Покупатель просит завысить сумму в договоре купли-продажи комнаты и согласии натариуса: законно ли это и какие риски для продавца

Законно ли завышение цены в договоре купли-продажи — притворность сделки

Завышение цены в договоре относительно реальной суммы, которую получит продавец, делает документ не соответствующим фактическим намерениям сторон: в документе отражается цена, которой стороны фактически не собираются придерживаться. Это классическая конструкция притворной сделки.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Для данного дела это означает: если стороны фиксируют в договоре цену 5 150 000 руб., а фактически продавец получает 5 000 000 руб., то условие о цене в договоре не соответствует действительным правовым последствиям. По п. 2 ст. 170 ГК такая сделка ничтожна, а к ней применяются правила сделки на реальных условиях — то есть цена будет пересчитана до фактической.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
   — п. 1 ст. 549 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

Для продавца это означает, что даже при подписании «красивого» договора суд, налоговый орган или заинтересованное лицо при обнаружении расхождения смогут переквалифицировать сделку на реальную цену (5 000 000 руб.), а сам договор признать ничтожным в части завышенной цены. Завышение цены не создаёт для продавца никакой выгоды, но создаёт риск оспаривания всей сделки и перевода прав на сособственника.

**Вывод: завышение цены в договоре купли-продажи противозаконно — оно образует притворную сделку в части цены (п. 2 ст. 170 ГК РФ), цена в договоре должна отражать реальную сумму, которую фактически получит продавец (ст. 555 ГК РФ). Соглашаться на такое завышение не следует.

Нарушение преимущественного права покупки сособственников завышенной ценой в согласии

Продажа комнаты в общей долевой собственности подчинена преимущественному праву покупки остальных сособственников. Цена, указываемая в извещении и нотариальном согласии, должна быть именно той ценой, по которой доля реально продаётся, — иначе сособственники лишаются возможности реализовать своё право покупки по фактической цене.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для данного дела: пять сособственников продают комнату, и в нотариальном согласии риэлтор требует указать цену на 150 000 руб. выше реальной. Если какой-либо сособственник готов был выкупить комнату по реальной цене (например, 5 000 000 руб.), а в согласии указана завышенная сумма (5 150 000 руб.), то он либо откажется от покупки, не зная реальной цены, либо будет вынужден платить больше. В обоих случаях его преимущественное право покупки, гарантированное п. 1 ст. 250 ГК «по цене, за которую она продается», нарушается, и он вправе в течение трёх месяцев после регистрации перехода права требовать перевода на себя прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Если сособственники осведомлены о реальной (меньшей) цене, согласие с завышенной суммой само по себе вводит их в заблуждение и делает согласие дефектным.

**Вывод: завышение суммы в нотариальном согласии сособственников нарушает их преимущественное право покупки по реальной цене (п. 1–3 ст. 250 ГК РФ) и создаёт для продавца риск того, что любой сособственник в течение 3 месяцев после сделки добьётся перевода на себя прав покупателя. Цена в извещении и согласии должна точно соответствовать фактической цене продажи.

Уголовные риски для продавца — мошенничество в сфере кредитования и соучастие

Ипотечный кредит одобрен банком ровно на реальную цену. Внесение в договор и в согласие завышенной цены означает представление банку заведомо недостоверных сведений о стоимости предмета залога и об условиях сделки — это типичная схема, направленная на банк (кредитора).

1. Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3.
   — ч. 1 ст. 159.1 УК РФ

В диспозиции ч. 1 ст. 159.1 УК субъектом преступления прямо назван заёмщик — то есть покупатель. Однако если продавец, зная о завышении, сознательно подписывает договор и нотариальное согласие с завышенной ценой, создавая видимость правомерной сделки для банка, он участвует в обмане кредитора, и его действия могут быть квалифицированы как соучастие.

1. Пособником признается лицо, содействовавшее совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации, средств или орудий совершения преступления либо устранением препятствий, а также лицо, заранее обещавшее скрыть преступника, средства или орудия совершения преступления, следы преступления либо предметы, добытые преступным путем, а равно лицо, заранее обещавшее приобрести или сбыть такие предметы. Статья 34. Ответственность соучастников преступления 1. Ответственность соучастников преступления определяется характером и степенью фактического участия каждого из них в совершении преступления. 2. Соисполнители отвечают по статье Особенной части настоящего Кодекса за преступление, совершенное ими совместно, без ссылки на статью 33 настоящего Кодекса. 3. Уголовная ответственность организатора, подстрекателя и пособника наступает по статье, предусматривающей наказание за совершенное преступление, со ссылкой на статью 33 настоящего Кодекса, за исключением случаев, когда они одновременно являлись соисполнителями преступления. 4. Лицо, не являющееся субъектом преступления, специально указанным в соответствующей статье Особенной части настоящего Кодекса, участвовавшее в совершении преступления, предусмотренного этой статьей, несет уголовную ответственность за данное преступление в качестве его организатора, подстрекателя либо пособника. 5.
   — п. 5 ст. 33 УК РФ

