Сожительница бьет деда после инсульта, спаивает его и хочет продать его дом без его согласия — как защитить пожилого родственника за 6 часов езды?

Уголовно-правовая квалификация насилия сожительницы и порядок обращения в полицию

Действия сожительницы, которая бьёт деда после инсульта, терроризирует его и поит спиртным, образуют признаки нескольких преступлений, которые нужно проверить и заявить в полицию.

Статья 117. Истязание 1. Причинение физических или психических страданий путем систематического нанесения побоев либо иными насильственными действиями, если это не повлекло последствий, указанных в статьях 111 и 112 настоящего Кодекса, - наказывается ограничением свободы на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное: а) в отношении двух или более лиц; б) в отношении лица или его близких в связи с осуществлением данным лицом служебной деятельности или выполнением общественного долга; в) в отношении женщины, заведомо для виновного находящейся в состоянии беременности; г) в отношении заведомо несовершеннолетнего или лица, заведомо для виновного находящегося в беспомощном состоянии либо в материальной или иной зависимости от виновного
— ч. 1 и п. «г» ч. 2 ст. 117 УК РФ

Пункт «г» ч. 2 ст. 117 УК РФ — это ключевая норма для вашего случая: дед после инсульта — лицо, заведомо находящееся в беспомощном состоянии, а также в материальной (он пожилой, болен, живёт с ней) и иной зависимости от виновной. Систематические побои и насильственные действия, причиняющие физические и психические страдания (дед плачет при каждом разговоре), при систематичности (более двух раз) могут квалифицироваться как истязание. Именно истязание — преступление публичного обвинения, то есть уголовное дело возбуждается независимо от желания потерпевшего, в том числе без его заявления, если он сам не в состоянии защитить свои права.

Статья 116. Побои Побои или иные насильственные действия, причинившие физическую боль, но не повлекшие последствий, указанных в статье 115 настоящего Кодекса, совершенные из хулиганских побуждений, а равно по мотивам политической, идеологической, расовой
— ст. 116 УК РФ, п. 2

Статья 116 1 . Нанесение побоев лицом, подвергнутым административному наказанию или имеющим судимость (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 203-ФЗ) 1. Нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших последствий, указанных в статье 115 настоящего Кодекса, и не содержащих признаков состава преступления, предусмотренного статьей 116 настоящего Кодекса, лицом, подвергнутым административному наказанию за аналогичное деяние, - (В редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 203-ФЗ) наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей
— ч. 1 ст. 116.1 УК РФ

Статья 6.1 1 . Побои Нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших последствий, указанных в статье 115 Уголовного кодекса Российской Федерации , если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до тридцати тысяч рублей
— ст. 6.1.1 КоАП РФ, п. 3

Квалификация побоев зависит от конкретных обстоятельств. Ст. 116 УК (действующая редакция) уголовно наказуема только при хулиганских побуждениях либо мотивах ненависти — в бытовых случаях сожительницы это не подходит. Поэтому побои без таких мотивов, если они причинили физическую боль, но не вред здоровью, подпадают под ст. 6.1.1 КоАП РФ (при первом случае) либо под ст. 116.1 УК РФ (если она уже привлекалась к административной ответственности за аналогичное деяние — «обратное» уголовное преследование за повторность). Если побои причинили вред здоровью (ст. 115 УК — лёгкий вред), применяется ст. 115 УК РФ.

Статья 119. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью 1. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов
— ч. 1 ст. 119 УК РФ

Если сожительница угрожала деду убийством или причинением тяжкого вреда здоровью и у него были основания опасаться осуществления угрозы, это отдельное преступление по ст. 119 УК РФ — публичного обвинения.

Статья 125. Оставление в опасности Заведомое оставление без помощи лица, находящегося в опасном для жизни или здоровья состоянии и лишенного возможности принять меры к самосохранению по малолетству, старости, болезни или вследствие своей беспомощности, в случаях, если виновный имел возможность оказать помощь этому лицу и был обязан иметь о нем заботу либо сам поставил его в опасное для жизни или здоровья состояние, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей
— ст. 125 УК РФ, п. 2

Отдельно нужно зафиксировать: если она увезёт ослабшего после инсульта деда в чужой город и оставит его там без жилья, без помощи и без средств к самосохранению, её действия подпадают под ст. 125 УК РФ «Оставление в опасности» — она обязана иметь о нём заботу либо сама поставит его в опасное состояние, лишённого возможности принять меры к самосохранению по старости и болезни.

