Невозможность оплаты квартиры материнским капиталом из-за возраста ребенка: ответственность нотариуса и пути решения
Описанная ситуация является сложной, поскольку действия нотариуса, заверившего вас в возможности сделки, привели к тому, что договор купли-продажи был заключен на условиях, противоречащих закону. Давайте проанализируем ситуацию по порядку.
1. Правомерность использования материнского капитала без ожидания трехлетия ребенка
Отказ Пенсионного фонда в вашей ситуации абсолютно правомерен. Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает общее правило и исключения из него.
По общему правилу, распорядиться средствами материнского капитала можно только по истечении трех лет со дня рождения ребенка, давшего право на эту меру поддержки. Однако, как вы и хотели, существуют исключения, которые позволяют сделать это досрочно.
"Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 настоящей статьи." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 7, часть 6)
Ключевое исключение, на которое вы, вероятно, рассчитывали, касается использования кредитных средств.
"Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка... в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты..." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 7, часть 6.1)
Как видно из цитаты, досрочное распоряжение средствами (до 3 лет) допускается исключительно для погашения кредитов и займов, но не для прямой оплаты по договору купли-продажи продавцу — физическому лицу. Ваш нотариус либо не знал этого, либо намеренно ввел вас в заблуждение, что является грубой профессиональной ошибкой.
2. Неправомерность действий и ответственность нотариуса
Да, нотариус поступил неправомерно. В его обязанности входит не просто техническое удостоверение подписей, а обеспечение законности всей сделки.
"Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 16)
Более того, нотариус должен был проверить законность сделки и отказать в ее удостоверении, если она не соответствует требованиям закона.
"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 48)
В данном случае, включая в договор заведомо неисполнимое условие об оплате маткапиталом, нотариус удостоверил сделку, противоречащую закону. За это он несет полную имущественную ответственность.
"Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина... в результате совершения нотариального действия с нарушением закона..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 17)
Эта ответственность застрахована, и ущерб будет возмещаться за счет страховки нотариуса, а при ее недостаточности — за счет его личного имущества.
3. Правовые последствия для сделки и способы защиты
Ситуация, когда покупатель не может оплатить часть цены договора, является существенным нарушением его условий. Это дает продавцу право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной...
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора." (Источник: ГК РФ, Статья 450)
Поскольку оплата не поступила, продавец в значительной степени лишается того, на что рассчитывал (полной цены квартиры). Это классическое существенное нарушение.
Так как вы действовали под влиянием заблуждения, созданного заверениями нотариуса, вы можете требовать признания сделки недействительной.
"Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота." (Источник: ГК РФ, Статья 179)
Нотариус умолчал о реальном порядке использования маткапитала, то есть совершил обман.
Если сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: квартира возвращается продавцу, а вам возвращаются уплаченные наличные средства. Все убытки, возникшие у сторон из-за этой ситуации (например, расходы на оформление, аренду жилья), должен будет возместить нотариус как лицо, причинившее вред.
"Вред, причиненный личности или имуществу гражданина... подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред." (Источник: ГК РФ, Статья 1064)
Обязанность нотариуса возместить вам убытки также вытекает из его ответственности за ненадлежащее исполнение своих профессиональных обязанностей, так как именно его неверная консультация и удостоверение незаконной сделки привели к ущербу.
"Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства." (Источник: ГК РФ, Статья 393)
Из контекста НПА не удалось найти отсылок, которые разъясняли бы применение статьи 178 ГК РФ о сделках под влиянием заблуждения или существенного изменения обстоятельств, однако логика подсказывает, что эти способы защиты также применимы в вашем случае, однако они могут быть не такими очевидно сильными как требование о возмещении вреда.
Выводы и рекомендации
Нотариус несет полную ответственность за сложившуюся ситуацию. Его действия были неправомерны, а его заверения — ложными. Пенсионный фонд отказал вам на абсолютно законных основаниях.
Вот что вам следует предпринять:
- Начать переговоры с продавцом. Объясните ситуацию. Самый простой и быстрый путь — расторгнуть договор по соглашению сторон. В этом случае продавец возвращает вам уплаченные наличные, а вы возвращаете ему квартиру. Важно зафиксировать, что причиной расторжения стала невозможность оплаты из-за виновных действий нотариуса.
- Зафиксировать убытки. Соберите все документы, подтверждающие ваши расходы, связанные со сделкой: оплата услуг риелтора, оценка, госпошлины, расходы на аренду жилья (если вы уже переехали), и т.д.
- Обратиться к адвокату. Ситуация требует профессиональной защиты ваших интересов. Адвокат поможет выработать стратегию и подготовить необходимые документы.
- Готовиться к суду. Если продавец не согласится на мирное расторжение, подавайте в суд иск:
- Основное требование: О признании договора купли-продажи недействительным (по ст. 179 ГК РФ, как совершенного под влиянием обмана) и применении последствий недействительности.
- Дополнительное требование: О взыскании с нотариуса всех причиненных вам и продавцу убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду.
- Альтернативный иск: О расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) в связи с существенным изменением обстоятельств.
Главный ответчик по убыткам — это нотариус. Именно его непрофессионализм стал первопричиной проблемы.
