Продали квартиру в ипотеку с дефектами и ложным отчетом оценщика: полиция и прокуратура отказали — что делать?

Обжалование итогового отказа в возбуждении уголовного дела в суд по ст. 125 УПК РФ несмотря на то, что прокурор согласовал отказ

Ключевой факт вашей ситуации — после многократных отмен прокуратурой отказов полиция вновь отказывала, и в итоге прокурор (районный или вышестоящий) согласовал отказ. Это не лишает вас права на судебное обжалование окончательного постановления об отказе: судебное обжалование по ст. 125 УПК РФ — самостоятельный и независимый от позиции прокурора способ защиты, которым вы ещё не воспользовались.

Постановления органа дознания, дознавателя, следователя, руководителя следственного органа об отказе в возбуждении уголовного дела, о прекращении уголовного дела, а равно иные действия (бездействие) и решения дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, руководителя следственного органа и прокурора, которые способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию, могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния, содержащего признаки преступления. Если место производства предварительного расследования определено в соответствии с частями второй - шестой статьи 152 настоящего Кодекса, жалобы на действия (бездействие) и решения указанных лиц рассматриваются районным судом по месту нахождения органа, в производстве которого находится уголовное дело. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 2. Жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным представителем или представителем непосредственно либо через дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, орган дознания, следователя, руководителя следственного органа или прокурора. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 214-ФЗ; от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 125 УПК РФ

Эта норма прямо называет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела предметом судебного обжалования, а также относит к нему решения самого прокурора. Согласие прокурора с отказом не упоминается как обстоятельство, лишающее заявителя права жалобы: вы можете обжаловать как само постановление дознавателя/следователя об отказе, так и решение прокурора, с ним согласившегося. Жалоба подаётся в районный суд по месту совершения деяния (по месту нахождения отдела полиции в Новосибирске).

Прокурор, руководитель следственного органа рассматривает жалобу в течение 3 суток со дня ее получения. В исключительных случаях, когда для проверки жалобы необходимо истребовать дополнительные материалы либо принять иные меры, допускается рассмотрение жалобы в срок до 10 суток, о чем извещается заявитель. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 2. По результатам рассмотрения жалобы прокурор, руководитель следственного органа выносит постановление о полном или частичном удовлетворении жалобы либо об отказе в ее удовлетворении. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 2 1 . В случае удовлетворения жалобы, поданной в соответствии с частью второй статьи 123 настоящего Кодекса, в постановлении должны быть указаны процессуальные действия, осуществляемые для ускорения рассмотрения дела, и сроки их осуществления. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2010 № 69-ФЗ) 3. Заявитель должен быть незамедлительно уведомлен о решении, принятом по жалобе, и дальнейшем порядке его обжалования. 4. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, дознаватель, следователь вправе обжаловать действия (бездействие) и решения прокурора или руководителя следственного органа соответственно вышестоящему прокурору или руководителю вышестоящего следственного органа. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ)
— ч. 1 ст. 124 УПК РФ

Жалоба в порядке ст. 124 УПК РФ подаётся вышестоящему прокурору (если согласовал районный — то прокурору Новосибирской области, а при необходимости и в Генеральную прокуратуру РФ), который обязан рассмотреть её в срок до 3 суток (до 10 — при необходимости истребовать материалы). Это второй параллельный механизм, независимый от судебного.

Отказ в возбуждении уголовного дела может быть обжалован прокурору, руководителю следственного органа или в суд в порядке, установленном статьями 124 и 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 6. Признав постановление органа дознания, дознавателя об отказе в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, прокурор отменяет его и направляет соответствующее постановление начальнику органа дознания со своими указаниями, устанавливая срок их исполнения. Признав отказ руководителя следственного органа, следователя в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, прокурор в срок не позднее 5 суток с момента получения материалов проверки сообщения о преступлении отменяет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, о чем выносит мотивированное постановление с изложением конкретных обстоятельств, подлежащих дополнительной проверке, которое вместе с указанными материалами незамедлительно направляет руководителю следственного органа. Признав отказ руководителя следственного органа, следователя в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, соответствующий руководитель следственного органа отменяет его и возбуждает уголовное дело либо направляет материалы для дополнительной проверки со своими указаниями, устанавливая срок их исполнения. (В редакции Федерального закона от 28.12.2010 № 404-ФЗ) 7.
— ч. 5 ст. 148 УПК РФ

Из ч. 2 ст. 145 УПК РФ следует, что при вынесении каждого последующего отказа заявителю разъясняются право обжалования и порядок, а действующее законодательство не ограничивает число обращений. Главный практический совет: подайте жалобу в районный суд по ст. 125 УПК РФ на последнее постановление об отказе, приложив копии всех предыдущих постановлений, решений прокурора об отмене и об окончательном согласовании, — суд обязан проверить законность и обоснованность отказа.