Под заведомостью оставления без помощи лица, находящегося в опасном для жизни или здоровья состоянии, следует понимать случаи, когда водитель транспортного средства осознавал опасность для жизни или здоровья потерпевшего, который был лишен возможности самостоятельно обратиться за медицинской помощью вследствие малолетства, старости, болезни или беспомощного состояния (например, в случаях, когда водитель скрылся с места происшествия, не вызвал скорую медицинскую помощь, не доставил пострадавшего в ближайшее лечебное учреждение и т.п.).
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 09.12.2008

Разъяснение Пленума Верховного Суда РФ уточняет, что под заведомостью оставления без помощи понимаются случаи, когда виновный осознавал, что потерпевший лишён возможности самостоятельно помочь себе вследствие старости, болезни или беспомощного состояния. Дед после инсульта, подвергающийся насилию и возможному вывозу, — классический пример такого потерпевшего.

Статья 141. Заявление о преступлении 1. Заявление о преступлении может быть сделано в устном или письменном виде. 2. Письменное заявление о преступлении должно быть подписано заявителем. 3. Устное заявление о преступлении заносится в протокол
— ст. 141 УПК РФ, п. 4

Как действовать: заявление о преступлении может сделать любой человек — устно или письменно, оно обязательно принимается. Полиция не вправе отказать в приёме заявления.

1. принимать и регистрировать (в том числе в электронной форме) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; выдавать заявителям на основании личных обращений уведомления о приеме и регистрации их письменных заявлений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; осуществлять в соответствии с подведомственностью проверку заявлений и сообщений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях и принимать по таким заявлениям и сообщениям меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации, информировать заявителей о ходе рассмотрения таких заявлений и сообщений в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, но не реже одного раза в месяц; передавать (направлять) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях в государственные и муниципальные органы, организации или должностному лицу, к компетенции которых относится решение соответствующих вопросов, с уведомлением об этом в течение 24 часов заявителя; информировать соответствующие государственные и муниципальные органы, организации и должностных лиц этих органов и организаций о ставших известными полиции фактах, требующих их оперативного реагирования;
   — п. 1 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции»

Полиция обязана принять, зарегистрировать заявление, провести проверку и принять решение в срок до 3 суток (с возможностью продления).

1. Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения
   — ч. 1 ст. 144 УПК РФ

1. Руководитель следственного органа, следователь, а также с согласия прокурора дознаватель возбуждают уголовное дело о любом преступлении, указанном в частях второй и третьей настоящей статьи, и при отсутствии заявления потерпевшего или его законного представителя, если данное преступление совершено в отношении лица, которое в силу зависимого или беспомощного состояния либо по иным причинам не может защищать свои права и законные интересы. К иным причинам относится также случай совершения преступления лицом, данные о котором не известны. (В редакции федеральных законов от 12.04.2007 № 47-ФЗ; от 05.06.2007 № 87-ФЗ; от 02.12.2008 № 226-ФЗ) 5. Уголовные дела, за исключением уголовных дел, указанных в частях второй и третьей настоящей статьи, считаются уголовными делами публичного обвинения. Статья 21. Обязанность осуществления уголовного преследования 1. Уголовное преследование от имени государства по уголовным делам публичного и частно-публичного обвинения осуществляют прокурор, а также следователь и дознаватель. 2. В каждом случае обнаружения признаков преступления прокурор, следователь, орган дознания и дознаватель принимают предусмотренные настоящим Кодексом меры по установлению события преступления, изобличению лица или лиц, виновных в совершении преступления. 3.
   — ч. 4 ст. 20 УПК РФ

Критически важная норма для вашего случая: хотя уголовные дела по ст. 115 ч. 1, 116 ч. 1, 116.1 ч. 1 УК относятся к делам частного обвинения (возбуждаются только по заявлению потерпевшего), ч. 4 ст. 20 УПК РФ позволяет дознавателю, следователю или руководителю следственного органа возбудить дело без заявления потерпевшего, если преступление совершено в отношении лица, которое в силу зависимого или беспомощного состояния либо по иным причинам не может защищать свои права и законные интересы. Дед после инсульта, находящийся в зависимости от сожительницы, — именно такое лицо, поэтому полиция обязана возбудить дело и без его личного заявления. Это отличие от общего правила по частному обвинению прямо вытекает из текста ч. 4 ст. 20 УПК РФ.

