Постоянно отказывают в предварительном согласовании земли под ИЖС в Симферополе

Ошибки при оформлении участка под ИЖС в Симферополе: почему отказывают в предварительном согласовании

Вы столкнулись с повторными отказами в предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), несмотря на подачу заявления по форме и приложение схемы расположения участка. Ссылаясь на подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, вы выбрали правильное основание для получения участка в аренду без проведения торгов, однако процедура имеет ряд строгих законодательных требований, несоблюдение которых может вести к отказу. Рассмотрим, что конкретно могло пойти не так.

Требования к заявлению о предварительном согласовании

Состав и содержание заявления строго регламентированы пунктом 1 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ. Даже если вы используете форму из административного регламента, необходимо не только заполнить все поля, но и указать корректные сведения в каждом из них. В заявлении должны быть отражены:

"фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
...
кадастровый номер земельного участка... в случае, если границы такого земельного участка подлежат уточнению;
реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование испрашиваемого земельного участка предусмотрено указанным проектом;
кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых... предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка...;
основание предоставления земельного участка без проведения торгов...;
вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок...;
цель использования земельного участка;
...
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, статья 39.15)

Проверьте внимательно: все ли строки заполнены, верно ли указаны реквизиты паспорта, выбрано ли именно то основание (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), указана ли цель «индивидуальное жилищное строительство», отмечен ли вид права «аренда». Кроме того, к заявлению обязательно нужно приложить не только паспорт, но и, в вашем случае:

"схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
...
документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя..."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, пункт 2 статьи 39.15)

Если вы подаете заявление лично, доверенность не нужна, а вот схема расположения земельного участка должна быть подготовлена в соответствии с установленными требованиями.

Требования к схеме расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка – это ключевой документ, ошибки в котором чаще всего приводят к отказу. Законодательные требования к ее форме, формату и содержанию содержатся в статье 11.10 Земельного кодекса РФ. В ней, в частности, указано, что:

"Схема расположения земельного участка... представляет собой изображение границ образуемого земельного участка... на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка..."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, пункт 1 статьи 11.10)

Подготовка схемы должна осуществляться с учетом многих факторов:

"с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений..."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, пункт 2 статьи 11.10)

То есть ваша схема должна быть «вписана» в существующую градостроительную ситуацию: не пересекать красные линии, публичные земли, участки с уже утвержденными проектами межевания, учитывать зоны с особыми условиями использования (например, охранные зоны инженерных сетей). Если вы не учли эти сведения, то схема может быть признана не соответствующей требованиям.

Форма и формат схемы устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Ранее действовал Приказ Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762, который детально описывал, что должно быть в схеме (условный номер, проектная площадь, список координат характерных точек, графическая информация и т.д.). Указанный приказ в контексте помечен как утративший силу, однако на момент его действия он содержал четкие требования, и многие муниципальные регламенты до сих пор ориентируются на аналогичные параметры. Сегодня требования утверждены иным актом, и вам необходимо уточнить действующий на уровне Республики Крым или города Симферополя нормативный акт, определяющий форму и содержание схемы. Скорее всего, ошибка кроется именно здесь: неверный масштаб, отсутствие координат, неполное отображение окружающей застройки или несоблюдение графических требований.

Основания для отказа в предварительном согласовании

Прямые основания для отказа перечислены в пункте 8 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ. Уполномоченный орган обязан отказать, если:

"схема расположения земельного участка... не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;
земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса..."
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, пункт 8 статьи 39.15)

Таким образом, если ваша схема не соответствует по форме или требованиям (пп. 1 п. 16 ст. 11.10), либо она разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам (пп. 3 п. 16 ст. 11.10), либо участок расположен в границах территории, для которой уже утвержден проект межевания (пп. 5 п. 16 ст. 11.10), отказ будет законным.

