Сдача в аренду квартиры в ипотеке с материнским капиталом и последующий обмен
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита и средств материнского капитала с последующей сдачей ее в аренду, а после погашения ипотеки - выделение долей детям и обмен на другую недвижимость.
1. Сдача квартиры в аренду при наличии ипотеки
Право собственника на сдачу жилья в аренду:
"Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 30)
Права залогодателя при ипотеке:
"Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 29)
"Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 29)
Оформление аренды:
"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 674)
2. Налогообложение доходов от аренды
Обязанность декларирования доходов:
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 209)
3. Выделение долей детям после погашения ипотеки
Обязанность при использовании материнского капитала:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
4. Обмен квартиры с детскими долями
Порядок распоряжения долевой собственностью:
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246)
Требования к сделкам с недвижимостью несовершеннолетних:
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 37)
Правовая природа договора мены:
"По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 567)
Выводы и рекомендации
По сдаче в аренду ипотечной квартиры:
- Сдавать квартиру в аренду можно - закон не запрещает сдачу заложенного жилья внаем
- Уведомление банка не требуется в общем случае, но рекомендуется проверить условия ипотечного договора
- Доходы от аренды подлежат декларированию и налогообложению по ставке 13% (НДФЛ)
- Обязательно оформляйте договор аренды в письменной форме
По выделению долей и обмену:
- Выделение долей детям обязательно после погашения ипотеки в соответствии с требованиями использования материнского капитала
- Обмен квартиры возможен, но требует согласия всех собственников, включая детей
- Согласие органов опеки обязательно при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним
- При обмене может возникнуть налоговое обязательство, если стоимость получаемой квартиры выше стоимости отчуждаемой
Практические рекомендации:
- Перед сдачей в аренду проверьте ипотечный договор на наличие ограничений
- Веду учет доходов от аренды для последующего декларирования в налоговой
- После погашения ипотеки незамедлительно оформите выделение долей детям
- При планировании обмена заранее получите согласие органов опеки и попечительства
- Учитывайте возможные налоговые последствия при обмене недвижимости
- Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом для подготовки всех необходимых документов
Помните, что нарушение требований по выделению долей при использовании материнского капитала может повлечь административную и даже уголовную ответственность за нецелевое использование бюджетных средств.
