Использование маткапитала на покупку дома за 650 тысяч при номинале 690 тысяч

Покупка дома на материнский капитал, если его сумма превышает цену жилья: риски отказа, требования к дому и необходимые документы

Вы столкнулись с ситуацией, когда сумма вашего материнского капитала (690 000 рублей) больше стоимости приобретаемого дома (650 000 рублей). Это вызывает закономерные вопросы о возможности такой сделки, судьбе разницы и требованиях Социального фонда России (СФР, ранее ПФР).

Разберем вашу ситуацию последовательно, опираясь на нормы закона.

1. Можно ли использовать маткапитал, если его сумма больше цены дома?

Прямой запрет на приобретение жилья дешевле суммы капитала в законе отсутствует. Однако ключевая проблема заключается не в самой по себе цене дома, а в том, как именно вы попытаетесь распорядиться средствами.

Подавая заявление в СФР, вы указываете конкретную сумму для перечисления. И здесь вступают в силу следующие ограничения:

• Запрет на превышение суммы. Вам откажут, если в заявлении указана сумма, которая превышает полный объем средств материнского капитала, доступный вам на данный момент.
• Запрет на остаток свыше 10 000 рублей. Прямым основанием для отказа в распоряжении средствами является случай, когда остаток средств материнского капитала после сделки превысит 10 000 рублей.

Это прямо предусмотрено законом: в удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае «указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении» и в случае «остатка средств материнского (семейного) капитала, превышающего 10 000 рублей». (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 8, п. 2, пп. 4 и 11).

Таким образом, вы не можете подать заявление на перечисление полной суммы 690 000 рублей за дом ценой 650 000 рублей, так как это прямо запрещено. Вы также не можете просто попросить перечислить 650 000 рублей, если в этом случае остаток на вашем счете (сертификате) составит 40 000 рублей, что значительно превышает допустимый порог в 10 000 рублей.

2. Что делать с разницей в деньгах и судьба остатка?

Разница в 40 000 рублей не "пропадет", но и не может быть просто так выплачена вам или продавцу.

• Остаток остается на сертификате. Средства материнского капитала расходуются в полном объеме или по частям. Если вы используете только часть, остаток сохраняется за вами для использования в будущем на другие разрешенные законом цели (улучшение жилищных условий, образование детей и т.д.).
• Единовременная выплата остатка. Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ вводит специальное правило для небольших остатков. Получить остаток средств в виде единовременной выплаты на руки можно только в случае, если он не превышает 10 000 рублей.

  «В случае, если после распоряжения средствами материнского (семейного) капитала по направлениям, предусмотренным настоящим Федеральным законом, остаток указанных средств не превышает 10 000 рублей, эти средства могут быть получены в виде единовременной выплаты на основании заявления о распоряжении.» (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 11.3, п. 1).

Как действовать в вашей ситуации:

Самый реалистичный путь — уменьшить сумму материнского капитала, которую вы направляете на оплату дома, до такого размера, чтобы остаток на сертификате составил 10 000 рублей или менее. Например:

• Направить на покупку дома 680 000 рублей (остаток — 10 000 рублей, который можно получить выплатой).
• Направить на покупку 681 000 рублей (остаток — 9 000 рублей, который также можно получить).
• Направить на покупку 650 000 рублей (остаток — 40 000 рублей) нельзя, так как последует отказ из-за п. 11 ч. 2 ст. 8 Закона № 256-ФЗ.

Однако здесь возникает другой важный практический аспект: продавцам, как правило, невыгодно ждать перечисления средств от СФР (это может занять до 1-2 месяцев) без получения полной суммы. Недостающую сумму вам придется компенсировать продавцу из собственных накоплений.

3. Требования к приобретаемому дому

Ваши опасения по поводу состояния дома совершенно справедливы. СФР обязательно проверит, не является ли приобретаемое жилье непригодным для проживания или аварийным.

Основанием для отказа в распоряжении средствами является:

• «наличие информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 8, п. 2, пп. 8).
• «отсутствие заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.» (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 8, п. 2, пп. 8.1).

Это значит, что дом должен быть официально признан жилым, пригодным для проживания и не аварийным. СФР самостоятельно запрашивает информацию об этом у органов местного самоуправления и жилищного надзора.

