Как избавиться от доли в квартире с долгами по ЖКХ, купленной на материнский капитал: отказ от собственности или дарение?
Вы описываете ситуацию, в которой являетесь собственницей 1/4 доли в квартире, приобретённой с использованием средств материнского капитала. По данной квартире накопилась задолженность по жилищно-коммунальным платежам, с Вашего счёта уже производилось взыскание, а на днях поступили платёжные документы на общую сумму около 120 тыс. руб. Вы хотите отказаться от доли или подарить её, чтобы прекратить дальнейшие проблемы. Проживаете и работаете в Орле, квартира находится в Волжском. Рассмотрим правовые механизмы и дадим практические рекомендации.
1. Можно ли просто отказаться от права собственности на долю?
Закон действительно предусматривает возможность отказа от права собственности, но его последствия не помогут Вам в решении проблемы.
«Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом» (ГК РФ, статья 236).
Это означает, что объявив об отказе, Вы по-прежнему останетесь собственником и будете нести все связанные с этим обязанности, пока кто-то другой не приобретёт право на Вашу долю. Такое приобретение может произойти далеко не сразу. Кроме того, Ваша обязанность по содержанию имущества сохраняется в полном объёме:
«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором» (ГК РФ, статья 210).
«Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению» (ГК РФ, статья 249).
Таким образом, отказ от права собственности без передачи доли конкретному лицу не освободит Вас ни от текущих начислений, ни от уже образовавшейся задолженности. Более того, Вы останетесь в реестре собственников, и взыскание может продолжаться. Поэтому этот путь нецелесообразен.
2. Дарение доли как способ прекращения права собственности
Вы вправе подарить свою долю. Согласно гражданскому законодательству:
«Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса» (ГК РФ, статья 246).
Дарение – безвозмездная сделка, и преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ) здесь не применяется. Вы можете подарить долю любому лицу без согласия остальных сособственников.
Ограничения по материнскому капиталу
Квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, и согласно статье 10 Федерального закона № 256-ФЗ она была оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. То, что Вы уже стали совершеннолетней и являетесь собственницей 1/4 доли, означает, что Ваше право на долю полноценно. Дарение Вашей доли не нарушает требований о наделении детей долями, так как обязанность по выделению долей уже выполнена. Дополнительных ограничений на дарение долей, возникших из маткапитала, закон не устанавливает. Если Вы решите подарить долю своему несовершеннолетнему брату, потребуется согласие органа опеки и попечительства, но Вы свободны выбрать взрослого одаряемого (например, мать, отчим или иное лицо).
Обязательная нотариальная форма
Любое дарение недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения:
«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» (ГК РФ, статья 574, пункт 3).
Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость также подлежат нотариальному удостоверению в силу прямого указания закона (пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Простая письменная форма здесь не допускается, сделка без нотариуса будет ничтожна.
Таким образом, дарение – юридически допустимый и подходящий для Вашей цели способ.
3. Что происходит с долгами по ЖКХ при отчуждении доли?
Это ключевой момент. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента регистрации права собственности. После государственной регистрации перехода права на долю к одаряемому Вы перестаёте быть собственником, и обязанность оплачивать услуги за будущие периоды прекращается. Однако уже возникшая задолженность остаётся Вашим личным долгом.
«Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле…» (ЖК РФ, статья 158, часть 1).
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у… собственника помещения с момента возникновения права собственности…» (ЖК РФ, статья 153, пункт 5 части 2).
Таким образом, задолженность по общему правилу привязана к личности должника, а не к объекту недвижимости (единственное исключение – взносы на капитальный ремонт, которые в силу части 3 статьи 158 ЖК РФ переходят к новому собственнику). С Вас продолжат взыскивать накопленную задолженность в пределах Вашей доли (1/4 от общей суммы). Если судебное решение или договор не установили солидарную ответственность всех сособственников, Ваша ответственность ограничивается пропорцией – обычно взыскание обращается на каждого должника соразмерно его доле.
Факт Вашего непроживания в квартире не освобождает от оплаты:
«Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации» (ЖК РФ, статья 155, часть 11).
Перерасчёт возможен, но лишь по отдельным видам услуг при отсутствии приборов учёта и при условии документального подтверждения временного отсутствия. От уже допущенной задолженности это не избавляет, но может уменьшить её размер, если подать заявление в управляющую компанию.
4. Как оформить дарение, находясь в разных городах?
Вы находитесь в Орле, квартира – в Волжском. Идеальный вариант – личная встреча с одаряемым у одного нотариуса. Но если это затруднительно, можно использовать представительство.