Вывод: действия сожительницы нужно незамедлительно заявить в полицию (по месту жительства деда). Заявление может подать любой родственник, включая внуков, устно или письменно — полиция обязана его принять и зарегистрировать, проверить и принять решение до 3 суток. Квалификация — ст. 6.1.1 КоАП или ст. 116.1/115 УК (побои), ст. 117 УК (истязание, п. «г» ч. 2 — за беспомощное состояние), ст. 119 УК (угрозы), ст. 125 УК (оставление в опасности при вывозе). Дело возбуждается даже без заявления самого деда, поскольку он в беспомощном и зависимом состоянии (ч. 4 ст. 20 УПК РФ). Если полиция откажет — отказ обжалуется прокурору или в суд (ст. 124, 125 УПК РФ).

Может ли сожительница продать дом деда без его воли, и как это предотвратить

Утверждение сожительницы, что она «всё решит» и продаст дом, потому что дед «не в себе», юридически несостоятельно. Распоряжаться домом вправе только сам собственник — дед.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Дом куплен дедом, на его руках документы. Права владения, пользования и распоряжения принадлежат только ему. Сожительница не является собственником и не имеет никаких прав на распоряжение домом, если только дед сам не выдал ей нотариальную доверенность (это нужно проверить — если доверенности нет, она не может совершить ни одной сделки от его имени).

Сам факт того, что она «считает его не в себе», не даёт ей никаких полномочий: пока дед дееспособен, только он и никто другой решает судьбу своего имущества. Нормы 209 ГК РФ прямо не позволяют никому иному изъять у дееспособного собственника право распоряжения без его воли.

Первый и самый срочный защитный шаг — подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя. Его вправе подать сам собственник (дед) либо его представитель по нотариальной доверенности.

1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 28.06.2022 № 185-ФЗ) 2. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии указанного собственника (его законного представителя), а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования ; (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 28.06.2022 № 185-ФЗ) 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта. 3. Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости
   — ч. 1 и 3 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Суть этого механизма: если в ЕГРН внесена запись о заявлении о невозможности регистрации, то заявление от иного лица (не собственника и не его законного представителя) на регистрацию перехода права, в том числе от имени деда по доверенности, возвращается без рассмотрения. То есть даже если сожительница попытается сдать в МФЦ пакет документов на продажу дома, Росреестр вернёт его без рассмотрения, поскольку в реестре стоит отметка, что регистрация возможна только при личном участии самого деда. Это практически блокирует мошенническую продажу без его ведома и участия.

Второй пласт защиты — если сделка всё же будет совершена (например, деда обманом заставят подписать договор), её можно оспорить в суде.

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения
   — п. 1 ст. 177 ГК РФ

Если в момент подписания договора дед был не способен понимать значение своих действий (после инсульта, под влиянием алкоголя, которым его «спаивает» сожительница), сделка признаётся недействительной по ст. 177 ГК РФ по иску самого деда либо иных лиц, чьи права нарушены. Дед может заявить это требование и после, в том числе когда придёт в себя.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

При признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция — стороны возвращают всё полученное по сделке. Если дом незаконно продан, собственник может истребовать его обратно.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Дед как собственник вправе истребовать дом из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК) и от добросовестного приобретателя, если имущество выбыло помимо его воли (ст. 302 ГК) — например, когда сожительница подписала договор от его имени или обманом, и воля собственника на отчуждение отсутствовала.

Если сожительница завладеет домом путём обмана или злоупотребления доверием, в том числе воспользовавшись состоянием деда, это дополнительно образует состав мошенничества ст. 159 УК РФ, причём ч. 4 этой статьи предусматривает повышенную ответственность за мошенничество, повлёкшее лишение права гражданина на жилое помещение — лишение свободы до 10 лет.