Кроме того, отказ последует, если испрашиваемый участок в принципе не может быть предоставлен для ИЖС, например, если он расположен не в жилой зоне, а, скажем, в зоне инженерной инфраструктуры. Перечень оснований по статье 39.16 очень широк. Вот некоторые из них, применимые к вашей ситуации:

• цель использования, указанная в заявлении, не соответствует основному виду разрешенного использования для данной территориальной зоны (пп. 14 ст. 39.16);
• участок полностью находится в границах зоны с особыми условиями, где ИЖС запрещено (пп. 14.1 ст. 39.16);
• имеется решение о предварительном согласовании предоставления этого же участка другому лицу со сроком действия, который не истек (пп. 22 ст. 39.16) и т.д.

Процедура предоставления и роль подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ

Вы ссылаетесь на подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, который предусматривает заключение договора аренды без торгов для ИЖС. Однако важно понимать, что эта норма не действует сама по себе, она отсылает к специальной процедуре, урегулированной статьей 39.18 Земельного кодекса РФ. Процитируем этот подпункт:

"земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса;"
(Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6)

Пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ описывает механизм, при котором после подачи заявления и публикации извещения о предстоящем предоставлении участка, если от других граждан не поступило заявок о намерении участвовать в аукционе, уполномоченный орган может принять решение о предварительном согласовании. То есть сама система построена таким образом, чтобы сначала выяснить, нет ли иных претендентов, и только после этого формировать участок и предоставлять его вам без торгов. Отказ на стадии предварительного согласования до публикации извещения означает, что уполномоченный орган выявил несоответствие ваших документов формальным требованиям (по заявлению или схеме) либо установил, что участок нельзя образовать по причинам, не связанным с наличием других претендентов.

Что делать и как исправить ситуацию

Конкретного административного регламента города Симферополя среди предоставленного контекста нет, поэтому я не могу привести его положения, но могу дать практические рекомендации:

1. Детально изучите отказ. В решении об отказе, которое приходит через портал госуслуг, должны быть указаны все конкретные основания. Ведомство не может ограничиваться фразой «схема не соответствует требованиям», оно обязано сослаться на конкретный пункт нормативного акта.

2. Перепроверьте заявление. Сверьте каждую графу с требованиями статьи 39.15 ЗК РФ. Убедитесь, что в качестве основания предоставления вы указали именно «подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации», а цель — «для индивидуального жилищного строительства», вид права — «аренда».

3. Приведите схему в полное соответствие. Обратитесь к Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования городской округ Симферополь, чтобы узнать градостроительный регламент для выбранной вами территориальной зоны. Он должен прямо допускать «индивидуальное жилищное строительство» в качестве основного вида разрешенного использования. Уточните действующий на территории муниципалитета нормативный акт, устанавливающий форму, формат и требования к подготовке схемы расположения земельного участка. Схема должна быть выполнена кадастровым инженером с учетом всех красных линий, зон с особыми условиями и смежных участков. Убедитесь, что к схеме приложен каталог координат характерных точек границ в системе координат, применяемой для ведения ЕГРН.

4. Если отказ не обоснован и повторяется, вы вправе его обжаловать. Закон предусматривает такую возможность:

   "Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления... не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина... в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным."
   (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 № 136-ФЗ, пункт 1 статьи 61)

   Обжалование производится в судебном порядке. Для подготовки иска и сбора доказательств необоснованности отказов вам потребуется помощь профессионального адвоката, специализирующегося на земельных спорах.

5. Самостоятельно ознакомьтесь с местной градостроительной документацией. Правила землепользования и застройки Симферополя, а также утвержденные проекты межевания и планировки территорий — это публичные документы. Их анализ поможет понять, возможно ли вообще образование испрашиваемого участка в данном месте.

Если после самостоятельной доработки документов отказы продолжатся, необходимо получить мотивированное решение и, вероятно, прибегнуть к судебной защите. В этом случае консультация адвоката становится не рекомендацией, а необходимостью.