Признав отказ в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, судья выносит соответствующее постановление, направляет его для исполнения руководителю следственного органа или начальнику органа дознания и уведомляет об этом заявителя. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ)
— ч. 7 ст. 148 УПК РФ

Если суд признает отказ незаконным, по ч. 7 ст. 148 УПК РФ судья выносит постановление, обязывающее руководителя следственного органа/начальника органа дознания устранить нарушение, — это прямое предписание провести дополнительную проверку. Обратите внимание: суд по ст. 125 УПК РФ проверяет, полно ли проведена проверка и не отказано ли преждевременно, не подменяя собой разрешение вопроса о виновности.

Вывод: даже после согласования отзыва прокурором вы вправе и должны обжаловать итоговое постановление об отказе в районный суд Новосибирска по ст. 125 УПК РФ (а параллельно — вышестоящему прокурору по ст. 124 УПК РФ). Признание отказа незаконным влечёт возобновление проверки по предписанию судьи.

Отграничение мошенничества (ст. 159 УК РФ) с использованием ложного отчёта об оценке от гражданско-правового спора: критерий умысла

Органы отказали, сославшись на гражданско-правовой характер. Для защиты важно понимать критерий, при котором завышенная оценка с дефектами является именно мошенничеством, а не обычным недостатком качества по договору купли-продажи.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 3.
— ч. 1 и 4 ст. 159 УК РФ

Мошенничество — это хищение денег путём обмана. В вашем случае предполагаемый обман — сознательное предоставление отчёта оценщика с заведомо ложными, завышающими цену данными, под воздействием которых вы передали продавцу больше денег (в том числе полученных в ипотеку), чем следовало за квартиру с многочисленными дефектами. Формально это подпадает под «приобретение права на чужое имущество или хищение путём обмана».

В случаях, когда лицо получает чужое имущество или приобретает право на него, не намереваясь при этом исполнять обязательства, связанные с условиями передачи ему указанного имущества или права, в результате чего потерпевшему причиняется материальный ущерб, содеянное следует квалифицировать как мошенничество, если умысел, направленный на хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество, возник у лица до получения чужого имущества или права на него. О наличии такого умысла могут свидетельствовать, в частности, заведомое отсутствие у лица реальной возможности исполнить обязательство в соответствии с условиями договора, использование лицом при заключении договора поддельных документов, в том числе документов, удостоверяющих личность, уставных документов, гарантийных писем, справок, сокрытие лицом информации о наличии задолженностей и залогов имущества, распоряжение полученным имуществом в личных целях вопреки условиям договора и другие. Судам следует учитывать, что указанные обстоятельства сами по себе не могут предрешать выводы суда о виновности лица в совершении мошенничества. В каждом конкретном случае необходимо с учетом всех 3 обстоятельств дела установить, что лицо заведомо не намеревалось исполнять свои обязательства. 5.
— п. 4 Пленума ВС РФ № 48 от 30.11.2017

Решающий критерий по п. 4 Пленума ВС РФ № 48 от 30.11.2017 — умысел продавца: мошенничество налицо, если умысел на обманное завладение деньгами возник у продавца до получения денег, и об этом свидетельствуют обстоятельства (сокрытие существенных недостатков, заведомо ложные сведения о свойствах объекта). Применительно к вашему делу решающее значение имеют: (а) имел ли продавец в момент сделки реальную возможность передать квартиру заявленного качества и намерение это сделать, (б) носил ли ложный отчёт характер сознательного искажения (например, оценщик указал стоимость как у жилого дома с хорошим техническим состоянием при наличии скрытых дефектов), (в) скрыл ли продавец дефекты до подписания договора.

Пленум прямо предупреждает (последний абзац п. 4): сами по себе эти обстоятельства не предрешают виновность — нужно установить, что лицо заведомо не намеревалось исполнять обязательства. Если квартира действительно передана, право собственности перешло, вы в ней проживаете, а споры сводятся к качеству и цене, то правоприменитель вправе квалифицировать это именно как гражданско-правовой недостаток (вопрос о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов), а не как хищение. Развилка здесь следующая: если продавец знал о дефектах и сознательно завысил стоимость через подложный отчёт, желая обманно изъять у вас разницу, — это мошенничество; если дефекты были скрытыми, продавец действовал «добросовестно заблуждаясь» или просто продал объект с недостатками — это гражданско-правовой спор.

Именно поэтому в жалобе в суд по ст. 125 УПК РФ и вышестоящему прокурору акцент надо делать на приведённых в п. 4 Пленума обстоятельствах, свидетельствующих об умысле (недостоверность отчёта, сокрытие дефектов, знание продавца), и на требовании провести строительно-техническую и оценочную экспертизы, которые орган был обязан назначить по ст. 144 УПК РФ. Если эти обстоятельства проверены не были, отказ преждевременен и необоснован.

Вывод: наличие ложного отчёта об оценке и скрытых дефектов может составлять мошенничество по ст. 159 УК РФ только при доказанном умысле продавца на обманное завладение деньгами до их получения; в противном случае это гражданско-правовой спор о качестве. Так как полнота этой проверки — ключевой вопрос, на суде по ст. 125 УПК РФ добейтесь проверки именно перечисленных в п. 4 Пленума № 48 обстоятельств и назначения экспертиз.

