Оформление долей на детей при ипотеке с материнским капиталом и последующая продажа квартиры
Ваша ситуация с приобретением квартиры в ипотеку с привлечением средств материнского капитала и планами по дальнейшему расширению жилплощади — довольно распространенная. Я помогу вам разобраться в ключевых требованиях закона и предложу оптимальный алгоритм действий, чтобы избежать проблем с органами опеки и нотариусом в будущем.
Можно ли выделить доли после погашения ипотеки через нотариальное обязательство?
Да, это наиболее распространенный и грамотный путь. Пока квартира находится в залоге у банка, полноценно распоряжаться ею, включая выделение долей детям, без согласия залогодержателя нельзя. Поэтому закон позволяет дать обязательство оформить доли после снятия обременения.
Основное требование закона о материнском капитале звучит так:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, пункт 4)
Это означает, что вы с супругой в любом случае обязаны наделить правом собственности всех детей. Поскольку маткапитал разрешено направлять, в частности, на уплату первоначального взноса, погашение долга и процентов по ипотеке (пункты 6, 7 и 8 статьи 10 того же закона), вы обязаны предоставить в СФР нотариально удостоверенное обязательство. В нем вы пропишете, что обязуетесь в течение 6 месяцев после снятия обременения (полного погашения ипотеки) оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи.
Какой размер доли выделить ребенку и можно ли сделать его «символическим»?
Закон не устанавливает минимального размера доли в метрах или процентах, оставляя это на усмотрение семьи. В законе указано, что доли определяются «по соглашению». Это значит, что теоретически доля может быть любой, даже совсем маленькой.
Однако здесь кроется главный риск. «Символическая» доля, стоимость которой явно несоразмерна доле материнского капитала, вложенной в покупку, может быть расценена как нарушение прав ребенка. В первую очередь, этим интересуется прокуратура. Прокурор вправе подать иск о признании такого соглашения недействительным и потребовать выделения доли, соответствующей по стоимости части маткапитала. Поэтому делать долю чисто символической, например, 1/100, не рекомендуется. Безопаснее будет выделить долю, соразмерную сумме маткапитала, которую вы внесли в качестве первоначального взноса.
Что касается налогов: когда при продаже квартиры только у одного собственника-ребенка истек минимальный срок владения (3 или 5 лет), налог с его дохода при продаже доли он (в лице законных представителей) платить будет обязан, как и любой другой гражданин. То, что доля маленькая, не освобождает от налога, но и не приводит к каким-то дополнительным санкциям, кроме обязанности его уплатить. Небольшой размер лишь пропорционально уменьшает сумму налога и потенциального имущественного вычета.
Как быть с продажей или обменом квартиры с долями детей: позиция органов опеки
Продажа или обмен квартиры, где у детей есть доли, невозможны без разрешения органа опеки и попечительства. Опека следит за тем, чтобы имущественные права ребенка не были ущемлены. Согласно Семейному кодексу: «Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка» а «При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного» (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 60, пункт 3).
На практике это означает, что разрешение на продажу вам дадут только при условии, что взамен продаваемой доли ребенку будет предоставлена доля в другом жилье, которая не меньше по площади и не уступает по качеству. Вариант «продадим сейчас, а потом купим» не пройдет.
Теперь применительно к вашему плану по расширению:
- Вариант 1: Продажа с доплатой. Вы продаете имеющуюся «двушку» и одновременно покупаете квартиру большей площади. В этом случае опека разрешит сделку, если в новой квартире доля ребенка будет не хуже (по площади, по кадастровой стоимости). Разрешение выдается именно на одновременную продажу и покупку, чтобы ребенок не остался без собственности. Участие нотариуса в сделке по продаже детских долей обязательно.
- Вариант 2: Обмен. Ситуация та же, что и с продажей: нужна уверенность, что новая квартира улучшает положение ребенка, и разрешение опеки. Без него обмен зарегистрирован не будет.
- Вариант 3: Не выделять доли до последующей продажи? Так делать нельзя. Обязательство вы уже дали. Если вы, снимая обременение, не выделите доли, а сразу продадите квартиру, вы напрямую нарушите закон и нотариальное обязательство. Сделка будет оспоримой, а к вам могут возникнуть вопросы со стороны СФР и прокуратуры.
Выводы и рекомендации
- Сейчас: При оформлении ипотеки вы пишете у нотариуса обязательство выделить доли супруге и всем детям в течение 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения. Это стандартная и законная процедура.
- Размер доли: При исполнении обязательства выделяете доли по соглашению. Не делайте их символическими. Лучше выделить доли, пропорциональные доле материнского капитала в общей стоимости квартиры, это убережет вас от претензий прокуратуры в будущем.
- При планировании расширения (продажи с доплатой или обмена):
- Погасите ипотеку и снимите обременение.
- Исполните обязательство перед СФР – оформите квартиру в общую долевую собственность.
- Найдите подходящий вариант для покупки/обмена, где ребенку можно будет выделить долю не хуже прежней.
- Обратитесь в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на отчуждение долей детей. В заявлении нужно будет указать, что именно вы покупаете взамен. Без этого разрешения ни один нотариус сделку не удостоверит.
- Сами сделки по продаже старой и покупке новой квартиры, затрагивающие доли детей, будет сопровождать нотариус.
Если же вы захотите не связываться с разрешением опеки сейчас и максимально отложить вопрос выделения долей, имейте в виду: не исполнить обязательство после погашения ипотеки у вас не получится. Любые сделки в обход этого требования создадут огромные проблемы в будущем. Рекомендую для сопровождения всех этих сделок, особенно этапа получения разрешения опеки и составления договоров, обратиться к опытному адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и сделках с маткапиталом.
