Покупка дома на маткапитал до 3 лет

Покупка жилого дома в деревне за материнский капитал до достижения ребенком 3 лет через ипотеку

Вы совершенно правы, что средства материнского капитала можно использовать на покупку жилья, не дожидаясь трёхлетия ребенка, если речь идёт об ипотечном кредите. Это прямо предусмотрено законом. Разберу ситуацию подробно и объясню, почему позиция Пенсионного фонда не совсем точна в этом контексте.

Право на досрочное распоряжение средствами при ипотеке

По общему правилу, установленному законом, распорядиться материнским капиталом действительно можно только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка. Однако для улучшения жилищных условий с привлечением кредитных средств сделано важное исключение.

Закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (Федеральный закон № 256-ФЗ) чётко определяет, в каких случаях можно не ждать трёх лет. В части 6.1 статьи 7 этого закона указано:

«Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка... в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты...» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, часть 6.1 статьи 7)

Эта же норма дублируется и конкретизируется в статье 10 того же закона, которая напрямую посвящена улучшению жилищных условий:

«Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты... независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка...» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, часть 6 статьи 10)

Таким образом, отказ территориального органа СФР, основанный лишь на возрасте ребёнка, был бы неправомерен, если ваша цель — направить капитал на погашение ипотеки. Вероятно, сотрудник фонда дал общий ответ, не вникая в то, что покупка планируется в ипотеку, или речь шла о варианте покупки без кредита. При использовании ипотеки трёхлетний срок ожидания на вас не распространяется.

Какие требования предъявляются к жилому дому и кредитору

Чтобы сделка прошла успешно и СФР одобрил заявление, вам необходимо соблюсти несколько важных условий.

1. Требования к приобретаемому дому

Поскольку вы покупаете дом в деревне, нужно быть особенно внимательным. Закон и подзаконные акты предъявляют к жилью, приобретаемому за счёт маткапитала, требования о пригодности для проживания. Так, среди оснований для отказа в распоряжении средствами значатся:

«...наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, пункт 8 части 2 статьи 8)

Более того, для индивидуальных жилых домов (а дом в деревне, скорее всего, является таковым) существует специальное требование, зафиксированное в том же законе:

«...отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления.» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, пункт 8.1 части 2 статьи 8)

Это означает, что перед обращением за средствами маткапитала вам потребуется заключение муниципальной комиссии о пригодности дома для проживания. Без этого документа или если дом будет признан непригодным, в распоряжении средствами откажут.

2. Требования к кредитору

Деньги можно направить только на погашение кредита или займа, выданного определёнными организациями. Ваш банк должен соответствовать требованиям, изложенным в части 7 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ. В частности, средства можно направить на погашение займа, заключённого с:

• кредитной организацией (банком) в соответствии с законом «О банках и банковской деятельности»;
• кредитным потребительским кооперативом, сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом, осуществляющим деятельность не менее трёх лет и включённым в перечень Центрального банка РФ;
• учреждением, созданным для обеспечения накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, или единым институтом развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ»).

Обычный ипотечный кредит в крупном банке отвечает всем этим требованиям.

3. Оформление права собственности

Важнейшее условие, которое нужно будет выполнить уже после покупки, — оформить дом в общую долевую собственность всех членов семьи.

«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению.» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, часть 4 статьи 10)

Это обязательство необходимо будет заверить у нотариуса при снятии обременения по ипотеке.

Необходимые документы и порядок действий

Закон предоставляет право подать заявление о распоряжении прямо через банк, что очень удобно. Согласно части 9 и 10 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ, вы можете подать заявление о распоряжении в кредитную организацию, предоставившую ипотеку. Банк, в свою очередь, направит в СФР:

«...документ (сведения) о предварительном одобрении заявки на предоставление кредита (займа) и с согласия лица, получившего сертификат, или его супруга (супруги) заявление о распоряжении и документы, предусмотренные Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.» (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, часть 10 статьи 10)

Точный и актуальный перечень документов утверждён Правилами подачи заявления о распоряжении. В общем случае при подаче через банк для покупки готового дома вам понадобятся:

1. Паспорт владельца сертификата.
2. Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.
3. Кредитный договор (договор займа) на приобретение жилья.
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на приобретаемый дом и земельный участок под ним (подтверждает право собственности продавца или регистрацию ипотеки в вашу пользу).
5. Договор купли-продажи жилого дома с актом приёма-передачи.
6. Заключение о пригодности жилого дома для проживания (о котором говорилось выше).
7. СНИЛС владельца сертификата.

Банк может помочь сформировать комплект документов и отправить его в СФР в электронном виде, что значительно ускорит процесс.

Выводы и рекомендации

1. Использование маткапитала до 3 лет — законно и реально. Позиция Фонда о необходимости ждать трёхлетия ребёнка не применяется к случаям погашения ипотечного кредита (ч. 6.1 ст. 7, ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Вы имеете полное право направить средства на первоначальный взнос или погашение уже взятого кредита сразу после рождения ребёнка.

2. Уделите особое внимание состоянию дома. Дом в деревне не должен быть ветхим или аварийным. Рекомендую до сделки заказать в администрации поселения заключение о его пригодности для проживания, так как его отсутствие — прямая причина для отказа (п. 8.1 ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

3. Взаимодействуйте с банком. Большинство банков имеют налаженный электронный документооборот с СФР. Подача заявления через банк (на основании ч. 10 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) наиболее удобна и надёжна. Сообщите в банке, что планируете использовать материнский капитал, они детально проконсультируют по своему внутреннему регламенту.

4. Земельный участок и дом. Обратите внимание, чтобы дом и земля под ним были правильно оформлены в собственность. Предметом ипотеки может быть только недвижимость, права на которую зарегистрированы в установленном порядке (ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке»). Таким образом, дачная амнистия или незарегистрированные постройки могут стать препятствием.

Таким образом, ваш план купить дом в деревне с помощью ипотеки и сразу использовать материнский капитал полностью законен. Сотрудники Пенсионного фонда, вероятно, дали стандартный ответ, не разобравшись в деталях вашей ситуации. Действуйте через банк, соберите нужный пакет документов, и вы сможете использовать средства, не дожидаясь трёх лет. Для сопровождения сделки и проверки юридической чистоты дома в деревне рекомендую привлечь профильного адвоката, специализирующегося на недвижимости.