Для данного дела: продавец — не заёмщик, поэтому напрямую по ст. 159.1 УК он не отвечает. Но, подписывая договор и согласие с заведомо завышенной на 150 000 руб. ценой, он содействует покупателю-заёмщику в представлении банку ложных сведений о цене предмета залога, то есть устраняет препятствие к получению кредита на условиях, не соответствующих реальности. По п. 4–5 ст. 33 УК такое лицо может быть привлечено как пособник мошенничества в сфере кредитования. Дополнительно, если завышение цены направлено на обман банка о рыночной стоимости залога для цели получения большей суммы кредита, возможна и квалификация по общей ст. 159 УК.

**Вывод: для продавца существует реальный уголовный риск — подписание договора и согласия с завышенной ценой при ипотечном кредите является пособничеством в мошенничестве в сфере кредитования (ст. 33, ч. 1 ст. 159.1 УК РФ), поскольку он сознательно содействует представлению банку недостоверных сведений о цене сделки. Это веский довод отказаться от завышения.

Налоговые последствия для продавца от завышенной цены в договоре

Налоговая база (доход) по продаже недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже 70% кадастровой стоимости объекта.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для данного дела: если в договоре указать завышенную цену, увеличенную на 150 000 руб., то именно эта завышенная сумма будет признана доходом продавца. При владении комнатой менее минимального предельного срока владения (и отсутствии освобождающих обстоятельств) с этой суммы уплачивается НДФЛ по ставке 13% — то есть продавец заплатит налог и со своих реально полученных 5 000 000 руб., и с фиктивных дополнительных 150 000 руб., которых он фактически вообще не получил. Итог для продавца: потери ~19 500 руб. налоговых платежей на неполученный доход. Если же завышение лишь доводит договорную цену до уровня 70% кадастровой стоимости (обычно схемы занижения цены), то последствия иные — но здесь речь о завышении, а значит, доход продавца юридически увеличивается.

Кроме того, важно уточнить развилку по срокам владения: если продавец владеет комнатой менее минимального предельного срока (5 лет по общему правилу, 3 года при единственном жилье/относимых случаях — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК), то он обязан платить НДФЛ с цены договора; если срок владения больше — доход от продажи освобождается от налога независимо от записанной цены, и завышение не увеличивает налоговую нагрузку, но всё равно остаётся риск по ст. 170 ГК и по УК.

**Вывод: завышение цены в договоре увеличивает налоговую базу продавца по НДФЛ (ст. 106, 214.10, 220 НК РФ), если он владеет комнатой менее минимального срока, — продавец заплатит налог с суммы, которую фактически не получит. Даже при освобождении от налога завышение остаётся ничтожным в силу ст. 170 ГК и создаёт уголовный риск.

Чем фиксируется и чем подтверждается реальная цена сделки

Реальная цена сделки, в отличие от завышенной цены в договоре, подтверждается теми письменными документами, которыми стороны фактически оформили расчёты. Эти же документы станут главными доказательствами, если понадобится доказать, что цена в договоре была завышена (например, для налогового органа, суда или при споре с сособственниками).

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ

Для данного дела: если продавец оформит получение от покупателя суммы, равной реальной цене, отдельным письменным соглашением (авансовым/задатковым) либо распиской на фактическую сумму, то именно этот документ фиксирует действительную цену — и именно на него сможет ссылаться продавец, чтобы доказать, что в договоре указана завышенная сумма, а реально он получил меньше.

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Практическое следствие: при отказе от завышения продавцу следует позаботиться о том, чтобы реальная цена была зафиксирована письменно (расписка, банковский перевод, соглашение об авансе/задатке на фактическую сумму). Эти письменные доказательства будут приняты судом и противостоят «завышенной» цифре в договоре. Устные договорённости о «настоящей» цене в споре доказать будет крайне трудно, поскольку по п. 1 ст. 162 ГК ссылаться на свидетельские показания в этом случае нельзя.

**Вывод: реальную цену сделки следует фиксировать письменно (расписка, безналичный перевод, соглашение о задатке/авансе на фактическую сумму) — эти документы являются допустимыми доказательствами (п. 1 ст. 162, п. 1–2 ст. 380 ГК РФ) и позволят продавцу в споре доказать, что цена в договоре была завышена, а фактически полученная сумма меньше.