Риски покупателя при приобретении квартиры, которую продавец купил до брака, но погашал кредит за счёт общих средств, при отсутствии нотариального согласия супруги
Вы планируете купить квартиру, право собственности на которую зарегистрировано на продавца. При этом продавец приобрёл её до заключения брака, однако часть кредитных платежей в период брака осуществлялась за счёт общего бюджета супругов. Продавец уверяет, что квартира остаётся его личной собственностью, а нотариального согласия супруги на сделку не получено. Такой ситуации присущи определённые риски, и ваш главный вопрос — может ли супруга оспорить сделку и истребовать квартиру у вас как у добросовестного покупателя.
Ниже последовательно разбираем каждый из обозначенных вами правовых аспектов.
1. Является ли такая квартира личной собственностью продавца или возникает общая совместная собственность?
Исходное правило установлено в Семейном кодексе РФ:
"Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью." (Источник: СК РФ, статья 36)
Квартира приобретена до брака, следовательно, по прямому указанию закона она относится к личному имуществу продавца.
Однако вы опасаетесь, что погашение кредита в период брака из общих доходов может привести к возникновению права супруги на долю в праве собственности. Такой переход возможен только в случае, если вложения в имущество одного из супругов значительно увеличили его стоимость:
"Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)." (Источник: СК РФ, статья 37)
Обычное погашение кредита (возврат ссудной задолженности и уплата процентов) не направлено на улучшение объекта недвижимости и не увеличивает его рыночную стоимость в том смысле, который заложен в статье 37 СК РФ. Следовательно, по общему правилу сам факт оплаты кредита за счёт общих средств не трансформирует личную квартиру в совместную собственность.
Вместе с тем супруга, чьи денежные средства (доходы, являющиеся совместной собственностью — ст. 34 СК РФ) были направлены на погашение кредита за личное имущество другого супруга, вправе предъявить денежное требование — потребовать компенсацию своей доли в потраченной сумме, но не выдел доли в праве на саму квартиру. Таким образом, риски возникновения права долевой или совместной собственности на недвижимость у супруги минимальны, если только не было реальных вложений, существенно изменивших сам объект (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.).
2. Требуется ли нотариально удостоверенное согласие супруги на отчуждение такой квартиры?
Поскольку квартира в описанной ситуации с высокой вероятностью остаётся личным имуществом продавца, правила об обязательном получении согласия супруга на распоряжение общим имуществом к ней не применяются. Соответственно, продавец вправе единолично принимать решение о продаже без испрашивания нотариального согласия жены.
В то же время нужно учитывать, что Росреестр при регистрации перехода права может руководствоваться содержащимися в ЕГРН сведениями о семейном положении продавца или запрошенными документами. Если когда-либо в реестр вносилась отметка о наличии брака, регистратор может усомниться в характере собственности и потребовать дополнительные подтверждения того, что квартира является личным имуществом. Однако закон не обязывает продавца предоставлять нотариальное согласие супруга на отчуждение личной недвижимости.
3. Каковы правовые последствия совершения сделки без согласия супруги (если суд всё же признает за ней право на это имущество)?
Если супруга, полагая, что квартира (или её часть) стала совместной собственностью, обратится в суд с иском о признании сделки недействительной, применяются следующие нормы.
Семейный кодекс РФ устанавливает:
"3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации… необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации." (Источник: СК РФ, статья 35, часть 3)
Статья 173.1 ГК РФ, в свою очередь, определяет:
"1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе." (Источник: ГК РФ, статья 173.1)
То есть сделка будет оспоримой (а не ничтожной). Признать её недействительной суд может только по иску супруги, поданному в течение одного года со дня, когда она узнала или должна была узнать о продаже. Кроме того, требуется доказать, что квартира действительно является общим имуществом (на чём мы остановились в п. 1), и что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии необходимого согласия.
4. Риски добросовестного приобретателя: могут ли истребовать у вас квартиру?
Здесь важно разделить два механизма:
- Оспаривание сделки и возврат сторон в первоначальное положение (реституция);
- Виндикационный иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.
Оспаривание сделки по правилам ст. 173.1 ГК РФ влечёт двустороннюю реституцию: покупатель обязан возвратить квартиру продавцу, а продавец — полученные за неё деньги. Для добросовестного покупателя это означает риск лишиться жилья с последующим взысканием убытков с продавца.