Вывод: сожительница не может законно продать дом без воли и подписи деда-собственника; утверждение «он не в себе» никаких полномочий ей не даёт. Немедленная мера — подать (самому деду или по нотариальной доверенности) в Росреестр заявление о невозможности регистрации без личного участия (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ) — это заблокирует попытку продажи от имени деда. Если сделка всё же состоится без его воли — она оспаривается по ст. 177 ГК РФ, а дом возвращается по ст. 301-302 ГК РФ; при обмане дополнительно вменяется мошенничество ст. 159 УК РФ (ч. 4 — за лишение жилья).

Признание деда недееспособным / ограниченно дееспособным / патронаж — кто и как вправе это сделать

Утверждение сожительницы «он не в себе» юридически безосновательно, пока суд не признает деда недееспособным. Только суд может лишить человека способности самостоятельно распоряжаться имуществом, и это не в компетенции сожительницы.

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека
   — п. 1 ст. 29 ГК РФ

Недееспособным гражданина признаёт только суд, вследствие психического расстройства, если он не может понимать значение своих действий. Сожительница не вправе «за себя» решать, что дед не в состоянии распоряжаться домом.

1. Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации
   — ч. 2 ст. 281 ГПК РФ

Подать заявление в суд о признании гражданина недееспособным могут члены семьи, близкие родственники — родители, дети, братья, сёстры (независимо от совместного проживания), а также орган опеки и попечительства или медицинская организация. Внук (13 лет) к этому перечню не относится, но обратиться могут его родители (сын/дочь деда), дед-собственник — ваши родители. Если взрослые родственники не действуют, заявление о признании деда недееспособным может подать орган опеки и попечительства по месту его жительства.

Однако важно: признание недееспособности — не единственный и не всегда оптимальный вариант. Если дед частично сохранил способность понимать свои действия, возможен менее жёсткий механизм — патронаж.

1. Над совершеннолетним дееспособным гражданином, который по состоянию здоровья не способен самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, может быть установлен патронаж. 2. В течение месяца со дня выявления совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, ему назначается органом опеки и попечительства помощник. Помощник может быть назначен с его согласия в письменной форме, а также с согласия в письменной форме гражданина, над которым устанавливается патронаж. Работник организации, осуществляющей социальное обслуживание совершеннолетнего дееспособного гражданина, нуждающегося в установлении над ним патронажа, не может быть назначен помощником такого гражданина. 3. Помощник совершеннолетнего дееспособного гражданина совершает действия в интересах гражданина, находящегося под патронажем, на основании заключаемых с этим лицом договора поручения, договора доверительного управления имуществом или иного договора. 4. Орган опеки и попечительства обязан осуществлять контроль за исполнением помощником совершеннолетнего дееспособного гражданина своих обязанностей и извещать находящегося под патронажем гражданина о нарушениях, допущенных его помощником и являющихся основанием для расторжения заключенных между ними договора поручения, договора доверительного управления имуществом или иного договора. 5.
   — п. 1 ст. 41 ГК РФ

Патронаж устанавливается над дееспособным гражданином, который по состоянию здоровья (например, после инсульта) не способен самостоятельно защищать свои права, — ему назначается помощник, действующий на основании договора поручения или доверительного управления имуществом. Патронаж можно оформить так, чтобы помощником стал родственник (например, родитель внука), а не сожительница — это защитит и имущество деда, и его самого. Также возможен вариант, когда сам дед выдаст нотариальную доверенность на распоряжение, но только по своей воле и в осознанном состоянии.

Роль органа опеки и попечительства здесь ключевая — он вправе защищать права граждан, нуждающихся в попечительстве, и обращаться в суд.

1. обращение в суд с заявлением о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности, а также о признании подопечного дееспособным, если отпали основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным или был ограничен в дееспособности; 3) установление опеки или попечительства
   — пп. 2 и 3 ч. 1 ст. 8 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Орган опеки и попечительства по месту жительства деда вправе сам подать заявление о признании его недееспособным, а затем установить опеку над выбранным опекуном (ст. 8, 11 ФЗ № 48-ФЗ). При этом орган попечительства контролирует сохранность имущества и не допустит, чтобы распорядительницей стала лицо, препятствующая интересам деда.

Вывод: пока суд не признал деда недееспособным (ст. 29 ГК, ст. 281 ГПК), сожительница не имеет никаких полномочий решать за него. Заявление в суд о признании недееспособным могут подать его дети (родители внука) либо орган опеки по месту жительства деда. Более мягкий способ защиты — патронаж (ст. 41 ГК) с назначением помощником-родственника, либо нотариальная доверенность по доброй воле деда. Орган опеки по месту жительства деда обязан реагировать на заявления о нуждаемости в защите.

