Вопрос о возможности выкупа доли в квартире у совершеннолетнего родственника в пользу несовершеннолетнего ребенка с использованием материнского капитала

Использование материнского капитала для выкупа доли у совершеннолетнего сына в пользу несовершеннолетнего ребенка: анализ ситуации

Здравствуйте. Вы планируете использовать средства материнского (семейного) капитала (далее — МСК) для выкупа доли в квартире у своего совершеннолетнего сына (23 года) в пользу своего несовершеннолетнего ребенка (12 лет). Рассмотрим правовые аспекты такой сделки.

1. Допустимо ли использовать материнский капитал на выкуп доли у совершеннолетнего сына в пользу младшего ребенка?

Да, это возможно, но с учетом ряда условий.

Целевое назначение. Средства МСК могут направляться на улучшение жилищных условий. Согласно статье 10 Федерального закона № 256-ФЗ, средства капитала могут направляться "на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок". Выкуп доли в праве собственности на квартиру является законной сделкой, направленной на увеличение доли вашего несовершеннолетнего ребенка в собственности на жилье, что, безусловно, улучшает его жилищные условия.

Ключевое требование. Часть 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ устанавливает императивное правило:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению"

Это означает, что вы не можете просто выкупить долю и оформить её только на одного ребенка. После использования средств МСК вся квартира (или, как минимум, приобретенная доля, если она будет оформляться с соблюдением долей всех членов семьи) должна быть оформлена в общую долевую собственность: вас, вашего супруга (если он есть) и всех ваших детей (включая того, за счет которого возникло право на капитал, и того, в чью пользу выкупается доля, а также всех остальных детей).

Таким образом, если ваш совершеннолетний сын продает свою долю, а вы покупаете её за счет МСК, то в итоге вы должны будете перераспределить доли так, чтобы собственниками стали все члены семьи (вы, супруг(а) и все несовершеннолетние дети). Доля вашего совершеннолетнего сына, который не является членом вашей семьи в контексте Закона о МСК (он не является вашим несовершеннолетним ребенком или супругом/ой), после продажи просто перейдет к вам. Но вы, как владелец сертификата, обязаны будете оформить всё в общую собственность семьи.

2. Обязательно ли выделять доли всем членам семьи?

Да, обязательно. Как указано выше, часть 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ требует оформить жилое помещение в общую собственность на:

• лицо, получившее сертификат (вас);
• его супруга (супругу);
• детей (всех, включая первого, второго, третьего и последующих).

Поэтому недостаточно оформить долю только на 12-летнего ребенка. Вам необходимо будет после сделки (или одновременно с ней) составить соглашение об определении долей, по которому все члены семьи получат свои доли в праве на эту квартиру (или её часть, с учетом того, что доля выкуплена).

3. Требуется ли нотариальное удостоверение сделки?

В вашем случае — да, требуется. Это следует из статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 1.1 этой статьи:

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением..."

Вы перечисляете все исключения (например, когда все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке). В вашем случае продается только доля одного участника (вашего сына), поэтому ни одно из исключений не применимо.

Более того, часть 2 той же статьи 42 уточняет:

"Нотариальное удостоверение сделок, указанных в части 1 настоящей статьи, обязательно в случаях, если такие сделки заключаются с участием несовершеннолетних граждан..."

Поскольку покупателем является несовершеннолетний ребенок (12 лет), даже если бы сделка подпадала под исключения, она всё равно должна быть нотариально удостоверена. Итак, договор купли-продажи доли должен быть удостоверен нотариусом.

4. Какие документы предоставлять в Социальный фонд России (СФР)?

Исходя из норм Закона № 256-ФЗ и подзаконных актов (которые не приведены в контексте, но следуют из закона), вам потребуется предоставить:

1. Заявление о распоряжении средствами МСК (подается в СФР).
2. Паспорт владельца сертификата.
3. Сертификат на материнский (семейный) капитал (или его дубликат).
4. Договор купли-продажи доли, удостоверенный нотариусом. В нем должно быть указано, что расчет производится за счет средств МСК.
5. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая право собственности продавца (вашего сына) на продаваемую долю, а также подтверждающая, что на квартиру не наложены обременения.
6. Нотариально удостоверенное обязательство владельца сертификата (ваше) о том, что вы в течение 6 месяцев после перечисления средств капитала оформите квартиру (или приобретенную долю в рамках соглашения) в общую собственность всех членов семьи (себя, супруга(и) и всех детей) с определением долей по соглашению. Это обязательство является обязательным условием для одобрения сделки СФР, вытекающим из части 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ.
7. Свидетельство о рождении ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на МСК (если это не тот ребенок, в чью пользу выкупается доля, то его свидетельство тоже понадобится).
8. Свидетельство о браке (если состоите в браке) или решение о расторжении брака.
9. Документ, подтверждающий, что продавец (ваш сын) уведомил остальных участников долевой собственности о продаже своей доли (поскольку вы являетесь участником долевой собственности, вам потребуется доказать, что вы как сособственник не возражаете, либо предоставить отказ от преимущественного права покупки). Нотариус сам проверит соблюдение преимущественного права покупки (статья 26 218-ФЗ).

Выводы и рекомендации

1. Да, вы можете выкупить долю у сына в пользу 12-летнего ребенка за счет МСК, но с условием последующего оформления квартиры в общую собственность всех членов семьи (родителей и всех детей).
2. Недостаточно оформить долю только на одного ребенка. Вам нужно будет составить соглашение об определении долей, включив в него всех членов семьи.
3. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению (статья 42 218-ФЗ).
4. Перед подачей документов в СФР обязательно получите нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей. Без него СФР может отказать в распоряжении средствами (статья 8 Закона № 256-ФЗ — отказ в связи с указанием направления, не предусмотренного законом).
5. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью с использованием материнского капитала, для подготовки договора купли-продажи и соглашения об определении долей с учетом вашей конкретной ситуации. Это поможет избежать ошибок и отказов со стороны СФР или Росреестра.

Надеюсь, мой ответ был полезен.