Объединение средств материнского капитала на приобретение одного жилья

Объединение двух сертификатов материнского капитала для покупки одного жилья

Анализ возможности объединения средств двух сертификатов

Законодательство Российской Федерации, а именно Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", не содержит прямого запрета на использование средств двух разных сертификатов материнского (семейного) капитала для приобретения одного жилого помещения. Вместе с тем, закон не предусматривает и специального механизма "объединения" капиталов.

Ключевой принцип заключается в том, что каждый сертификат является именным документом, подтверждающим право конкретного лица на дополнительные меры государственной поддержки. Как указано в статье 2 Закона № 256-ФЗ, сертификат на материнский (семейный) капитал – это "именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки".

Таким образом, каждый владелец сертификата (Вы и Ваш бывший подопечный) должен распоряжаться своими средствами самостоятельно, подавая отдельное заявление в Социальный фонд России (СФР). СФР рассматривает каждое заявление индивидуально и принимает по нему отдельное решение.

"В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: ... 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом" (Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 8, часть 2).

На практике это означает, что оба владельца сертификата могут выступить покупателями (сособственниками) одного жилого помещения, направив каждый свои средства на его приобретение. Однако для этого потребуется согласованная сделка, в рамках которой каждый владелец сертификата использует свои средства для оплаты приобретаемой доли или части стоимости жилья.

Обязательство о выделении долей

Это, пожалуй, самый сложный и ключевой вопрос в Вашей ситуации.

Согласно части 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ:

"Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей (в том числе усыновителей, опекунов, попечителей) и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). При этом размер долей определяется по соглашению."

Часть 7 той же статьи устанавливает:

"В случае если жилое помещение приобретается с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, лицо, получившее сертификат, обязано предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариально удостоверенное обязательство оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения без использования кредитных (заемных) средств - в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала."

ВАЖНЫЙ ВЫВОД: Поскольку у Вас и Вашего бывшего подопечного — разные семьи, то и обязательство о выделении долей должно быть оформлено каждым владельцем сертификата отдельно в отношении своей семьи.

• Ваше обязательство: Вы должны будете выделить доли себе, своему супругу (если состоите в браке) и своим детям (включая ребенка, над которым была опека, если он не достиг совершеннолетия на момент использования Вами средств капитала). Однако, поскольку Ваш подопечный уже совершеннолетний, он не входит в состав Вашей семьи для целей выделения долей.
• Обязательство бывшего подопечного: Он должен будет выделить доли себе, своему супругу (если состоит в браке) и своему ребенку (детям).

При этом доли в праве собственности на жилое помещение будут определяться по соглашению между всеми сособственниками, но каждый владелец сертификата отвечает за выделение долей только членам своей семьи.

Использование средств на первоначальный взнос по ипотеке

Да, такое использование средств материнского капитала прямо предусмотрено законом.

Часть 6 статьи 10 Закона № 256-ФЗ гласит:

"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть использованы на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленные гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки."

Это означает, что оба владельца сертификата могут направить свои средства на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, который будет оформлен на приобретение одного жилого помещения.

Однако здесь возникает существенное практическое ограничение: банки, как правило, неохотно идут на оформление ипотечных кредитов с двумя заемщиками-созаемщиками, каждый из которых использует средства материнского капитала. Это связано с особенностями залога (ипотеки) и требованиями к предмету залога.

Как указано в статье 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости."

При этом, согласно части 3 статьи 7 Закона об ипотеке:

"На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется."

Порядок действий и рекомендации

Для реализации Вашей цели потребуется следующий алгоритм действий:

1. Консультация с адвокатом и банком: Настоятельно рекомендую перед началом каких-либо действий проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищных вопросах и материнском капитале, а также обратиться в банк для уточнения возможности оформления ипотечного кредита с двумя заемщиками, каждый из которых использует средства МСК.

2. Заключение предварительного договора: Если банк даст положительный ответ, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения или договор на приобретение жилья с использованием ипотечного кредита.

3. Подача заявлений в СФР: Каждый владелец сертификата (Вы и Ваш бывший подопечный) должен подать отдельное заявление о распоряжении средствами материнского капитала в территориальный орган СФР. В заявлении указывается направление использования средств (уплата первоначального взноса по ипотеке или приобретение жилья).

4. Оформление нотариального обязательства: Каждый владелец сертификата должен предоставить нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность членов своей семьи (супруга, детей) с определением размера долей по соглашению.

5. Заключение договора купли-продажи (кредитного договора): После получения положительных решений СФР заключается основной договор купли-продажи и/или кредитный договор. В договоре купли-продажи необходимо указать, что приобретаемое жилье поступает в общую долевую собственность всех покупателей (Вас и Вашего бывшего подопечного и членов их семей) с определением долей.

6. Государственная регистрация права собственности: После подписания договора осуществляется государственная регистрация права собственности и ипотеки (если есть кредит) в Росреестре.

7. Перечисление средств СФР: СФР перечисляет средства на счета, указанные в заявлениях (продавцу или банку).

8. Выделение долей: После снятия обременения (погашения ипотеки) или перечисления средств (если кредита нет) каждый владелец сертификата обязан в течение 6 месяцев оформить жилое помещение в общую собственность членов своей семьи.

Выводы

1. Объединение средств двух сертификатов возможно, но на практике это сложная юридическая конструкция. Каждый владелец сертификата использует свои средства самостоятельно, выступая участником общей долевой собственности на одно жилое помещение.

2. Ключевое условие – получение согласия банка (при ипотеке) на такую сделку и положительное решение СФР по каждому заявлению.

3. Нотариальное обязательство о выделении долей требуется от каждого владельца сертификата отдельно. Состав семьи для выделения долей у Вас и Вашего бывшего подопечного разный. Ваш бывший подопечный не входит в состав Вашей семьи для целей выделения долей, так как он совершеннолетний.

4. Использование средств на первоначальный взнос по ипотеке допускается законом, но требует согласования с банком.

5. Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с материнским капиталом, для разработки индивидуальной схемы сделки с учетом всех рисков и особенностей Вашей ситуации.