Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала и жилищного сертификата
Анализ ситуации
Вы приобрели квартиру с использованием двух видов государственной поддержки: жилищного сертификата (выданного только на вас и дочь) и материнского капитала. Квартира оформлена в долевую собственность на вас и вашу дочь, супруг не был включен в число собственников из-за условий получения сертификата.
Требуется ли выделение доли супругу перед продажей?
Да, выделение доли супругу необходимо, и вот почему:
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
Квартира была приобретена в браке, поэтому она является совместной собственностью супругов, несмотря на то, что формально оформлена только на вас и дочь.
Кроме того, использование материнского капитала создает дополнительные обязательства:
"Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Хотя в контексте нет полного текста статьи 10 указанного закона, из имеющейся информации следует, что при использовании материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность всех членов семьи.
Порядок выделения доли супругу
1. Соглашение о разделе имущества
"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 38)
Вы можете заключить нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов, которым определите доли каждого члена семьи в праве собственности на квартиру.
2. Определение размера долей
"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 39)
3. Государственная регистрация изменений
"Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Особенности продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
Учитывая, что ваша дочь является собственником доли в квартире, при продаже необходимо соблюсти особые процедуры:
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 37)
Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетней дочери, вам потребуется разрешение органа опеки и попечительства.
Рекомендации и выводы
-
Перед продажей квартиры обязательно оформите выделение доли супругу через нотариальное соглашение о разделе имущества.
-
Определите размеры долей всех членов семьи (вас, супруга и дочери) с учетом требований законодательства о материнском капитале.
-
Зарегистрируйте изменения в Росреестре для отражения новых размеров долей в Едином государственном реестре недвижимости.
-
Получите разрешение органа опеки на отчуждение доли, принадлежащей несовершеннолетней дочери.
-
При продаже соблюдайте преимущественное право покупки других участников долевой собственности:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
- Учитывая сложность ситуации и наличие нескольких правовых аспектов (семейное право, права несовершеннолетних, особенности материнского капитала), рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области семейного и жилищного права, для подготовки всех необходимых документов и минимизации рисков признания сделки недействительной.
