Как выделить долю второму ребенку, если часть ипотеки погашена материнским капиталом?

Как исполнить обязательство о выделении доли второму ребенку в ипотечной квартире после использования материнского капитала

Анализ вашей ситуации

Вы приобрели квартиру с использованием социальной выплаты и ипотечного кредита, оформив её в долевую собственность на троих членов семьи (муж, жена, первый ребенок). После рождения второго ребенка вы направили средства материнского капитала на частичное досрочное погашение ипотеки. С этого момента у вас возникло обязательство оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи, включая второго ребенка. То, что ипотека еще не погашена полностью, не является препятствием для исполнения этого обязательства.

Ваши вопросы касаются ключевых этапов процедуры, и я постараюсь дать пошаговое руководство, опираясь на актуальные нормы.

Пошаговая инструкция по выделению доли второму ребенку

1. Нужно ли получать согласие банка на выделение долей?

Нет, не нужно. Законодательство прямо освобождает вас от этой обязанности в вашей конкретной ситуации.

В контексте прямо указано специальное исключение: «На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного ... с использованием средств ... материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется».

Это правило введено специально для вашей ситуации, чтобы упростить процедуру исполнения обязательства перед Пенсионным фондом (СФР). Общие нормы об отчуждении заложенного имущества (которые действительно требуют согласия банка) здесь не применяются.

2. Обязательно ли обращаться к нотариусу или можно составить соглашение самим?

Для вашего случая нотариальное удостоверение соглашения не является обязательным, и вы можете составить его в простой письменной форме.

Объясняю, почему это так.

• Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость действительно в общем случае подлежат нотариальному удостоверению.
• Однако для этого правила есть важное исключение: нотариус не требуется, если «отчуждаются» доли всеми участниками долевой собственности по одной сделке.
• В вашей ситуации действующие собственники (вы, муж и первый ребенок) своей общей волей выделяют долю из своего общего имущества второму ребенку. По сути, вы все вместе передаете часть своей собственности в пользу нового участника. Это подпадает под указанное исключение, так как сделка совершается всеми участниками долевой собственности одновременно.

Таким образом, Соглашение об определении (перераспределении) долей может быть составлено вами самостоятельно в простой письменной форме.

3. Требуется ли проводить оценку рыночной стоимости квартиры?

Нет, официальная оценка для определения долей не требуется. Размер долей определяется исключительно по вашему соглашению.

Закон устанавливает, что жилое помещение оформляется в общую собственность членов семьи «с определением размера долей по соглашению». Единственное законное требование — чтобы все дети (и первый, и второй) получили свои доли. Главный принцип здесь: доли, приобретенные за счет средств материнского капитала, должны быть разделены между всеми членами семьи, включая детей. Размер этих долей определяется, как правило, путем простого математического расчета, исходя из суммы материнского капитала и общей стоимости квартиры. Этот расчет вы фиксируете в своем соглашении.

4. Какие документы подавать в Росреестр и каков порядок действий?

Для завершения процедуры вам необходимо обратиться в Росреестр (например, через МФЦ). К заявлению о государственной регистрации права общей долевой собственности нужно приложить следующие документы:

1. Паспорта всех совершеннолетних участников сделки (ваш и вашего мужа).
2. Свидетельства о рождении обоих детей.
3. Составленное и подписанное Соглашение об определении (перераспределении) долей. В нем должно быть указано, как распределяются доли между всеми четырьмя членами семьи (вы, муж, первый и второй ребенок). Подписи за несовершеннолетних детей ставят их родители. Закон требует, чтобы такое соглашение заключалось именно в отношении жилого помещения, приобретенного с использованием маткапитала в общую собственность всех членов семьи.
4. Документ-основание ранее зарегистрированного права собственности (например, ваш договор купли-продажи, договор долевого участия и т.д.).
5. Выписка из ЕГРН на квартиру (актуальная, хотя Росреестр может запросить сведения и самостоятельно).
6. Кредитный договор (ипотечный договор) и закладная (если она оформлялась). Это необходимо, так как объект находится в залоге, и запись об ипотеке сохранится.

Все участники долевой собственности (вы, муж, а за несовершеннолетних детей — вы как их законные представители) подают заявление в Росреестр о регистрации права общей долевой собственности в новых долях.

Государственная регистрация права возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Выводы и рекомендации

Процедура в вашей ситуации максимально упрощена законодателем.

1. Согласие банка получать не нужно.
2. Нотариус для составления соглашения не требуется, вы можете подготовить его в простой письменной форме и сэкономить на нотариальном тарифе.
3. Независимая оценка квартиры не нужна, доли определяются вашим соглашением на основе расчета.
4. После составления соглашения все текущие собственники обращаются в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей.

Важный момент: Хотя согласие банка на выделение долей не требуется, ваш ипотечный договор и закладная должны быть среди подаваемых документов. Пошлину за регистрацию права собственности на долю для детей вы можете не платить, если на эту сделку распространяются льготы, но это лучше уточнить при подаче документов.

Если у вас остаются сомнения в правильности составления текста соглашения или самого расчета долей, чтобы избежать приостановки регистрации, вы всегда можете обратиться к адвокату или к любому нотариусу, который за установленную плату удостоверит сделку, даже когда она не является обязательной.