Покупка доли в квартире: как правильно оформить, чтобы в итоге владеть 2/3 совместно с дочерью
Краткий разбор ситуации
У вас есть 1/3 доля в трёхкомнатной квартире. Третий собственник продаёт свою 1/3 долю. Вы хотите её выкупить, чтобы в итоге у вас с дочерью было 2/3. Ваша дочь в настоящее время не является собственником. Возникает несколько юридических вопросов: нужно ли соблюдать преимущественное право покупки, можно ли купить долю сразу на двоих, обязательно ли нотариальное удостоверение, и как лучше поступить, чтобы не было проблем.
1. Преимущественное право покупки: ваше положение и порядок действий
Вы, как участник долевой собственности, не являетесь «посторонним лицом» для продавца. Однако в квартире есть ещё один сособственник (вторая 1/3 доля), который не продаёт свою долю. Именно по отношению к нему у продавца возникает обязанность соблюсти преимущественное право покупки, если он продаёт долю постороннему.
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» (ГК РФ, статья 250, пункт 1).
Важный нюанс: Вы сами являетесь участником долевой собственности. Поэтому, если вы покупаете долю лично, вы не являетесь «посторонним лицом» — ваша покупка не требует соблюдения преимущественного права со стороны другого сособственника. Продавец не обязан извещать другого сособственника, если продаёт долю вам — участнику общей долевой собственности.
Однако если в договоре будет фигурировать ваша дочь как второй покупатель (постороннее лицо), продавец обязан известить другого сособственника.
Что нужно сделать:
- Если покупателем будете только вы (как участник долевой собственности) — извещение другого сособственника не требуется.
- Если в договоре будет ваша дочь — необходимо, чтобы продавец письменно известил второго сособственника о продаже доли, и тот либо в течение месяца купил долю, либо письменно отказался от преимущественного права.
«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу» (ГК РФ, статья 250, пункт 2).
2. Можно ли оформить долю сразу на двоих (вас и дочь)?
Да, возможно. Вы можете заключить договор купли-продажи, где покупателями будут два лица — вы и ваша дочь. В договоре нужно указать, какая доля приобретается каждым.
Например: продаётся 1/3 доля, из которых вы приобретаете 1/6, а ваша дочь — 1/6 (или любое другое распределение в пределах этой 1/3).
«Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное» (ГК РФ, статья 251).
«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество... подлежат нотариальному удостоверению» (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 1.1).
Риск отказа нотариуса:
Нотариус может отказать, если посчитает, что вы таким образом «обходите» преимущественное право покупки, поскольку ваша дочь — постороннее лицо. Однако вы сами являетесь участником долевой собственности, и ваше участие в сделке как одного из покупателей может снять этот вопрос. Но на практике нотариусы иногда перестраховываются.
«Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону... сделка не соответствует требованиям закона» (Основы законодательства о нотариате, статья 48).
Отказ можно обжаловать в суде:
«Заинтересованное лицо, считающее неправильным... отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения нотариуса» (Основы законодательства о нотариате, статья 49).
3. Альтернативный путь: покупка на себя, затем дарение дочери
Это более безопасный и распространённый вариант, который практически исключает риск отказа нотариуса.
Этап 1: покупка доли на вас
Вы приобретаете 1/3 долю у третьего собственника. Договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
После регистрации перехода права собственности у вас будет 2/3 доли (1/3 исходная + 1/3 приобретённая). У второго собственника остаётся 1/3.
Этап 2: дарение части доли дочери
Вы дарите своей дочери часть вашей доли (например, 1/6 или 1/3).
Ключевой плюс: Дарение между родителями и детьми освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками... родителями и детьми» (НК РФ, статья 217, пункт 18.1).
Нотариальная форма: Договор дарения недвижимости также подлежит нотариальному удостоверению (ГК РФ, статья 574, пункт 3, в контексте сделок с долями).
Размер нотариального тарифа для дарения детям:
«За удостоверение договоров дарения... детям... - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей» (Основы законодательства о нотариате, статья 22.1, пункт 2). На практике тариф рассчитывается от кадастровой стоимости доли.
4. Обязательность нотариального удостоверения: что нужно знать
Сделка по отчуждению доли (продажа, дарение) обязательно должна быть нотариально удостоверена.
«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению» (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 1.1).
Что проверит нотариус:
- Принадлежность доли продавцу
- Отсутствие ограничений и обременений
- Соблюдение преимущественного права покупки (если применимо)
«При удостоверении договоров об отчуждении... нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров» (Основы законодательства о нотариате, статья 55).
Документы для сделки:
- Паспорта сторон
- Выписка из ЕГРН (нотариус запросит её сам, вы не обязаны предоставлять)
- Документы-основания права собственности продавца (договор, свидетельство о наследстве и т.д.)
- Если покупателем будет дочь — может потребоваться извещение другого сособственника (см. раздел 1)
5. Как «объединить» доли после покупки
Никакого специального объединения не требуется. После того как вы станете собственником 2/3 долей, они так и будут числиться в ЕГРН как две доли (1/3 + 1/3) в праве общей долевой собственности.
Если вы подарите часть своей доли дочери, то у вас двоих в сумме будет 2/3, но как у разных собственников. Единого «совместного владения» 2/3 как одной долей не образуется — это всегда будет общая долевая собственность с распределением долей между вами и дочерью.
Выводы и рекомендации
Самый простой и безопасный вариант:
Шаг 1: Выкупите 1/3 долю только на себя (без дочери в договоре). Нотариус удостоверит сделку. Другого сособственника извещать не нужно, так как вы — участник долевой собственности.
Шаг 2: После регистрации права собственности на ваше имя (у вас будет 2/3) подарите дочери часть доли (например, 1/6). Договор дарения также удостоверяется нотариусом. Налог платить не нужно, так как это дарение ребёнку.
Почему этот вариант лучше, чем покупка сразу на двоих:
- Минимизирован риск отказа нотариуса
- Не нужно извещать второго сособственника (на этапе покупки)
- Налог на дарение отсутствует
- Процедура понятна и отработана на практике
Если вы хотите купить долю сразу на двоих:
- Обсудите этот вопрос с нотариусом заранее
- Будьте готовы, что нотариус может потребовать соблюдения преимущественного права покупки в отношении вашей дочери (как постороннего лица)
- В случае отказа нотариуса — вы вправе его обжаловать в суд
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом перед визитом к нотариусу, чтобы выбрать наиболее подходящую схему с учётом конкретных обстоятельств.