Истребование имущества из вашего владения (виндикация) возможно только в случаях, прямо указанных в ст. 301 и 302 ГК РФ. Закон защищает добросовестного приобретателя:
"1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: ГК РФ, статья 302)
Если квартира принадлежала продавцу хотя бы отчасти (он являлся одним из сособственников), то отчуждение произошло по его воле — как минимум, по его личной воле как участника общей собственности. В такой ситуации суды, как правило, констатируют, что имущество не выбыло помимо воли супруги, а потому у неё отсутствует право истребовать его у добросовестного приобретателя. Недобросовестность покупателя должна быть доказана истцом (супругой).
Кроме того, закон прямо признаёт добросовестного приобретателя собственником с момента государственной регистрации права, за исключением упомянутых случаев:
"Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя." (Источник: ГК РФ, статья 223, часть 2)
Наконец, даже в крайне маловероятном варианте, когда суд всё же удовлетворит виндикационный иск и истребует квартиру у вас как у добросовестного приобретателя, закон предусматривает механизм финансовой защиты:
"Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации… имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации…" (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 68.1)
Размер компенсации определяется в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилого помещения. Это снижает, но не устраняет полностью риски.
5. Защита прав покупателя по договору купли-продажи
Если возникнет ситуация изъятия квартиры у покупателя по основанию, возникшему до сделки, продавец несёт ответственность:
"1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований." (Источник: ГК РФ, статья 461)
Более того, договор не может заранее освободить продавца от такой ответственности:
"2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно." (Источник: ГК РФ, статья 461)
Также продавец обязан передать квартиру свободной от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Если супруга предъявит иск об изъятии, покупатель должен привлечь продавца к участию в деле (ст. 462 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности может освободить продавца от ответственности.
С учётом этого ваша правовая позиция будет заключаться в том, что вы являетесь добросовестным приобретателем, и в случае изъятия вы можете требовать с продавца полного возмещения убытков.
Выводы и рекомендации
- Квартира, приобретённая продавцом до брака, по общему правилу остаётся его личной собственностью. Факт погашения кредита из общих средств не преобразует её в совместную собственность и не даёт супруге права на долю в недвижимости, а лишь создаёт для неё денежное требование.
- Нотариальное согласие супруги на отчуждение такого имущества формально не требуется, однако его отсутствие повышает вероятность спора и может вызвать вопросы при регистрации.
- Если супруга всё же заявит иск, сделка будет оспоримой. Срок для оспаривания — один год с момента, когда она узнала о продаже. Чтобы суд признал сделку недействительной, ей придётся доказать, что квартира являлась общим имуществом, а вы — что знали или должны были знать об отсутствии её согласия.
- Истребовать квартиру у добросовестного приобретателя (виндикация) крайне сложно, так как имущество не выбывало из владения помимо воли продавца, являвшегося как минимум одним из титульных владельцев. Вы как добросовестный покупатель защищены ст. 302 ГК РФ.
- Если в самом неблагоприятном варианте квартиру изымут, продавец обязан возместить вам все убытки. Кроме того, вы можете рассчитывать на государственную компенсацию как добросовестный приобретатель.
Практические советы:
- Запросите у продавца правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, кредитный договор, выписку из ЕГРН). Убедитесь, что после полного погашения кредита запись об ипотеке погашена.
- Включите в договор купли-продажи заверение продавца о том, что квартира не является совместной собственностью супругов, не обременена правами третьих лиц и что погашение кредита не породило у третьих лиц каких-либо прав на неё. Такое условие укрепит вашу позицию в качестве добросовестного приобретателя.
- По возможности получите письменное согласие супруги (хотя бы в простой письменной форме с указанием, что она не возражает против сделки и не претендует на квартиру) — даже если юридически оно не обязательно, это существенно снизит риск последующих споров.
- Если продавец категорически отказывается от любых контактов с супругой или уклоняется от предоставления даже элементарных подтверждений, это должно вас насторожить. В таком случае рекомендую обратиться к адвокату для полной оценки рисков и разработки системы дополнительных гарантий в договоре, прежде чем вносить задаток или подписывать окончательный договор.
