У меня есть КФХ, оформленное как юрлицо. Хочу войти в учредители этого хозяйства, внеся земельный участок сельхозназначения, который сейчас в аренде у администрации. Возможно ли это? Участок в аренде на длительный срок, договор заключен без права передачи третьим лицам, но ведь это не третье лицо, а мое же хозяйство? Нужны ли какие-то дополнительные согласования с администрацией или переоформление? Боюсь потерять участок.
НейроадвокатВаше желание внести право аренды земельного участка, полученного от администрации, в уставный капитал собственного КФХ, зарегистрированного как юридическое лицо, понятно. Однако в описанной вами ситуации сделать это без риска потерять участок практически невозможно. Более того, существуют специальные нормы, которые напрямую запрещают такую операцию в вашем случае. Ваше мнение о том, что собственное хозяйство не является «третьим лицом», к сожалению, ошибочно с точки зрения закона.
Прежде всего, необходимо четко разделить вас как физическое лицо (арендатора) и крестьянское (фермерское) хозяйство как самостоятельное юридическое лицо.
Согласно закону, КФХ, созданное как юридическое лицо, — это отдельный субъект права. Оно имеет собственное обособленное имущество и может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права. Это прямо следует из норм Гражданского кодекса РФ.
"Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде." (Источник: ГК РФ, Статья 48)
Имущество такого хозяйства принадлежит ему на праве собственности.
"Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит ему на праве собственности." (Источник: ГК РФ, Статья 86.1)
Таким образом, КФХ-юридическое лицо и гражданин-арендатор — это два разных участника гражданского оборота. Ваше обязательство по договору аренды не создает обязанностей для КФХ как для лица, не участвующего в этом договоре.
"Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)." (Источник: ГК РФ, Статья 308)
Следовательно, для вашего договора аренды КФХ является именно третьим лицом, и передача ему прав аренды подпадает под ограничения, установленные этим договором.
Общий принцип гласит, что арендатор может распоряжаться арендными правами с согласия арендодателя. Ваше желание как раз и есть форма такого распоряжения.
"Арендатор вправе с согласия арендодателя... отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами." (Источник: ГК РФ, Статья 615)
Теперь рассмотрим, что говорит закон именно о вашей ситуации: земельный участок сельхозназначения, находится в государственной (муниципальной) собственности и предоставлен вам для ведения КФХ.
Ключевое значение имеет Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В нем содержится императивная норма, устанавливающая специальное правило для таких участков, как ваш. Эта норма имеет приоритет над общими положениями Земельного кодекса.
"Передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Статья 9)
Эта норма введена именно для того, чтобы предотвратить переход контроля над стратегически важными землями сельхозназначения от реального фермера к юридическим лицам, даже если фермер является их учредителем. Запрет установлен на уровне федерального закона и не может быть преодолен никакими условиями вашего договора или вашими внутренними решениями.
Поскольку закон содержит прямой запрет на такую сделку, ее совершение является грубым нарушением. Сделка по внесению права аренды в уставный капитал КФХ будет являться ничтожной, так как она посягает на публичные интересы и прямо нарушает установленный законом запрет.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки." (Источник: ГК РФ, Статья 168)
Ничтожная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения. Это значит, что право аренды не перейдет к КФХ, и оно не сможет законно пользоваться участком. Более того, сам факт совершения такой попытки будет расценен как существенное нарушение условий договора аренды с вашей стороны, что дает арендодателю (администрации) право требовать расторжения договора в судебном порядке.
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями..." (Источник: ГК РФ, Статья 619)
Ваше желание «не потерять участок» при попытке нарушить прямой законодательный запрет приведет с высокой долей вероятности именно к тому, чего вы опасаетесь — к утрате права аренды.
Таким образом, на ваш вопрос «Возможно ли это?» следует однозначный ответ: нет, невозможно. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в статье 9 содержит прямой и категоричный запрет на внесение права аренды такого земельного участка в уставный капитал любых коммерческих организаций, включая ваше КФХ.
Ваша аргументация о том, что хозяйство «не третье лицо», юридически несостоятельна. КФХ в форме юридического лица — это самостоятельный субъект права, и для договора аренды, стороной которого являетесь вы как гражданин, оно будет третьим лицом.
Любая попытка обойти этот запрет:
Если ваша цель — тем или иным образом использовать участок в деятельности КФХ, настоятельно рекомендую вам обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном и сельскохозяйственном праве. Вам необходимо искать другие, законные пути, например, переговоры с администрацией о расторжении текущего договора и заключении нового непосредственно с вашим КФХ, но этот вариант потребует проведения торгов и сопряжен с другими рисками.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
