Полная оплата квартиры материнским капиталом: условия и документы

Покупка квартиры с использованием только средств материнского капитала

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру стоимостью 700 000 рублей исключительно за счет материнского капитала. Рассмотрим правомерность такого способа оплаты и сопутствующие обязательства.

Можно ли оплатить квартиру только материнским капиталом без добавления собственных средств?

Законодательство допускает использование средств материнского капитала на приобретение жилого помещения. Как указано в статье 2 Федерального закона № 256-ФЗ, материнский капитал — это "средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки".

Статья 10 этого же закона устанавливает, что средства могут направляться:

"на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах... путем безналичного перечисления указанных средств... физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения"

(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, пункт 1)

Постановление Правительства РФ № 937 уточняет:

"Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения... не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору"

(Источник: Постановление Правительства РФ от 27.11.2010 № 937, пункт 8(1))

Вывод: Прямого запрета на использование только материнского капитала без личных сбережений нет. Однако необходимо учитывать размер вашего материнского капитала. Согласно статье 6 Федерального закона № 256-ФЗ, максимальный размер капитала составляет 616 617 рублей (если право возникло на второго ребенка с 1 января 2020 года), а базовый — 466 617 рублей. Этой суммы недостаточно для покрытия стоимости квартиры в 700 000 рублей.

Можно ли доплатить разницу позже?

Да, это возможно через заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Постановление № 937 прямо предусматривает такой механизм:

"копию договора купли-продажи жилого помещения (договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа)"

(Источник: Постановление Правительства РФ от 27.11.2010 № 937, пункт 8, подпункт "а")

При этом потребуется:

"справку лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа... о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору"

(Источник: Постановление Правительства РФ от 27.11.2010 № 937, пункт 8, подпункт "д")

Важный нюанс касается перехода права собственности. Если используется рассрочка, существует возможность сохранения права собственности за продавцом до полной оплаты. Гражданский кодекс устанавливает:

"В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом"

(Источник: ГК РФ, статья 491)

При этом Постановление № 937 делает исключение в части предоставления документов:

"копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение... (за исключением случая, когда договором купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора)"

(Источник: Постановление Правительства РФ от 27.11.2010 № 937, пункт 8, подпункт "б")

Обязательно ли выделять доли детям?

Да, это прямое требование закона:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению"

(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 4)

Если на момент подачи документов в СФР право собственности еще не оформлено на всех членов семьи, необходимо предоставить письменное обязательство:

"засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения... с использованием средств... материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность... с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления... средств материнского (семейного) капитала... а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере"

(Источник: Постановление Правительства РФ от 27.11.2010 № 937, пункт 8, подпункт "г")

Требуется ли разрешение органов опеки?

В вашей ситуации, где родители являются законными представителями детей, разрешение опеки на саму сделку купли-продажи не требуется, поскольку:

"Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий"

(Источник: СК РФ, статья 64, часть 1)

Разрешение опеки необходимо в случаях, когда:

"Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала осуществляется... опекунами (попечителями) или приемными родителями ребенка (детей) с предварительного разрешения органа опеки и попечительства"

(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 7, часть 2)

Это относится к ситуациям, когда родители не являются законными представителями. Однако орган опеки может вмешаться, если:

"родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия"

(Источник: СК РФ, статья 64, часть 2)

Порядок действий и необходимые документы

Куда обращаться:

1. Социальный фонд России (СФР) — для подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала:

"Распоряжение средствами... материнского (семейного) капитала осуществляется... путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении"

(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 7, часть 1)

1. Росреестр — для государственной регистрации договора и права собственности:

"Договор продажи жилого дома, квартиры... подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации"

(Источник: ГК РФ, статья 558, часть 2)

Необходимые документы:

На основании Постановления № 937 потребуются:

• Договор купли-продажи с рассрочкой платежа, прошедший госрегистрацию
• Письменное обязательство об оформлении жилья в общую собственность всех членов семьи (удостоверяется нотариально)
• Справка от продавца о размере оставшейся неуплаченной суммы по договору
• Документы, удостоверяющие личность
• Сертификат на материнский капитал

Срок рассмотрения заявления:

"Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению... в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами"

(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 8, часть 1)

Перечисление средств осуществляется не позднее 2 месяцев с даты принятия заявления.

Итоговые рекомендации

1. Уточните точный размер вашего материнского капитала в СФР. Максимальный размер — 616 617 рублей — не покрывает стоимость квартиры в 700 000 рублей, поэтому без собственных средств не обойтись.

2. Заключайте договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Это позволит:

   • Сначала направить средства материнского капитала
   • Оставшуюся разницу доплатить позже (в течение 6 месяцев после последнего платежа потребуется оформить доли на всех членов семьи)

3. Подготовьте нотариально заверенное обязательство об оформлении жилья в общую собственность супругов и всех детей с определением долей по соглашению.

4. Согласие супруга на сделку обязательно, поскольку:

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга"

(Источник: СК РФ, статья 35, часть 3)

1. Разрешение органов опеки не требуется, если вы действуете как родители-законные представители, однако строго соблюдайте обязанность по выделению долей детям.

2. Если возникнут сложности с оформлением документов или взаимодействием с СФР, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и материнским капиталом.