Мошенники получили документы на квартиру: что делать для защиты, какие действия предпринять

В сложившейся ситуации первоочередное значение имеет предотвращение любых регистрационных действий с квартирой, которые могут быть предприняты мошенниками на основании полученных копий документов. Наиболее эффективным и оперативным инструментом является механизм, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В силу ст. 36 указанного закона собственник вправе подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без своего личного участия. Такое заявление подается в орган регистрации прав (Росреестр) лично или через нотариуса, и после его внесения в ЕГРН любая сделка, поданная иным лицом (в том числе по доверенности, без личного присутствия собственника), будет автоматически отклонена. Это полностью блокирует попытки мошенников зарегистрировать переход права собственности на основании подложных документов или с использованием копий, так как для регистрации потребуется личное участие собственника. Норма прямо предусматривает, что отметка вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации заявления:

При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрац
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 36

Дополнительно, ст. 25 того же закона закрепляет саму суть такой отметки: без личного участия собственника государственная регистрация перехода права, ограничения или обременения не производится, если заявление на регистрацию представлено иным лицом. Это означает, что даже если мошенники физически представят в МФЦ подложные документы от имени собственника (например, сфальсифицированную доверенность), регистратор обязан отказать, поскольку в ЕГРН уже будет соответствующая отметка:

в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), частью 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25

Если же по каким-то причинам запись о невозможности регистрации без личного участия не была внесена, и мошенники всё же попытаются подать документы на регистрацию, у Росреестра есть полномочие приостановить такую регистрацию на основании ст. 26. Она предусматривает, что регистратор приостанавливает регистрационные действия, если представленные документы являются подложными (что установлено судом) или если информация об их недостоверности содержится в документе, поступившем от правоохранительного органа, в производстве которого находится дело, связанное с объектом недвижимости. Поскольку заявление в полицию уже подано, следователь может направить в Росреестр соответствующее уведомление, и тогда регистрация будет приостановлена до завершения проверки:

представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность ... документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26

Помимо административных механизмов, важнейшую роль играет уголовно-правовая квалификация действий мошенников. В полученных документах содержится полный набор сведений для совершения юридически значимых действий: копия паспорта, выписка ЕГРН, технический план, справка об отсутствии задолженности. Сами по себе эти документы не дают права распоряжаться квартирой без надлежащего оформления (нотариальной доверенности, договора в простой письменной форме с личной подписью собственника). Однако мошенники могут попытаться использовать их для подготовки подложных документов — например, сфальсифицировать доверенность или договор купли-продажи с подписью, полученной мошенническим путём. В силу ст. 159 УК РФ их действия образуют состав мошенничества, то есть хищения чужого имущества или приобретения права на чужое имущество путем обмана. Особо отягчающим признаком является направленность на лишение гражданина права на жилое помещение, что влечёт ответственность по ч. 4 ст. 159 УК РФ (лишение свободы до десяти лет). Поскольку ваша мать ничего не подписывала и сделка не состоялась, действия мошенников квалифицируются как покушение на мошенничество в соответствии со ст. 30 УК РФ — приготовление к преступлению либо покушение, в зависимости от того, насколько далеко зашли их действия. Они создали условия для совершения преступления (получили документы, склоняли к кредиту), но не довели его до конца по не зависящим от них обстоятельствам (отказ матери):

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается ... 4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, - наказывается лишением свободы на срок до десяти лет ...
   — Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 159

Приготовлением к преступлению признаются приискание, изготовление или приспособление лицом средств или орудий совершения преступления, приискание соучастников преступления, сговор на совершение преступления либо иное умышленное создание условий для совершения преступления, если при этом преступление не было доведено до конца по не зависящим от этого лица обстоятельствам. ... Покушением на преступление признаются умышленные действия (бездействие) лица, непосредственно направленные на совершение преступления, если при этом преступление не было доведено до конца по не зависящим от этого лица обстоятельствам.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 30

Кроме того, мошенники, получив копии официальных документов (выписка ЕГРН, паспорт), могут попытаться их использовать для создания подделок. Если они будут использовать заведомо поддельные паспорт или иные официальные документы (например, подложную доверенность), это образует состав преступления, предусмотренного ст. 327 УК РФ (приобретение, хранение в целях использования или сбыта либо использование заведомо подложных документов). В контексте представленных норм важно, что данная статья охватывает использование подложных документов, предоставляющих права. Если мошенники предъявят в банк или в Росреестр подложный документ от имени матери, они подлежат ответственности по ч. 3 ст. 327. А совершение таких действий группой лиц по предварительному сговору (ч. 4) отягчает ответственность:

Приобретение, хранение, перевозка в целях использования или сбыта либо использование заведомо поддельных паспорта гражданина, удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, штампов, печатей или бланков - наказываются ограничением свободы на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до одного года, либо лишением свободы на срок до одного года. ... Деяния ...совершенные: а) группой лиц по предварительному сговору или организованной группой; ... в целях совершения преступления на территории Российской Федерации либо с целью скр
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 327

Теперь о защите имущества и минимизации рисков. Если мошенники всё же смогут зарегистрировать сделку без участия матери (например, с использованием подложной нотариальной доверенности), такая сделка будет оспоримой или ничтожной. Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка, совершённая под влиянием обмана (со стороны мошенников) либо с нарушением закона, может быть признана недействительной. Поскольку в данном случае сделка направлена на хищение имущества, она явно нарушает требования закона и посягает на права собственника, что даёт основание для признания её ничтожной по ст. 168 ГК РФ. Применение ст. 167 ГК РФ позволяет вернуть квартиру в собственность матери (двусторонняя реституция). Однако для этого необходимо, чтобы сделка была зарегистрирована, и потребуется судебное решение.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 166

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 167

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой... Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 168

Для активного участия в расследовании и дополнительной защиты важно использовать процессуальные права потерпевшего. Ваша мать, подав заявление в полицию, вправе ходатайствовать о признании её потерпевшей (ст. 42 УПК РФ). После признания потерпевшим она может представлять доказательства, заявлять ходатайства, в том числе о наложении ареста на имущество подозреваемых в соответствии со ст. 115 УПК РФ, чтобы обеспечить возможное возмещение вреда или конфискацию. Также она может заявить гражданский иск (ст. 44 УПК РФ) о возмещении морального вреда и убытков, если таковые возникнут. Для ускорения расследования следует подать мотивированное ходатайство следователю или дознавателю о производстве конкретных следственных действий: выемке документов, допросе свидетелей, направлении запросов в Росреестр и банки. Статья 119 УПК РФ даёт потерпевшему право заявлять такие ходатайства, и следователь обязан их рассмотреть.

1. Потерпевшим является физическое лицо, которому преступлением причинен физический, имущественный, моральный вред. Решение о признании потерпевшим принимается незамедлительно с момента возбуждения уголовного дела... 2. Потерпевший вправе: 4) представлять доказательства; 5) заявлять ходатайства и отводы...
   — Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 42

1. Гражданским истцом является физическое или юридическое лицо, предъявившее требование о возмещении имущественного вреда, при наличии оснований полагать, что данный вред причинен ему непосредственно преступлением... Гражданский истец вправе: 2) представлять доказате
   — Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 44

1. Для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества... следователь с согласия руководителя следственного органа... возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого...
   — Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 115

1. Подозреваемый, обвиняемый, его защитник, потерпевший, его законный представитель и представитель... вправе заявить ходатайство о производстве процессуальных действий или принятии процессуальных решений для установления обстоятельств, имеющих значение для уголовного дела...
   — Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 119

Наконец, необходимо обезопасить мать от использования её персональных данных, в частности паспортных, для оформления кредитов или иных обязательств. Мошенники, получив копию паспорта, могут попытаться подать заявку на кредит в микрофинансовые организации или даже в банки, используя электронные сервисы, где не требуется личное присутствие. В соответствии с Федеральным законом «О персональных данных» обработка персональных данных без согласия субъекта не допускается (ст. 6). Мошенники получили данные без какого-либо согласия и, более того, обманным путём, что является грубым нарушением. Мать вправе обратиться в кредитные организации (особенно в те, где у неё есть счета) с заявлением о том, что её паспортные данные могли быть использованы мошенниками, и потребовать не выдавать кредиты без её личного присутствия и дополнительной проверки. Также можно направить заявление в Росфинмониторинг о возможных подозрительных операциях. Кроме того, субъект персональных данных вправе отозвать своё согласие на обработку (ст. 9), если оно ранее было дано, и потребовать от операторов прекратить обработку. В данном случае мать никакого согласия не давала, поэтому следует направить в полицию и в банки заявление о том, что её данные обрабатываются без её воли, с просьбой принять меры:

Субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, предметным, информированным, сознательным и однозначным. ... Согласие на обработку персональных данных может быть отозвано субъектом персональных данных.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 9

Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 7