Критерии непригодности жилья установлены отдельным документом. Например, основанием для признания жилого помещения непригодным является:

«наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации ... здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований...» (Источник: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, раздел III, п. 33).

Также жилое помещение не должно находиться в зоне бедствий, иметь критический уровень шума, вибрации или вредных веществ.

4. Необходимые документы на дом

Конкретный перечень документов, которые вы как покупатель обязаны представить в СФР, устанавливается Правительством РФ. В предоставленных мне материалах этот перечень в явном виде отсутствует. Обычно к таким сделкам требуется:

• Договор купли-продажи.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом и земельный участок.

Оценка рыночной стоимости для сделок с материнским капиталом, как правило, не требуется. Отчет об оценке обязателен, например, при покупке жилья у физического лица без привлечения кредитных средств, если это предусмотрено региональным законодательством или конкретной программой. Технический паспорт дома СФР может запросить в рамках межведомственного взаимодействия, но от вас его предоставление обычно не требуется.

Точный список вы можете уточнить непосредственно в вашем территориальном отделении СФР или в соответствующем Постановлении Правительства РФ (например, № 862).

5. Нужно ли согласие супруга?

Да, нотариально удостоверенное согласие вашего супруга или супруги на покупку недвижимости является обязательным.

Даже если вы оформляете дом только на себя, приобретаемое в браке имущество все равно считается совместной собственностью супругов по закону.

«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.» (Источник: ГК РФ Статья 256, п. 1; аналогично в СК РФ Статья 34, п. 1).

Поскольку сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации, для нее требуется нотариальное согласие второго супруга:

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» (Источник: СК РФ Статья 35, п. 3).

Без этого согласия сделку не зарегистрирует Росреестр, и СФР не перечислит средства.

6. Важнейшее обязательство: общая долевая собственность

Это ключевой момент, который напрямую влияет на всю сделку, но не зависит от ее цены. Использование материнского капитала накладывает на вас и вашего супруга/супругу обязательство оформить приобретенное жилье в общую долевую собственность всех членов семьи: вашу, супруга/супруги и всех детей (включая первого, второго и последующих).

Это императивная норма закона:

«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.» (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10, п. 4).

Это обязательство оформляется нотариально и является одним из основных условий для одобрения сделки СФР.

Выводы и рекомендации

1. Прямое использование всей суммы маткапитала (690 т.р.) на дом за 650 т.р. невозможно. СФР откажет в перечислении, так как сумма перевода не может превышать цену договора.
2. Использовать часть маткапитала, оставив остаток 40 т.р., тоже не получится. Закон прямо запрещает распоряжение средствами, если после сделки остаток превысит 10 000 рублей.
3. Реальное решение: Вам необходимо запланировать использование такой суммы маткапитала, чтобы остаток был 10 000 рублей или менее. Например, 680 000 рублей. Недостающую до стоимости дома сумму (в вашем случае это минимум 680 000 - 650 000 = 30 000 рублей) вам нужно будет доплатить продавцу из своих личных средств.
4. Остаток до 10 000 рублей можно будет получить в виде единовременной выплаты от СФР.
5. Дом должен быть жилым и пригодным. СФР сам проверит его статус по межведомственным каналам. Ваша задача — убедиться, что на дом есть заключение о пригодности для проживания.
6. Документы: Основные — договор купли-продажи и выписки из ЕГРН. Полный список уточните в СФР. Оценка, скорее всего, не потребуется.
7. Нотариальное согласие супруга/супруги обязательно, независимо от того, на кого оформляется дом.
8. Оформление в общую долевую собственность всех членов семьи — это обязательное условие сделки, которое вы должны будете выполнить после перечисления средств.

Искать дом подороже необязательно. Ваша ситуация разрешима, если вы поймете правила игры: вы не можете "перекрыть" цену дома маткапиталом и оставить крупный остаток. Нужно использовать сумму, максимально близкую к 690 000 рублей, но не более стоимости дома, с таким расчетом, чтобы остаток на сертификате не превышал 10 000 рублей, а разницу с ценой дома покрыть из своего кармана. Для полной уверенности и сопровождения сделки рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и материнским капиталом.