Дарение доли земельного участка, приобретенного с использованием средств материнского капитала
Анализ вашей ситуации
Вы планируете сделку, по которой отец, являющийся одним из участников общей долевой собственности на земельный участок, хочет безвозмездно передать свою долю совершеннолетнему сыну, который уже является сособственником этого же участка. Имущество приобреталось, в том числе, на средства материнского капитала.
Сразу отмечу главное: сам по себе факт использования маткапитала не является препятствием для дарения отцом своей доли. Ограничения, связанные с материнским капиталом, касаются обязанности наделить долями детей, и ваша семья это уже сделала, оформив участок в общую долевую собственность.
Однако есть ряд важнейших формальных требований, которые нужно соблюсти, иначе сделка просто не пройдет регистрацию или будет признана ничтожной.
Отвечаю на ваши вопросы по порядку
1. Влияет ли использование маткапитала на возможность дарения?
Прямого запрета на это нет. Ваше обязательство перед государством и детьми выполнено. Закон о материнском капитале требует:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению."
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, пункт 4)
Хотя в статье прямо упоминается "жилое помещение", это требование по аналогии применяется и к участку. Вы его выполнили — доли выделены всем членам семьи. Теперь это просто объект долевой собственности, и дальнейшее распоряжение долями регулируется общими правилами Гражданского кодекса. Отдельного разрешения Пенсионного фонда или прокуратуры для сделки не требуется.
2. Обязателен ли нотариус?
Да, нотариус обязателен. Без вариантов. Это ключевой момент.
Во-первых, этого прямо требует закон о дарении недвижимости:
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению."
(Источник: ГК РФ Статья 574, пункт 3)
Во-вторых, сделка касается отчуждения доли в праве общей собственности, что также является обязательным случаем для нотариуса:
"Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Несоблюдение нотариальной формы в данном случае имеет самые серьезные последствия:
"Если нотариальное удостоверение сделки... является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность."
(Источник: ГК РФ Статья 163, пункт 3)
Это означает, что договор в простой письменной форме не будет иметь юридической силы, и Росреестр откажет в регистрации перехода права.
3. Нужно ли разрешение органов опеки?
Нет, не нужно.
В сделке участвуют отец (даритель) и совершеннолетний сын (одаряемый). Ни один из них не является ребенком. Тот факт, что в числе сособственников есть несовершеннолетние дети, не имеет значения, так как их имущество (их доли) не отчуждается и не уменьшается.
Закон требует разрешения опеки, когда сделка ведет к уменьшению имущества именно подопечного (несовершеннолетнего):
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать... сделок по отчуждению, в том числе... дарению имущества подопечного..."
(Источник: ГК РФ Статья 37, пункт 2)
Здесь же отец распоряжается своей личной долей. Мать и дети остаются при своих долях, а доля второго ребенка (одаряемого) только увеличивается. Права несовершеннолетних не затрагиваются и не ущемляются.
Согласие других участников долевой собственности на дарение также не требуется. Участник вправе распорядиться своей долей. Преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ) здесь не работает, так как сделка безвозмездная (дарение), а не купля-продажа:
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению... подарить... свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
(Источник: ГК РФ Статья 246, пункт 2)
4. Документы и порядок действий для Росреестра
Ваш план действий должен быть следующим:
-
Обратиться к нотариусу. Это первый и обязательный шаг. Нотариус:
- Проверит документы и дееспособность сторон.
- Составит проект договора дарения.
- Удостоверит сделку.
- Самостоятельно направит документы в Росреестр в электронном виде. Это прямо предусмотрено законом и ускоряет процесс.
-
Подготовить документы для нотариуса. Обычно требуются:
- Документы, удостоверяющие личности дарителя (папы) и одаряемого (сына).
- Правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на участок, подтверждающая регистрацию права общей долевой собственности.
- Нотариально удостоверенное согласие супруги дарителя, если участок приобретался в браке (даже если он оформлен в долевую собственность, нотариус может запросить это согласие для чистоты сделки).
-
Нотариус сам подаст заявление в Росреестр. По закону, если сделка нотариально удостоверена, заявление о регистрации может подать нотариус. При этом проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором не проводится, что исключает приостановки по формальным основаниям.
Выводы и рекомендации
Сделка по дарению отцом своей доли совершеннолетнему сыну абсолютно законна и не нарушает обязательств, связанных с материнским капиталом, так как доли детям уже выделены.
Краткий алгоритм:
- Не пытайтесь составить договор самостоятельно, сразу обращайтесь к нотариусу.
- Согласие органов опеки получать не нужно.
- Согласие других сособственников на дарение не требуется.
- Нотариус сам удостоверит договор и направит его на регистрацию в Росреестр.
После регистрации в ЕГРН доля отца перейдет сыну, и его доля в праве на участок увеличится. Если на каком-то этапе возникнут нестандартные вопросы (например, нотариус усомнится в чем-то или возникнет спор о праве), для защиты ваших интересов лучше всего обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и семейном праве.
