выкуп доли за маткапитал с погашением долга приставу за жкх

Погашение долга по коммуналке для снятия ареста с доли при покупке на материнский капитал

Ваша ситуация сочетает в себе нормы семейного, гражданского и исполнительного права. Ключевой момент, который необходимо понимать: совершить сделку с имуществом, находящимся под арестом, напрямую нельзя. Однако вы можете выстроить правильную последовательность действий, чтобы достичь цели. Давайте разберем алгоритм по шагам.

Можно ли продать/купить арестованную долю?

Нет, совершить сделку купли-продажи доли, пока на нее наложен арест, не получится. Закон прямо запрещает это.

"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 174.1)

Это означает, что договор купли-продажи, заключенный при действующем аресте, будет считаться недействительным с момента его совершения, независимо от ваших намерений погасить долг.

Как договор с маткапиталом заставит наделить долями всех членов семьи

Прежде чем обсуждать регистрацию, нужно понять, как маткапитал влияет на будущее распределение собственности. Приобретая долю за маткапитал, вы принимаете на себя обязательство оформить купленное имущество в общую собственность семьи.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4)

Ключевой момент: эта обязанность распространяется на детей, в связи с рождением которых возникло право на маткапитал. Стороной сделки (покупателем) является мать, а продавец — ее дочь. Если у вас есть несовершеннолетние дети (например, братья или сестры продавца), они обязательно должны получить долю в этом жилье. Если продавец (ваша дочь) одновременно является ребенком, давшим право на маткапитал, она также должна получить долю. Разрешение органов опеки в данном случае не требуется, так как обязанность наделить детей долями вытекает из прямого указания закона, а не из сделки, затрагивающей их права как собственников.

Как правильно снять арест: роль третьего лица

Поскольку сама сделка до снятия ареста невозможна, нужно сначала ликвидировать причину ареста — долг по коммунальным платежам. Закон позволяет вам как матери и покупателю исполнить обязательство за дочь (должника).

"Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо... В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 313, часть 1)

На практике это означает, что вы можете оплатить долг вашей дочери напрямую в службу судебных приставов или в управляющую компанию (если взыскателем является она). Однако, чтобы это привело к снятию ареста, нужно следовать строгой процедуре:

1. Погашение долга. Переведите сумму задолженности, указанную в постановлении пристава, на депозитный счет службы судебных приставов. В назначении платежа обязательно укажите номер исполнительного производства.
2. Окончание исполнительного производства. Получив деньги, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства в связи с фактическим исполнением.

   "Исполнительное производство оканчивается в случаях: 1) фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе..." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статья 47, часть 1, пункт 1)

3. Снятие ареста. В этом же постановлении пристав отменяет все назначенные меры принудительного исполнения, в том числе арест.

   "В постановлении об окончании исполнительного производства... отменяются... установленные для должника ограничения... и ограничения прав должника на его имущество." (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статья 47, часть 4)

Важно! Оплата долга не приведет к автоматическому снятию ареста в Росреестре в тот же день. Приставу нужно время на оформление документов, а затем — на отправку постановления о снятии ареста в регистрирующий орган.

Риски при регистрации сделки

Главный риск — подать документы на регистрацию перехода права собственности до того, как запись об аресте будет погашена в ЕГРН. Если вы подадите договор купли-продажи, а в реестре еще будет висеть арест, государственный регистратор будет обязан приостановить регистрацию.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 37)

Более того, существует риск, что продавец (ваша дочь) скроет от вас факт других арестов или обременений. Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц. Если вы не знали об аресте и он не будет снят, вы получите право требовать расторжения договора и возмещения убытков. Но если в договоре указать, что вы знаете об обременении и согласны, то впоследствии вы не сможете предъявить претензии продавцу.

"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать... расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460, часть 1)

Порядок действий и итоговые рекомендации

Чтобы безопасно и правильно провести сделку, рекомендую следующий алгоритм:

1. Погасите долг на депозит приставов. Свяжитесь с судебным приставом-исполнителем, ведущим производство, и уточните точную сумму для полного погашения (включая возможный исполнительский сбор). Произведите оплату как третье лицо.
2. Получите постановление об окончании ИП и снятии ареста. Проследите, чтобы пристав вынес постановление об окончании исполнительного производства и отмене ареста. Получите его копию на руки.
3. Дождитесь погашения записи в ЕГРН. Запросите свежую выписку из ЕГРН на долю. Только убедившись, что запись об аресте отсутствует, можно переходить к сделке.
4. Заключите договор купли-продажи доли. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме, но для сделок с долями настоятельно рекомендую нотариальную форму, чтобы минимизировать риски оспаривания. В договоре укажите, что расчет производится за счет средств материнского капитала.
5. Подайте документы в Росреестр. Одновременно подаются заявления о переходе права собственности на долю к вам и о регистрации ипотеки в силу закона (пока не перечислен маткапитал). После перечисления средств Пенсионным фондом ипотека будет снята.

Рекомендации:

• Не заключайте договор купли-продажи, пока не получите документальное подтверждение снятия ареста и это не отразится в ЕГРН. Любые попытки обойти это правило приведут к гарантированному отказу в регистрации.
• При заключении нотариального договора обязательно предупредите нотариуса об обстоятельствах сделки, включая использование маткапитала и погашение вами долга за продавца. Нотариус проверит «юридическую чистоту» доли.
• Если вы не уверены, какой именно орган является взыскателем по исполнительному листу (например, управляющая компания или ресурсоснабжающая организация), платить лучше напрямую на депозитный счет приставов, а не на счет взыскателя, чтобы избежать ситуаций, когда деньги поступят, но не будут идентифицированы как погашение конкретного долга.
• Для проверки всего списка обременений на долю вашей дочери и исключения рисков, не отраженных в имеющемся у вас постановлении, я бы посоветовал обратиться к адвокату на этапе планирования сделки, чтобы он смог инициировать получение полной информации из ЕГРН и оценить все возможные негативные последствия.