Использование материнского капитала для аренды дома с правом выкупа
Вы планируете направить средства материнского капитала на оплату договора аренды частного дома с последующим выкупом. Пенсионный фонд требует нотариального удостоверения, но собственник жилья отказывается от услуг нотариуса. Разберем, насколько правомерно такое требование и как лучше оформить сделку.
1. Можно ли использовать маткапитал на аренду с выкупом
Закон напрямую не запрещает такую сделку. Согласно статье 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения посредством любых не противоречащих закону сделок. Договор аренды с правом выкупа по существу является смешанным договором, содержащим элементы и аренды, и купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).
Правила направления средств, утверждённые постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, прямо уточняют этот момент:
«Не допускается использование средств материнского капитала на оплату аренды жилого помещения, если договор аренды не предусматривает переход права собственности на арендуемое жилое помещение к арендатору (выкуп) либо если иное не установлено федеральным законом»
(Пункт 10 Правил в редакции постановления Правительства РФ от 27.11.2010 № 937)
Таким образом, аренда с выкупом признаётся допустимым способом улучшения жилищных условий, если договор чётко закрепляет переход права собственности. Кроме того, Правила разрешают оплачивать приобретаемое жильё по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, что фактически аналогично вашей ситуации (п. 8 и 10 Правил в той же редакции).
2. Нужно ли нотариальное удостоверение договора
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки обязательно только в случаях, прямо указанных в законе (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Для сделок с недвижимостью, направленных на приобретение жилья с использованием материнского капитала, закон такой обязательной нотариальной формы не устанавливает.
Поскольку договор аренды с правом выкупа в части приобретения недвижимости подчиняется правилам о купле-продаже, применяем статью 609 ГК РФ:
«Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества»
(п. 3 ст. 609 ГК РФ)
А форма договора продажи недвижимости установлена статьёй 550 ГК РФ:
«Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность»
То есть требуется простая письменная форма (один документ). Никаких требований о нотариальном удостоверении для такой сделки в законе нет. Следовательно, требование Пенсионного фонда о представлении нотариально удостоверенного договора не основано на законе и может быть обжаловано.
Отметим, что договор аренды недвижимости на срок более года подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), но это не заменяет и не требует нотариальной формы.
3. Практические рекомендации
Учитывая позицию Пенсионного фонда, а также нежелание собственника идти к нотариусу, наилучшим выходом станет заключение договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа. Такой вариант:
- прямо предусмотрен правилами направления материнского капитала (п. 8 и 10 Правил с изменениями);
- не требует нотариального удостоверения;
- исключает споры о правовой природе сделки;
- позволяет перечислить средства маткапитала в счёт уплаты цены договора, а после полной оплаты зарегистрировать право собственности на всех членов семьи.
Что нужно предусмотреть в договоре купли-продажи с рассрочкой:
- Указание на оплату части цены за счёт средств материнского капитала, перечисляемых Социальным (бывшим Пенсионным) фондом на счёт продавца;
- Условие о том, что право собственности переходит к покупателю после завершения всех расчётов (ст. 223 ГК РФ);
- Обязательство покупателя оформить жилой дом в общую собственность всех членов семьи (включая детей) в течение 6 месяцев после полной выплаты цены или после перечисления средств маткапитала, если это предусмотрено договором (п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, подп. «г» п. 8 Правил).
Если собственник категорически настаивает на аренде с выкупом, а не на купле-продаже
В этом случае заключайте договор аренды с правом выкупа в простой письменной форме. В договоре обязательно пропишите:
- Выкупную цену и порядок её внесения (в том числе за счёт маткапитала);
- Момент перехода права собственности (обычно после полной уплаты выкупной цены);
- Обязательство покупателя выделить доли детям.
Несмотря на отсутствие законодательного требования, территориальный орган Социального фонда может отказать в распоряжении средствами, сославшись на отсутствие нотариального удостоверения. Такой отказ можно обжаловать вышестоящему должностному лицу либо в судебном порядке, опираясь на ст. 163, 550, 609 ГК РФ и положения Правил. Срок исковой давности по подобным спорам составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).
Итоговые выводы и пошаговая инструкция
- Сделка с материнским капиталом возможна – аренда с выкупом или, что предпочтительнее, договор купли-продажи с рассрочкой.
- Нотариальное удостоверение не требуется – требование Пенсионного фонда противоречит ст. 163, 550, 609 ГК РФ и Правилам № 862.
- Рекомендуемый вариант – оформить договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа в простой письменной форме. Это максимально чётко вписывается в разрешённые направления использования маткапитала и не вызовет лишних вопросов у Социального фонда.
- Если собственник согласен только на аренду с выкупом, составляйте такой договор в простой письменной форме, ссылаясь на приведённые нормы, и будьте готовы отстаивать свою позицию при возможном отказе.
- В любом случае не забудьте подготовить и приложить к заявлению о распоряжении письменное обязательство выделить доли всем членам семьи в течение установленного срока после полной оплаты.
Для максимальной защиты прав рекомендуем проконсультироваться с независимым адвокатом, который проверит проект договора и поможет грамотно выстроить взаимодействие с Социальным фондом.
