Проблема расселения из аварийного жилья при дарении доли несовершеннолетнему без нотариального соглашения

Отказ муниципалитета в заключении договора мены при расселении аварийного жилья: правовой анализ ситуации

Анализ ситуации

Вы проживаете в аварийном доме, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Доли детям были выделены сразу после покупки. Впоследствии родился еще один ребенок, которому отец подарил часть своей доли по договору дарения (без нотариального удостоверения). Доля зарегистрирована в Росреестре. При расселении муниципалитет отказывает в заключении договора мены, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, мотивируя тем, что доля последнему ребенку выделена не по нотариальному соглашению.

Применимые нормы права

1. О форме договора дарения между близкими родственниками

Ключевым для вашей ситуации является вопрос о том, требовалось ли нотариальное удостоверение договора дарения доли от отца сыну.

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (ГК РФ, статья 574, пункт 3, в редакции Федерального закона от 13.12.2024 N 459-ФЗ).

Однако Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает исключение для близких родственников:

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании договора дарения, заключенного между близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, усыновителями, усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) в соответствии с пунктом 2 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется без нотариального удостоверения такого договора, если иное не предусмотрено законом" (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 7.1).

Однако необходимо учитывать специальные требования к сделкам с долями в праве общей собственности:

"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых в нотариальной форме" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 42, пункт 1.1).

Исключения для близких родственников в статье 42 не предусмотрены. Это означает, что сделка по отчуждению доли в праве общей собственности (в том числе дарение между близкими родственниками) должна быть нотариально удостоверена, если только не отчуждаются все доли участников долевой собственности по одной сделке.

2. О последствиях несоблюдения нотариальной формы

"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность" (ГК РФ, статья 163, пункт 3).

"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения" (ГК РФ, статья 168, пункт 2).

3. О регистрации права собственности

Несмотря на возможную ничтожность сделки, право собственности ребенка было зарегистрировано в Росреестре. В силу закона:

"Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином" (ГК РФ, статья 8.1, пункт 6).

4. О расселении аварийного жилья с долями детей

"В случае, если жилое помещение, признанное в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, при расселении такого жилого помещения с каждым из собственников заключается отдельный договор мены (или соглашение об изъятии) в отношении принадлежащей ему доли" (ЖК РФ, статья 32, часть 8.2).

"При изъятии жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственнику такого жилого помещения предоставляется возмещение за изымаемое жилое помещение либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену" (ЖК РФ, статья 32, часть 8.2).

5. Об обязательстве при использовании материнского капитала

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4).

Ответы на вопросы

1. Правомерен ли отказ муниципалитета?

Отказ муниципалитета формально может быть признан правомерным, но с учетом важных оговорок.

В силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Исключение для близких родственников в данной норме не предусмотрено. Поскольку договор дарения доли не был нотариально удостоверен, такая сделка является ничтожной (статья 163, пункт 3 ГК РФ).

Однако право собственности ребенка зарегистрировано в ЕГРН. Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока право не оспорено в судебном порядке. Муниципалитет не вправе самостоятельно признавать сделку недействительной — это прерогатива суда.

2. Является ли договор дарения доли достаточным основанием для признания ребенка собственником?

Формально — нет, фактически — с учетом регистрации права — да.

Договор дарения, не удостоверенный нотариально при том, что закон требует такого удостоверения, является ничтожной сделкой. Однако факт государственной регистрации права собственности создает презумпцию законности права. Пока право не оспорено в суде, ребенок считается собственником доли.

В контексте расселения аварийного жилья важно, что муниципалитет не может игнорировать зарегистрированное право ребенка.

3. Обязательно ли при заключении договора мены соблюдение специального порядка?

Для целей расселения достаточно любой законной сделки, повлекшей регистрацию права собственности.

Однако в вашем случае договор дарения не был нотариально удостоверен, что может являться основанием для признания его ничтожным. Это создает риск для муниципалитета, который может опасаться, что сделка будет оспорена в будущем.

4. Каковы правовые последствия для расселения?

Правовые последствия двоякие:

1. Позитивный для вас аспект: Право собственности ребенка зарегистрировано, и муниципалитет обязан учитывать его как собственника при расселении.

2. Негативный аспект: Муниципалитет вправе отказать в заключении договора мены до устранения нарушения (нотариального удостоверения сделки или признания ее действительной в судебном порядке).

Выводы и рекомендации

Ваша позиция небезнадежна, но требует активных действий.

1. Муниципалитет необоснованно расширительно толкует ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Данная норма регулирует порядок заключения договора мены при расселении, а не требования к форме сделок по отчуждению долей. Она не устанавливает, что доли детям могут выделяться только по нотариальному соглашению.

2. Однако формально сделка дарения без нотариуса может быть признана ничтожной (ст. 163, 168 ГК РФ, ст. 42 Закона № 218-ФЗ), что создает для муниципалитета риски.

3. Рекомендуется:

   • Обратиться в суд с иском о признании права собственности ребенка на долю, если муниципалитет продолжает отказывать. В суде можно будет доказать, что сделка фактически исполнена, право зарегистрировано, а отсутствие нотариальной формы не должно ущемлять права ребенка.

   • Заключить нотариальное соглашение об определении долей (альтернатива — задним числом удостоверить договор дарения у нотариуса), чтобы устранить формальный недостаток. Это может быть сделано по соглашению всех сособственников.

   • Обжаловать отказ муниципалитета в судебном порядке, ссылаясь на то, что зарегистрированное право собственности ребенка является законным и подлежит учету при расселении. Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

   • Обратиться в органы опеки и попечительства для защиты прав несовершеннолетнего ребенка.

4. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для разработки стратегии защиты ваших прав и прав ребенка. Адвокат поможет подготовить исковое заявление в суд о признании права собственности или о признании сделки действительной (ст. 165 ГК РФ).