Что может сделать сам 13-летний внук и кому доверить защиту

Вам 13 лет, поэтому юридически вы не можете самостоятельно подавать большинство документов и совершать юридически значимые действия за деда, но вы можете и обязаны сделать главное — сообщить о беде взрослым и в государственные органы, которые обязаны отреагировать.

1. Ребенок имеет право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (лиц, их заменяющих). При нарушении прав и законных интересов ребенка, в том числе при невыполнении или при ненадлежащем выполнении родителями (одним из них) обязанностей по воспитанию, образованию ребенка либо при злоупотреблении родительскими правами, ребенок вправе самостоятельно обращаться за их защитой в орган опеки и попечительства
   — п. 2 ст. 56 СК РФ

Хотя п. 2 ст. 56 СК РФ напрямую говорит о защите ребёнка от злоупотреблений родителей, его принцип важен для вас и шире: ребёнок вправе обращаться за защитой в орган опеки и попечительства. Будучи внуком, вы вправе сам рассказать о происходящем взрослым и органам — ваше заявление обязаны принять. Но юридически требовать признания деда недееспособным или оспаривать сделку может только лицо, указанное в ст. 281 ГПК (родители, дети, братья, сёстры деда, опека) — поэтому вам необходимо незамедлительно привлечь своих родителей (сына/дочь деда).

Действовать нужно через взрослых родственников и государственные органы:

• Полиция — заявление о преступлении (побои, истязание, угрозы) вправе подать любой человек, в том числе ваш близкий родственник; полиция обязана принять (п. 1 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции», ст. 141, 144 УПК РФ). Вы можете сами прийти в отдел полиции по месту жительства деда или позвонить по телефону 02/102 — и сообщить о реальной угрозе пожилому человеку; заявление зарегистрируют.
• Орган опеки и попечительства по месту жительства деда — обращение о том, что пожилой человек после инсульта находится в опасности, его бьют и он может остаться без жилья; опека обязана проверить условия жизни и принять меры, вплоть до обращения в суд о признании недееспособным и установлении опеки.
• Росреестр/МФЦ — чтобы заблокировать продажу дома, необходимо подать заявление о невозможности регистрации без личного участия. Это должен подать сам дед либо его представитель по нотариальной доверенности (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ). Если дед в здравом уме при очередном приезде родных — пусть подпишет это заявление лично.
• Прокуратура — при бездействии полиции или опеки обжалуются их решения.

Важно предотвратить вывоз: вы указываете, что сожительница решила продать дом и увезти деда в другой город. Если она вывезет его и оставит без жилья — это ст. 125 УК РФ «Оставление в опасности». Чтобы не допустить вывоза против воли деда, следует зафиксировать его волеизъявление, письменно оформить патронаж/доверенность у нотариуса на своего родственника, а при попытке вывоза — незамедлительно вызывать полицию.

Развилка: если сам дед после инсульта сохраняет ясность сознания и хочет защитить себя — он лично и добровольно подаёт заявление о невозможности регистрации в Росреестр и при желании выдаёт нотариальную доверенность родственнику. Если он не в состоянии понимать значение своих действий — необходимо срочное обращение в суд/опеку для признания недееспособным, и до этого момента его имуществом никто распоряжаться не вправе. В любом случае именно эти два защитных шага — заявление о невозможности регистрации и заявление в полицию об истязании/побоях — должны быть сделаны первыми, и сделать их может ваша семья с помощью соответствующих госорганов.

Вывод: вам как 13-летнему внуку не следует действовать в одиночку — вы вправе и должны сообщить о происходящем родителям, полиции (02/102) и органу опеки по месту жительства деда; все их заявления обязаны принять. Юридически значимые действия (заявление в Росреестр о блокировке продажи, признание деда недееспособным, оспаривание сделки) должны совершить взрослые родственники — родители (дети деда), опека или сам дед лично. Самое срочное: подать заявление о невозможности регистрации (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ) и заявление в полицию о насилии (ст. 116/116.1/117/119 УК, ст. 6.1.1 КоАП).