Юридический анализ сделки по обмену квартиры на частный дом с доплатой и использованием ипотечных средств и материнского капитала
Описание ситуации
Вы планируете сложную сделку, в рамках которой вы передаете продавцу свою квартиру, а он вам — частный дом, при этом вы доплачиваете разницу в стоимости за счет личных накоплений и ипотечного кредита, который в дальнейшем частично будете погашать материнским капиталом. Продавец предлагает два варианта оформления, и вам необходимо понять, какой из них законен и безопасен.
Анализ правовой структуры сделки
Квалификация отношений: мена или купля-продажа?
По сути, ваши отношения с продавцом содержат элементы обмена недвижимостью с доплатой. Согласно Гражданскому кодексу:
«По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже... При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен» (Источник: ГК РФ, Статья 567).
Следовательно, к вашей ситуации применимы правила и договора мены, и договора купли-продажи. Поскольку обмениваемые объекты неравноценны, то:
«В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар» (Источник: ГК РФ, Статья 568, пункт 2).
Анализ предложенных вариантов оформления
Вариант 1: Единый договор купли-продажи дома с передачей квартиры в счет оплаты
Этот вариант предполагает, что в договоре купли-продажи дома указывается, что часть цены оплачивается деньгами (ипотека + личные средства), а часть — передачей квартиры.
С точки зрения закона, стороны свободны в заключении договора:
«Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре» (Источник: ГК РФ, Статья 421, пункт 3).
Такой смешанный договор допустим, НО его практическая реализация при наличии ипотеки чрезвычайно затруднительна, потому что:
- Предметом ипотеки у банка станет только дом, но условия о встречном предоставлении квартиры усложнят оценку банком предмета залога и всей структуры сделки.
- Банк действительно потребует оценку дома, техническую документацию и другие документы. Это не «лишние требования», а законная необходимость в силу того, что дом будет находиться в ипотеке:
«Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка... находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости» (Источник: Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке», Статья 77, пункт 1).
Вариант 2: Занижение цены дома и отдельный договор купли-продажи квартиры
Предложение указать в договоре цену дома за вычетом цены квартиры и заключить отдельный договор купли-продажи квартиры без участия банка вызывает серьезные юридические риски.
Риск притворной сделки:
Если в договоре купли-продажи дома будет указана заниженная цена, а в отдельном договоре купли-продажи квартиры будет указано, что она передается в счет оплаты дома, то фактически стороны прикрывают единую сделку мены с доплатой двумя договорами купли-продажи. Такая конструкция может быть признана притворной:
«Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила» (Источник: ГК РФ, Статья 170, пункт 2).
Налоговые риски:
Занижение цены дома в договоре несет существенные налоговые риски именно для вас. В дальнейшем, если вы решите продать этот дом, вы сможете уменьшить доход на сумму расходов на приобретение. Если в договоре будет указана заниженная цена, то и сумма налогового вычета будет меньше. Более того, вы рискуете столкнуться с обвинениями в искажении налоговой базы:
«Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика» (Источник: НК РФ, Статья 54.1, пункт 1).
Кроме того, для целей НДФЛ при продаже дома в будущем кадастровая стоимость будет иметь значение. Если цена в договоре окажется ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то доход для налогообложения будет рассчитан именно от кадастровой стоимости, а не от договорной цены:
«В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости» (Источник: НК РФ, Статья 214.10, пункт 2).
Риск несоответствия цены рыночной:
Договор продажи недвижимости должен содержать условие о цене, иначе он считается незаключенным:
«Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным» (Источник: ГК РФ, Статья 555, пункт 1).
Установление в договоре заведомо заниженной цены также содержит риск признания сделки ничтожной как совершенной с целью, противной основам правопорядка (нарушение налогового законодательства).
Анализ ипотечного аспекта (согласие банка)
При оформлении любого из предложенных вариантов необходимо проверить, находится ли ваша квартира в ипотеке у какого-либо банка на данный момент. Если квартира в ипотеке, то для ее отчуждения обязательно потребуется согласие банка-залогодержателя:
«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» (Источник: Федеральный закон «Об ипотеке», Статья 37, пункт 1).
Если вы продадите квартиру, находящуюся в ипотеке, без согласия банка, то банк вправе:
- потребовать признания сделки недействительной;
- потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество.
Это прямо предусмотрено законом: «При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37... залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной... досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит» (Источник: Федеральный закон «Об ипотеке», Статья 39).
Если квартира не обременена ипотекой, препятствий для ее свободной продажи нет.
Материнский капитал и обязательства по выделению долей
Использование материнского капитала накладывает на вас и вашего супруга (супругу) обязательство оформить приобретаемое жилье в общую собственность всех членов семьи:
«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Статья 10, часть 4).
Это обязательство должно быть исполнено в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (если оно было) или после перечисления средств материнского капитала. Вы должны будете выделить доли всем детям, а не только тому, с рождением которого возникло право на материнский капитал.
Приобретаемый дом должен быть пригодным для проживания. Социальный фонд будет проверять этот факт:
«Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы направляют запрос... об отсутствии или о наличии в отношении жилого помещения... информации о признании данного жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома... аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, Статья 8, часть 1.3).
О документах на дом
Продавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору. При продаже недвижимости должны быть предоставлены документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности. Для дома это правоустанавливающие документы, технический план (если дом не стоит на кадастровом учете с корректными характеристиками), выписка из ЕГРН. Отсутствие технической документации (технического плана) не является препятствием для регистрации перехода права, если основные характеристики дома уже есть в ЕГРН. Однако для целей ипотеки банк может запросить технический план или иные документы для оценки предмета залога.
Выводы и рекомендации
Предложенные продавцом варианты (особенно второй) несут существенные риски.
Наиболее безопасная структура сделки:
Вам следует оформить сделку как два самостоятельных договора купли-продажи:
- Договор купли-продажи квартиры, по которому вы продаете квартиру продавцу дома по ее реальной рыночной цене.
- Договор купли-продажи дома, по которому продавец продает вам дом по его реальной рыночной цене.
Для финансирования покупки дома вы используете:
- средства, полученные от продажи квартиры (продавец оплатит вам квартиру);
- ипотечный кредит;
- собственные накопления.
Такая структура полностью прозрачна для банка, налоговых органов, Пенсионного фонда и Росреестра. Вы указываете в договоре купли-продажи дома его полную рыночную цену, что корректно с точки зрения налогового учета и последующего использования имущественного налогового вычета и налогообложения при возможной продаже дома в будущем.
Что касается материнского капитала: он направляется на погашение ипотечного кредита. Сама сделка при этом не усложняется, а просто к стандартной ипотечной сделке добавляется последующее направление маткапитала на погашение кредита.
Относительно документов на дом: настоятельно рекомендую до сделки запросить у продавца выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, проверить их самостоятельно.
О риске старого дома: так как планируется использование маткапитала, обратите внимание, что жилье должно быть пригодным для проживания. Если дом требует серьезного ремонта, это может вызвать вопросы у СФР при направлении средств маткапитала на погашение ипотеки.
Рекомендую: перед структурированием такой сложной сделки обязательно обратиться к адвокату и в выбранный банк за консультацией по ипотечной программе. Адвокат поможет корректно составить договоры с учетом всех особенностей.
