Продажа квартиры, купленной за материнский капитал, после рождения третьего ребенка: необходимость выделения доли
Ситуация, в которой после покупки квартиры с использованием средств материнского капитала и выделения долей только на двух имевшихся на тот момент детей, рождается третий ребенок, на практике действительно вызывает сложности при последующей продаже. Опасения риелтора и позиция Росреестра, озвученные вами, к сожалению, имеют под собой серьезные правовые основания. Попытка продать квартиру без выделения доли третьему ребенку сопряжена со значительными рисками, вплоть до признания сделки недействительной.
Ниже представлен детальный анализ вашей ситуации с опорой на действующее законодательство.
Анализ ситуации и применимые нормы права
Главный вопрос заключается в соотношении буквального текста вашего нотариального обязательства и императивных требований закона, которые имеют приоритет.
1. Обязательство и закон: что главнее?
Нотариальное обязательство — это ваше личное обещание государству выполнить определенные действия. Однако само обязательство проистекает из закона, а именно из Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Формулировка в вашем обязательстве «на дату подписания» не может изменить или отменить императивную норму этого закона.
Закон устанавливает четкое правило, не ограниченное во времени составом семьи на дату покупки:
«Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.»
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статья 10, часть 4)
Ключевая фраза: «детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Законодатель намеренно не связывает круг детей, которым должны быть выделены доли, с моментом подписания обязательства или даже с моментом перечисления средств. Цель закона — обеспечить жилищные права всех детей в семье, воспользовавшейся государственной поддержкой.
Ваше обязательство на момент его составления было актуальным для состава семьи из двух детей. Рождение третьего ребенка после приобретения жилья за средства маткапитала не «обнуляет» это обязательство, а актуализирует его в соответствии с генеральной нормой закона, которая подразумевает наделение долями всех детей.
Более того, Гражданский кодекс РФ прямо устанавливает приоритет императивных норм закона над условиями договора:
«Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.»
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 422, пункт 1)
Таким образом, даже если бы в вашем обязательстве было прямо написано «только на двоих детей», это условие было бы ничтожно в части, противоречащей императивному требованию закона о выделении долей всем детям, включая рожденных впоследствии. Срок исполнения обязательства, в течение 6 месяцев, установлен Постановлением Правительства и отсчитывается от момента снятия обременения или перечисления средств. Неисполнение этого обязательства в полном объеме, то есть без учета третьего ребенка, является нарушением закона.
2. Позиция Росреестра и регистрация сделки
Ваш риелтор абсолютно прав. Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы сделки купли-продажи обязан проверить ее законность. Росреестр, видя, что квартира приобреталась с использованием маткапитала, а доли всем детям не выделены, обязан приостановить, а затем и отказать в регистрации перехода права собственности.
Основанием для этого является Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»:
«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
…
5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
…
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 26, часть 1, пункты 5 и 7)
Для регистрации продажи вы должны представить правоустанавливающие документы, которые подтверждают, что имущество принадлежит продавцам на законных основаниях. Поскольку законное основание требует, чтобы в числе собственников были все дети, Росреестр посчитает, что право собственности на квартиру оформлено с нарушением закона (не в полном составе собственников), и откажет в регистрации сделки.
3. Гражданско-правовые и иные риски
Попытка продать квартиру в обход закона несет серьезные риски:
-
Недействительность сделки: Продажа квартиры без учета права на долю третьего ребенка — это сделка, прямо нарушающая требования закона. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, она может быть признана недействительной.
«2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.»
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 168, пункт 2)
В вашем случае сделка купли-продажи посягает на имущественные права несовершеннолетнего ребенка (третьего лица) и на публичные интересы, связанные с целевым использованием бюджетных средств. Такая сделка является ничтожной. Это означает, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. Последствия могут быть самыми тяжелыми: суд может применить двустороннюю реституцию, вернув стороны в первоначальное положение (покупатель возвращает квартиру, вы — деньги). Для вас как продавца это чревато судебными издержками и риском взыскания убытков покупателем.
-
Риск для покупателя: Добросовестный покупатель рискует потерять квартиру, что создаст вам существенные репутационные и финансовые риски. Маловероятно, что грамотный покупатель или его банк (при ипотеке) согласятся на сделку с такими пороками.
-
Риски для третьего ребенка: По достижении им совершеннолетия он может обратиться в суд с иском о признании за ним права на долю в квартире, купленной в том числе и за его (хоть и косвенно) материнский капитал, и об оспаривании всех последующих сделок. Срок исковой давности для него начнет течь с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то есть, скорее всего, с 18 лет.
-
Риски со стороны органов опеки: Прямого требования о предварительном разрешении органа опеки на продажу в вашей ситуации нет, так как ребенок формально не является собственником. Однако, если опека узнает о нарушении прав несовершеннолетнего, она может выйти с иском в суд в его интересах. На практике, когда вы пойдете выделять долю «задним числом» или при продаже после правильного оформления, орган опеки будет контролировать сделку с участием уже оформленного собственника-ребенка, чтобы его права не были ухудшены.
Выводы и рекомендации
Основываясь на системном толковании закона, продать квартиру без предварительного выделения доли вашему третьему ребенку, рожденному после использования маткапитала, не получится. Ваше нотариальное обязательство не отменяет действие императивной нормы закона, которая требует оформить жилье в общую собственность всех детей.
Правильный и единственно законный алгоритм действий следующий:
- Оформить право собственности на третьего ребенка. Для этого вам необходимо обратиться к нотариусу и заключить соглашение об определении размера долей. В этом соглашении вы перераспределите доли в квартире между собой, супругой, первым, вторым и, что самое важное, третьим ребенком. Размер долей определяется по вашему соглашению, но они должны быть справедливыми и учитывать размер использованного маткапитала.
- Зарегистрировать право собственности ребенка в Росреестре. Нотариус, удостоверив соглашение, может сам направить документы на регистрацию в электронном виде, что ускорит процесс.
- Только после этого приступать к продаже. Когда все члены семьи, включая младшего ребенка, станут законными собственниками, вы сможете продать квартиру. Для этого потребуется:
- Согласие всех собственников.
- Разрешение органа опеки и попечительства на продажу долей, принадлежащих несовершеннолетним детям. Орган опеки выдаст такое разрешение, если взамен продаваемого жилья детям будут предоставлены равноценные доли в другом жилом помещении.
Попытка проигнорировать это требование почти гарантированно приведет к приостановлению и отказу в регистрации сделки в Росреестре. Если же вам каким-то образом удастся продать квартиру в обход закона, эта сделка будет ничтожной, что создаст несоразмерно большие правовые риски для вас, покупателя и, в первую очередь, для вашего младшего ребенка.
Для успешного и безопасного проведения сделки рекомендую вам лично обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и семейном праве, чтобы он проанализировал ваши документы, рассчитал доли и сопроводил всю процедуру от этапа выделения долей до новой покупки.