Удостоверение сделки дистанционно (по статье 44.1 Основ законодательства о нотариате) для обязательной нотариальной формы не подходит: прямая норма говорит, что такой режим допустим, только если в отношении сделки не требуется обязательного нотариального удостоверения помимо воли сторон. Дарение недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения по закону, поэтому удалённое удостоверение не разрешено. Вам нужно либо встретиться с одаряемым у одного нотариуса, либо выдать доверенность на представителя.
Вариант с представителем. Вы можете выдать нотариально удостоверенную доверенность на лицо, которое будет действовать от Вашего имени при заключении договора дарения. В доверенности обязательно должны быть чётко указаны одаряемый и предмет дарения (конкретная доля), иначе она ничтожна:
«Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна» (ГК РФ, статья 576, пункт 5).
Такую доверенность Вы можете оформить у любого нотариуса в Орле. Представитель, уже находясь в Волжском, явится к нотариусу с одаряемым и подпишет договор от Вашего имени. После этого нотариус удостоверит сделку.
Регистрация перехода права.
Нотариус, удостоверивший договор, вправе сам направить документы в Росреестр в электронном виде. Это наиболее удобно: регистрация по нотариально удостоверенной сделке производится в ускоренном порядке (до одного рабочего дня). Также можно подать документы через любой МФЦ (по экстерриториальному принципу — например, в Орле), но этот путь медленнее.
Если Вы решите действовать лично, Вам достаточно приехать к нотариусу вместе с одаряемым (в Орле или Волжском) и удостоверить договор. Затем документы можно подать через нотариуса или МФЦ.
5. Можно ли приостановить или избежать арестов по уже накопленному долгу?
Исполнительное производство по взысканию задолженности ведётся на основании судебного акта (или исполнительной надписи нотариуса). Само по себе отчуждение доли не прекращает производство. В рамках исполнительного производства Вы вправе:
- оспорить постановления и действия судебного пристава-исполнителя, если они нарушают закон (статья 121 Федерального закона «Об исполнительном производстве»);
- обратиться в суд с заявлением об отсрочке или рассрочке исполнения (статья 37 указанного закона);
- просить судебного пристава-исполнителя сохранить доходы в размере прожиточного минимума.
Однако факт непроживания в квартире не является основанием для отмены взыскания. Как указано выше (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ), неиспользование помещения не освобождает от обязанности платить. Единственное, что можно сделать, – добиваться перерасчёта за период отсутствия и тем самым уменьшить сумму долга, но для этого необходимо своевременно обращаться в управляющую компанию и, при отказе, в суд.
Важно: доля в праве собственности на квартиру может быть объектом взыскания по Вашим долгам, если другого имущества недостаточно (статья 255, 237 ГК РФ). Однако это не меняет общей картины: Вам выгоднее как можно быстрее подарить долю, чтобы прекратить начисление новых платежей.
Выводы и рекомендации
-
Не отказывайтесь от права собственности без передачи доли иному лицу – это не прекратит обязанности по оплате и оставит Вас в статусе должника на неопределённый срок.
-
Оптимальный путь – дарение доли. Вы можете подарить её любому совершеннолетнему лицу (например, матери, отчиму или иному человеку). Сделка обязательно удостоверяется нотариусом. Убедитесь, что выбранный одаряемый согласен принять дар.
-
После регистрации перехода права Вы перестанете накапливать новые долги по этой квартире. Но уже существующая задолженность останется за Вами, и взыскание по ней продолжится. Чтобы остановить рост долга, действуйте быстро.
-
В организационном плане: находясь в Орле, Вы можете:
- встретиться с одаряемым у нотариуса в Орле или Волжском (если он приедет);
- либо выдать нотариально удостоверенную доверенность на представителя в Волжском, в которой точно указаны одаряемый и предмет дарения. Представитель заключит договор от Вашего имени;
- после подписания договора пусть нотариус направит документы на регистрацию в Росреестр (это самый быстрый способ).
-
По старым долгам рекомендуется:
- незамедлительно направить в управляющую компанию заявление о перерасчёте за период Вашего отсутствия (если начисления велись по нормативу, а не по счётчикам) – это может уменьшить сумму задолженности;
- если исполнительное производство уже возбуждено, обратиться к адвокату для проверки законности взыскания и, при необходимости, обжалования действий приставов или подачи заявления об отсрочке.
Помните: дарение решит проблему будущих начислений, но не освободит от уже накопленного долга. Чтобы полностью снять с себя финансовый груз, Вам придётся либо погасить задолженность, либо добиться её пересмотра или приостановления через правовые механизмы. Консультация адвоката в такой ситуации будет не лишней, особенно с учётом ареста счетов.
