Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски для регистрации, использования материнского капитала и последующей продажи
Анализ ситуации
В описанном вами случае имеет место самовольная перепланировка: фактическая конфигурация помещения (снесены стены, изменены входы, уменьшена площадь комнаты) не соответствует данным технического учёта и, следовательно, сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Утверждение риэлтора о «свободной планировке» и отсутствии необходимости оформлять документы не соответствует закону.
Согласно жилищному законодательству, любые работы, влекущие изменение конфигурации помещения, требуют согласования с органом местного самоуправления.
«Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, … и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). … Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения» (Жилищный кодекс РФ, статья 25, часть 2).
Снос стен, изменение входа и изменение габаритов комнаты – это очевидная перепланировка, требующая официального разрешения.
Требования к минимальной площади жилой комнаты (16 кв. м)
В предоставленных нормативных актах отсутствует прямое требование о минимальной площади жилой комнаты в двухкомнатной квартире, равной 16 кв. м. Такие нормы ранее содержались в строительных правилах (СНиП 31-01-2003), однако даже их несоблюдение в уже эксплуатируемом доме не является безусловным поводом для запрета сделки или признания жилья непригодным.
«Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания: … несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат … в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, … если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования» (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, пункт 41).
Таким образом, сама по себе площадь 13,5 кв. м не является критическим препятствием для проживания или признания квартиры непригодной. Главная проблема – незаконность самой перепланировки.
Риски при государственной регистрации перехода права собственности
Квартира с неузаконенной перепланировкой не соответствует сведениям ЕГРН. При подаче документов на регистрацию перехода права собственности государственный регистратор может приостановить, а затем и отказать в регистрации по следующим основаниям:
- Несоответствие представленных документов (например, технического паспорта или плана, который выдан до перепланировки) реальным характеристикам объекта.
- Противоречие между сведениями об объекте, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН (пункт 49 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: … 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; … 49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости» (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 26, часть 1).
Если причины приостановления не будут устранены, последует отказ в регистрации (статья 27 Федерального закона № 218-ФЗ). Таким образом, сделка купли-продажи может быть не зарегистрирована.
Использование средств материнского капитала
При направлении средств материнского капитала на приобретение жилья Социальный фонд (СФР) обязан провести проверку объекта. Он запрашивает в органах местного самоуправления, государственного жилищного надзора информацию о том, не признано ли помещение непригодным для проживания или дом аварийным (часть 1.3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).
В перечне оснований для отказа в распоряжении средствами прямо указано:
«наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 8, часть 2, пункт 8).
Прямо неузаконенная перепланировка в этом перечне не названа. Однако, если к моменту проверки в документах СФР будет выявлено расхождение между данными ЕГРН и реальным состоянием, либо жильё уже находится под контролем жилищной инспекции, могут возникнуть серьёзные задержки и отказы. СФР вправе проверять достоверность сведений (часть 1.2 статьи 8 закона № 256-ФЗ). Практически всегда наличие незаконной перепланировки является существенным препятствием для использования материнского капитала до её узаконения, поскольку объект не соответствует жилищному законодательству и документам.
Ответственность за самовольную перепланировку
Собственник, осуществивший самовольную перепланировку, подвергается административной и гражданско-правовой ответственности.
-
Административный штраф по статье 7.21 КоАП РФ.
«Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме … влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей» (КоАП РФ, статья 7.21, часть 2).
-
Обязанность привести помещение в прежнее состояние. Орган, осуществляющий согласование (жилищная инспекция или администрация), может обязать собственника узаконить перепланировку через суд или вернуть всё в исходное состояние.
«Собственник помещения … которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано … обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование» (Жилищный кодекс РФ, статья 29, часть 3).
-
Крайняя мера – продажа с торгов. Если собственник не исполняет предписание о приведении помещения в первоначальное состояние, суд по иску органа согласования может принять решение:
«в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи … средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника … обязанности по приведению его в прежнее состояние» (Жилищный кодекс РФ, статья 29, часть 5, пункт 1).
Все эти риски переходят к новому собственнику после регистрации права.
Правовые риски при последующей продаже
При попытке последующей продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой вы как собственник столкнётесь с теми же проблемами при регистрации: сделка не пройдёт, пока характеристики объекта в ЕГРН не будут приведены в соответствие с реальностью. Вам придётся либо узаконивать перепланировку (что не всегда возможно технически и требует значительных временных и финансовых затрат), либо вернуть всё в исходное состояние за свой счёт, о чём говорилось выше.
Выводы и рекомендации
Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт крайне высокие риски:
- Риск приостановки или отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
- Невозможность использовать материнский капитал до узаконения планировки.
- Риск получения предписания от жилищной инспекции с требованием узаконить или восстановить помещение, что означает для вас непредвиденные расходы и судебные разбирательства.
- Сложности и невозможность последующей продажи квартиры без узаконения перепланировки.
Заверение риэлтора о «свободной планировке» и отсутствии необходимости в документальном оформлении не соответствует закону. Подобная сделка не является юридически безопасной.
Рекомендую:
Требовать от продавца до сделки либо полного узаконения перепланировки (получить решение суда о её сохранении и внести изменения в ЕГРН), либо приведения помещения в первоначальное состояние, соответствующее технической документации. Если продавец отказывается предпринимать эти действия, настоятельно советую отказаться от покупки и рассмотреть другие варианты. Для защиты ваших интересов в процессе согласования или составления условий договора рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и градостроительных вопросах.
