Неисполнение продавцом обязательства сняться с регистрационного учета после продажи квартиры, купленной за материнский капитал
Анализ правовой ситуации
Вы, как новые собственники, столкнулись с ситуацией, когда продавцы, получив деньги за квартиру, в том числе из средств материнского капитала, не исполняют взятое на себя договорное обязательство — сняться с регистрационного учета. Это создает вам препятствия в исполнении вашего собственного обязательства перед Социальным фондом России (ранее ПФР) по выделению долей детям.
Является ли снятие с учета требованием закона о маткапитале или это договорное условие?
Прямого указания в Федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на обязанность продавца сниматься с регистрационного учета нет. Этот закон устанавливает вашу обязанность как получателя сертификата:
»Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.» (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, пункт 4)
Однако, для исполнения этого обязательства вам необходимо представить в Социальный фонд документы, подтверждающие, что жилье оформлено в вашу собственность и свободно от прав третьих лиц. Регистрация продавцов является таким обременением, которое и препятствует положительному решению по вашему заявлению. Требование СФР — это не прихоть, а механизм контроля за целевым использованием бюджетных средств и соблюдением прав детей.
Таким образом, обязанность продавцов сняться с учета является исключительно договорным обязательством, которое они добровольно на себя приняли, подписав договор купли-продажи. Этот пункт договора полностью соответствует принципу свободы договора:
»Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. … Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).» (Источник: ГК РФ Статья 421, пункты 1 и 4)
Закон не обязывает их сниматься с учета, но и не запрещает включить такое условие в договор. Раз они его подписали, оно стало для них обязательным.
Каковы правовые последствия и риски сохранения регистрации продавцов?
Сохранение регистрации бывших собственников в вашей квартире влечет для вас ряд негативных последствий:
- Невозможность исполнить обязательство по выделению долей детям. Регистрация посторонних лиц рассматривается Социальным фондом как обременение, препятствующее «очищению» титула собственности для последующего наделения правами детей. Вы рискуете получить отказ в удовлетворении заявления о распоряжении средствами маткапитала, что может повлечь требование вернуть деньги в бюджет.
- Обременение вашего права собственности. Вы, как собственники, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой. Сохранение регистрации посторонних лиц создает вам препятствия в полной мере осуществлять эти правомочия. Хотя регистрация сама по себе не дает права пользования, вы не можете в полной мере распорядиться квартирой (например, продать ее без обременения).
- Несение дополнительного бремени содержания. Как собственники, вы несете бремя содержания имущества:
»Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.» (Источник: ГК РФ Статья 210)
Наличие зарегистрированных лиц, даже не проживающих фактически, позволяет начислять коммунальные платежи по количеству зарегистрированных (за вывоз мусора, например), что ляжет на вас.
Как принудительно снять продавцов с регистрационного учета?
Поскольку продавцы не исполняют договорное обязательство добровольно, а их право пользования квартирой прекратилось в момент перехода права собственности к вам, вы можете требовать их выселения и снятия с учета в судебном порядке.
Правовая цепочка здесь следующая:
- Продавцы нарушили договор. Они заключили и подписали договор, который вступил в силу, и его условия стали для них обязательными:
»Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.» (Источник: ГК РФ Статья 425, пункт 1)
Отказ продавцов от исполнения условия о снятии с учета является недопустимым:
»Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.» (Источник: ГК РФ Статья 310, пункт 1)
- Право пользования жильем прекратилось. В связи с продажей квартиры право собственности, а вместе с ним и право пользования, у продавцов прекратилось:
»Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам…» (Источник: ГК РФ Статья 235, пункт 1)
В вашем договоре нет условия о сохранении за ними права проживания, как это требуется законом:
»Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.» (Источник: ГК РФ Статья 558, пункт 1)
Следовательно, они утратили право находиться в вашей квартире на любом законном основании.
- Возникает обязанность освободить помещение.
»В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).» (Источник: ЖК РФ Статья 35, пункт 1)
- Снятие с учета производится на основании решения суда. Без заявления самого гражданина или без решения суда снятие с регистрационного учета невозможно (исключая случаи смерти). Ваш случай прямо указан в законе:
»Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: … выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;» (Источник: Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения…», Статья 7, пункт «е»)
Как это влияет на исполнение вашего обязательства по выделению долей детям?
Ситуация создает для вас реальный риск требования вернуть средства материнского капитала. Поскольку Социальный фонд отказывает в согласовании выделения долей из-за наличия зарегистрированных посторонних лиц, вы не можете исполнить свое обязательство, установленное законом.
Решение суда о признании продавцов утратившими право пользования и их последующее снятие с регистрационного учета будет являться тем документом, который подтвердит для СФР, что ваша квартира свободна от прав третьих лиц, и вы сможете завершить оформление долей на всех членов семьи.
Выводы и рекомендации
Продавцы грубо нарушают условия заключенного договора. Их объяснения про отсутствие другого жилья не имеют юридического значения для вашего спора, так как они добровольно приняли на себя обязательство выписаться.
Вам рекомендуется действовать по следующему алгоритму:
- Направьте продавцам официальную письменную претензию (ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении). В претензии сошлитесь на пункт договора, статьи 309, 310 ГК РФ и потребуйте в четкий срок (например, 7 дней) исполнить обязательство. Предупредите, что в противном случае вы обратитесь в суд с иском о признании их утратившими право пользования и снятии с регистрационного учета, а также о взыскании с них всех судебных расходов и убытков, вызванных просрочкой.
- Если претензия осталась без ответа, незамедлительно обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением.
- Требования в иске: признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и снять их с регистрационного учета. Также можно заявить требование о возмещении убытков, если они возникли (например, из-за невозможности использовать средства маткапитала).
- После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист и предъявите его в отдел по вопросам миграции МВД России для снятия ответчиков с учета, либо дождитесь, пока это решение начнет исполнять СФР в порядке межведомственного взаимодействия.
- После снятия продавцов с учета сразу же подайте в Социальный фонд обновленный пакет документов (с выпиской из ЕГРН без обременений в виде зарегистрированных лиц) для завершения процедуры выделения долей детям.
Для составления процессуальных документов (претензии и искового заявления) настоятельно рекомендую обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
