямо устанавливает такую обязанность.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Аналогичное правило содержится в пункте 15(1) Постановления Правительства РФ № 862:
"Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Фондом средств материнского капитала" (Источник: Постановление Правительства РФ № 862, пункт 15(1))
Важно: После выкупа долей дом (вся доля, приобретенная за счет материнского капитала) должен быть оформлен в общую собственность:
Размер долей определяется по соглашению между вами.
Исходя из анализа нормативных актов, Пенсионный фонд (СФР) может запросить или потребовать следующие документы и условия (в вашей ситуации — при условии, что сделка будет оформлена через ипотечный кредит):
Договор купли-продажи долей, прошедший государственную регистрацию в Росреестре:
"Сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию" (Источник: Постановление Правительства РФ № 862, пункт 8, подпункт "а")
Заключение о соответствии жилого помещения требованиям к жилому помещению и его пригодности для проживания, если приобретается жилой дом (часть жилого дома):
"Сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома)… требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления" (Источник: Постановление Правительства РФ № 862, пункт 8, подпункт "в")
Нотариальное обязательство о выделении долей детям и супругу в течение 6 месяцев после снятия обременения (если сделка с использованием кредита) или после перечисления средств.
Сведения о зарегистрированном праве на жилое помещение на ваше имя или имя вашего супруга (супруги).
Если сделка будет проводиться через ипотеку — кредитный договор (договор займа).
Использовать материнский капитал на прямой выкуп долей у близких родственников (без ипотеки) — НЕЛЬЗЯ. Закон прямо это запрещает.
Единственный легальный путь — оформить сделку с привлечением ипотечного кредита (займа) и направить материнский капитал на погашение этого кредита либо первоначального взноса. Это прямо разрешено законом.
После приобретения вы обязаны выделить доли в праве собственности на весь дом (или на приобретенную часть) всем членам семьи — себе, супругу и всем детям.
Рекомендуется: Обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и семейном праве, для составления схемы сделки, учитывающей возможность привлечения ипотечного кредита. Также рекомендую предварительно проконсультироваться в территориальном отделении Социального фонда России (СФР) по вопросу предоставления конкретного перечня документов для вашей ситуации.
Предупреждение: Попытка провести сделку через посредников или иную схему, направленную на обход прямого запрета (например, оформление не купли-продажи, а иного договора), может быть признана ничтожной сделкой в соответствии со статьей 170 ГК РФ:
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна" (Источник: ГК РФ, статья 170, пункт 1)
В случае признания сделки недействительной средства материнского капитала придется вернуть в бюджет.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
