Выделение доли несовершеннолетней внучке за счёт средств материнского капитала в доме, принадлежащем дедушке
1. Какую долю должна получить внучка?
Законодательство не устанавливает фиксированного минимального размера доли в квадратных метрах или процентах, которую необходимо выделить ребёнку при использовании средств материнского капитала.
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":
"Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению."
(Источник: Федеральный закон №256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Ключевое требование — размер долей определяется по соглашению. Закон не предписывает, что доли всех членов семьи должны быть равными. Размер доли внучки должен определяться с учётом суммы средств материнского капитала, вложенных в улучшение жилищных условий, и общей стоимости дома.
Рекомендуемый подход: доля внучки должна быть соразмерна доле средств материнского капитала в рыночной стоимости дома. Например, если сумма материнского капитала составляет 500 000 рублей, а рыночная стоимость дома — 4 000 000 рублей, то доля внучки может составить 1/8 (12,5%) или около 10 кв.м. Однако окончательный размер определяется по соглашению с собственником.
Важно: Поскольку дом находится в вашей собственности, а не в собственности сына (держателя сертификата), вам как собственнику необходимо будет предоставить обязательство оформить жилое помещение в общую собственность. Пункт 13 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 требует:
"обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение… оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей… с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев"
(Источник: Постановление Правительства РФ №862, пункт 13)
Это означает, что вы, как собственник, обязаны будете подписать такое обязательство перед Пенсионным фондом и впоследствии выделить доли.
2. Риски для вас как собственника при выделении доли
Выделение доли влечёт за собой следующие риски:
2.1. Потеря единоличного контроля над имуществом
После выделения доли дом перестаёт быть вашей единоличной собственностью. Возникает общая долевая собственность. Согласно статье 246 ГК РФ:
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."
(Источник: ГК РФ, статья 246, пункт 1)
Это означает, что любые сделки с домом (продажа, дарение, обмен, сдача в аренду, залог) в будущем потребуют согласия всех сособственников, включая внучку (в лице её законного представителя — вашего сына).
2.2. Ограничения при отчуждении из-за несовершеннолетнего собственника
Поскольку собственником станет несовершеннолетняя внучка, на её долю распространяются особые правила охраны прав несовершеннолетних. Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ:
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению… имущества подопечного"
(Источник: ГК РФ, статья 37, пункт 2)
Продажа или иное отчуждение доли несовершеннолетней внучки (например, при продаже всего дома) потребует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Орган опеки проверяет, не ухудшаются ли жилищные права ребёнка.
2.3. Риск признания сделки недействительной при нарушении порядка
Если вы не оформите обязательство или выделите доли с нарушениями, сделка может быть оспорена. Согласно статье 168 ГК РФ:
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта… является оспоримой… Сделка, нарушающая требования закона… и посягающая на публичные интересы… ничтожна"
(Источник: ГК РФ, статья 168, пункты 1-2)
Пенсионный фонд вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательства.
3. Нужно ли согласие других зарегистрированных лиц?
Нет, согласие других прописанных лиц (дочери, других внуков) на выделение доли не требуется.
Важно различать право собственности и право пользования (регистрацию):
- Дочь и другие внуки, зарегистрированные в доме, являются членами семьи собственника и имеют право пользования жилым помещением согласно статье 292 ГК РФ:
"Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством."
(Источник: ГК РФ, статья 292, пункт 1)
- Однако они не являются собственниками и их согласие на отчуждение вами части вашей собственности (выдел доли) не требуется. Вы как собственник вправе распоряжаться своим имуществом, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Исключение: если среди прописанных есть лица, находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без попечения родителей. В вашем случае, судя по описанию, таких обстоятельств нет (внуки проживают с родителями).
4. Последствия при будущем разделе имущества
После выделения доли внучке дом становится общей долевой собственностью. Это повлияет на следующие ситуации:
4.1. Продажа дома
При продаже дома вам потребуется согласие всех сособственников (статья 246 ГК РФ). Сын (законный представитель внучки) вправе дать согласие.
При продаже доли внучки постороннему лицу другие участники долевой собственности (вы, возможно сын) имеют преимущественное право покупки этой доли. Согласно статье 250 ГК РФ:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается"
(Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 1)
Если вы захотите продать свою долю, то сын и внучка (через сына) будут иметь преимущественное право её покупки.
4.2. Раздел имущества и выдел в натуре
Любой участник долевой собственности может потребовать выдела своей доли в натуре. Согласно статье 252 ГК РФ:
"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества… При недостижении участниками долевой собственности соглашения… участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли"
(Источник: ГК РФ, статья 252, пункты 2-3)
В судебном порядке можно требовать выделения конкретных комнат, соответствующих размеру доли. Если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выплачивается денежная компенсация.
4.3. Наследование
Доля внучки в доме входит в состав её наследства. Если она умрёт, её доля перейдёт к её наследникам (в первую очередь — к её родителю, то есть вашему сыну, или к другим наследникам по закону).
4.4. Ограничения при сделках с долей несовершеннолетнего
Любые сделки по отчуждению доли внучки (продажа, дарение, обмен) до достижения ею 18 лет потребуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства на основании статьи 37 ГК РФ.
Выводы и рекомендации
-
Размер доли определяйте по соглашению с сыном, исходя из суммы материнского капитала относительно рыночной стоимости дома. Минимальный размер законом не установлен, но доля должна быть разумной и соразмерной вложенным средствам (рекомендуется не менее доли, пропорциональной сумме капитала).
-
Риски для вас существенны: вы потеряете единоличный контроль, потребуется согласие всех сособственников на сделки, любые операции с долей внучки будут подконтрольны органу опеки.
-
Альтернативный вариант: рассмотрите возможность оформления доли внучки не в вашем доме, а в другом жилом помещении, если у сына есть такое право. Это позволит избежать потери вами контроля над домом.
-
Рекомендация: перед совершением сделки настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и сделках с материнским капиталом. Адвокат поможет:
- правильно составить соглашение об определении долей
- оформить обязательство для Пенсионного фонда
- оценить все риски и последствия в зависимости от конкретных обстоятельств вашей семьи
