Выкуп доли в квартире с обременением с использованием материнского капитала
Анализ ситуации
Вы планируете выкупить долю в квартире у своей сестры, используя средства материнского (семейного) капитала. Однако на квартиру наложено временное ограничение (обременение), что препятствует государственной регистрации перехода права собственности. Ваша ситуация требует разграничения двух возможных видов обременений: арест/запрет (в связи с судебным спором) и ипотека (залог), поскольку правовые последствия и порядок действий существенно различаются.
1. Основания и порядок снятия временного ограничения (обременения)
А) Если наложен арест или запрет (в связи с судебным спором)
Согласно статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственной регистрации прав приостанавливается, если:
"в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом" (Источник: ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 37)
Также статья 60 указанного закона прямо устанавливает:
"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ареста или запрета на совершение определенных действий с недвижимым имуществом, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральным законом" (Источник: ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 60, часть 1)
Для снятия ареста/запрета необходимо:
- Получить судебный акт или акт уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.
- Направить заверенную копию такого акта в орган регистрации прав.
Как указано в статье 32:
"Суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом... направляют в орган регистрации прав... заверенную копию акта о снятии ареста или запрета" (Источник: ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 32, часть 13)
Б) Если установлена ипотека (залог в связи с кредитом/займом)
Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":
"Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: ... совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя... Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки" (Источник: ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 25, часть 1)
Статья 60 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает общие основания для погашения записи об ограничении (обременении) прав:
"Запись об ограничении (обременении) прав погашается на основании: ... решения государственного регистратора прав при поступлении в орган регистрации прав заявления о прекращении ограничения (обременения) прав от лица, в пользу которого оно было установлено... либо от лиц, уполномоченных на это в установленном порядке" (Источник: ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 60, часть 1, пункт 2)
2. Допустимая последовательность действий
При аресте или запрете
Статья 60 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ареста или запрета на совершение определенных действий с недвижимым имуществом, не допускается"
Вывод: регистрация перехода права собственности на долю при наличии ареста/запрета невозможна. Требуется обязательное предварительное снятие такого обременения до подачи документов на регистрацию сделки.
При ипотеке (залоге)
Ситуация иная. Согласно статье 53 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":
"Если в отношении объекта недвижимого имущества... осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости... осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности... запись... о государственной регистрации ипотеки... сохраняется" (Источник: ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 53, часть 4)
Также статья 37 ФЗ "Об ипотеке" устанавливает:
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37, часть 1)
Вывод: при ипотеке можно одновременно подать документы на снятие обременения и регистрацию перехода права, но для этого необходимо:
- Письменное согласие залогодержателя (банка/кредитора) на отчуждение доли
- Либо предварительное погашение ипотеки (если кредит погашен)
Обратите внимание на норму о сохранении ипотеки при переходе права:
"Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения..., становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке" (Источник: ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 38, часть 1)
3. Использование материнского капитала при наличии обременения
Статья 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" устанавливает:
Средства материнского капитала могут направляться "на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок" (Источник: ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 1, пункт 1)
Однако имеются важные ограничения:
"Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно быть свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей" (Источник: ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 9)
Исключение установлено частью 10:
"В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств материнского (семейного) капитала и на момент государственной регистрации права собственности на такое жилое помещение оно обременено правами третьих лиц (в том числе залогом), в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть указано обязательство продавца (залогодателя) о погашении залога и снятии обременения до направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение такого жилого помещения" (Источник: ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 10)
Также часть 8 этой же статьи допускает:
"Средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения, находящегося в залоге у кредитной организации" (Источник: ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 8)
Выводы и конкретные рекомендации
1. По снятию ограничения (обременения)
Если это арест/запрет в связи с судебным спором:
- Снятие возможно только на основании судебного акта или акта уполномоченного органа
- Необходимо обратиться в суд или к должностному лицу, наложившему арест, для его отмены
- Только после получения копии акта о снятии и её направления в Росреестр можно регистрировать сделку
Если это ипотека:
- Если кредит погашен — подаётся совместное заявление залогодателя и залогодержателя (или заявление залогодержателя) о погашении регистрационной записи об ипотеке
- Если кредит не погашен — необходимо получить письменное согласие залогодержателя (банка) на отчуждение доли, после чего сделку можно регистрировать, а запись об ипотеке сохранится
2. По последовательности действий
При аресте/запрете: строго последовательно: сначала снятие обременения → затем регистрация сделки. Одновременная регистрация невозможна.
При ипотеке: возможна одновременная подача документов на снятие обременения и регистрацию перехода права, если имеется согласие залогодержателя.
3. По использованию материнского капитала
Закон допускает использование материнского капитала для выкупа доли при наличии обременения, НО с соблюдением обязательных условий:
-
В договоре купли-продажи должно быть указано обязательство продавца (вашей сестры) погасить залог и снять обременение до момента перечисления средств материнского капитала (часть 10 статьи 10)
-
Допускается приобретение жилого помещения, находящегося в залоге у кредитной организации (часть 8 статьи 10)
-
После приобретения жилого помещения с использованием средств материнского капитала вы обязаны оформить его в общую собственность свою, супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению (часть 4 статьи 10)
-
Обратите внимание на основания для отказа в распоряжении средствами материнского капитала:
"В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: ... наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома... аварийным" (Источник: ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 8, часть 2, пункт 8)
Рекомендация
Учитывая сложность ситуации, рекомендую:
- Точно установить вид обременения — заказать выписку из ЕГРН на квартиру (это можно сделать через МФЦ или онлайн)
- Если это арест/запрет — сначала добиться его снятия через суд или орган, его наложивший
- Если это ипотека — обратиться в банк (залогодержателю) за получением согласия на отчуждение доли или за информацией о возможности погашения кредита
- Обратиться к адвокату для оценки конкретных обстоятельств, особенно если обременение связано с судебным спором
- Учесть обязательство по оформлению долей на детей при использовании материнского капитала
Без предварительного устранения препятствий Росреестр правомерно откажет в регистрации сделки на основании статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