Параллельные гражданско-правовые средства защиты, независимые от исхода уголовного дела

Уголовный процесс — не единственный и, возможно, не основной путь возмещения ущерба. Даже при подтверждённом судом (по ст. 125 УПК) отказе вы вправе добиваться компенсации в гражданском порядке. Эти требования подаются в суд общей юрисдикции (районный суд Новосибирска) независимо от уголовного дела.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной, а само намеренное умолчание о существенных обстоятельствах (скрытые дефекты) приравнено к обману. Если дефекты были скрыты продавцом, вы вправе по п. 2 ст. 179 ГК РФ требовать признания договора купли-продажи недействительным с применением последствий (возврат квартиры и денег — ст. 167 ГК РФ) и возмещения убытков.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ, ст. 475 ГК РФ

Если вы оставляете квартиру за собой — действуют нормы о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества: по ст. 557 ГК РФ применяются правила ст. 475 ГК РФ, а именно право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение (при существенных недостатках — и отказаться от договора, кроме замены). Это прямой инструмент для покрытия затрат на устранение дефектов.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Дополнительно: убытки подлежат полному возмещению (ст. 15 ГК РФ), включая расходы на устранение дефектов и упущенную выгоду. При этом если продавцом выступает застройщик по договору долевого участия, применяется специальный закон № 214-ФЗ с неустойкой и защитой прав потребителей — в таком сценарии требования о недостатках идут по ФЗ-214 (в случае позднего выявления дефектов в объекте).

Практический план (параллельно уголовному обжалованию): проведите независимую строительно-техническую экспертизу, зафиксируйте дефекты, направьте продавцу претензию, затем предъявите иск (по ст. 179 ГК об оспаривании сделки, либо по ст. 557/475 ГК о соразмерном уменьшении цены/расходах на устранение, либо по ст. 15 ГК об убытках). Учтите, что иск об оспаривании сделки по ст. 179 ГК имеет годичный срок давности, отсчитываемый со дня, когда вы узнали об обмане.

Вывод: исход уголовного дела не блокирует гражданско-правовую защиту. Вы параллельно можете (1) оспорить сделку по ст. 179 ГК РФ как совершённую под влиянием обмана (с возвратом квартиры и денег), либо (2) сохранить квартиру и взыскать соразмерное уменьшение цены, расходы на устранение дефектов и убытки по ст. 557, 475, 15 ГК РФ, а при застройщике — по ФЗ-214. Ложный отчёт оценщика служит доказательством обмана в обоих направлениях.

Риск ст. 306 УК РФ при повторных заявлениях и правила безопасного обращения в органы

Поскольку вам многократно отказывали, а каждый новый отказ (ч. 2 ст. 148 УПК РФ) сопровождается рассмотрением вопроса о возбуждении дела о заведомо ложном доносе в отношении заявителя, важно не переступить грань между настойчивой защитой и заведомо ложным доносом.

Заведомо ложный донос о совершении преступления - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, соединенное с обвинением лица в совершении тяжкого или особо тяжкого преступления, - (В редакции Федерального закона от 08.12.2003 № 162-ФЗ) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, соединенные с искусственным созданием доказательств обвинения, - наказываются принудительными работами на срок до пяти лет либо лишением свободы на срок до шести лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.12.2003 № 162-ФЗ)
— ч. 1 ст. 306 УК РФ

Статья 306 УК РФ наказывает заведомо ложный донос — то есть обращение, в котором вы осознанно сообщаете о несуществующем преступлении. Ваша позиция не является заведомо ложной: вы добросовестно полагаете, что отчёт содержит ложные данные и продавец обманул вас, и излагаете факты (дефекты, недостоверность оценки), которые объективно существуют. Недобросовестность и заведомая ложность доноса возникает лишь при сознательном сообщении не соответствующих действительности сведений.

Чтобы исключить риск по ст. 306 УК РФ (и усилить свою позицию): (1) добивайтесь признания потерпевшим и копий постановлений об отказе (ч. 2 ст. 145 УПК РФ); (2) в жалобах и заявлениях излагайте только подтверждённые факты, не додумывая умысел продавца, а ссылаясь на то, что он подлежит установлению; (3) требуйте назначения судебных экспертиз (строительно-технической и оценочной) как способа проверки, а не утверждайте голословно; (4) акцентируйте, что спора гражданско-правового характера как отказного основания нет, поскольку заявлены признаки именно мошенничества (ложный отчёт + сокрытие дефектов), проверка которых требует экспертных исследований по ст. 144 УПК РФ.

Если суд по ст. 125 УПК РФ установит, что проверка проведена неполно (не назначены экспертизы, не оценён подложный отчёт), отказ будет признан незаконным, и ваш субъективный, основанный на объективных фактах донос не может быть признан заведомо ложным.

Вывод: ваши повторные обращения не образуют состава ст. 306 УК РФ, поскольку основаны на реально существующих фактах (дефекты, недостоверная оценка) и на требовании их проверить, а не на сознательном сообщении ложных сведений. Для подстраховки излагайте в заявлениях только подтверждаемые обстоятельства и требуйте назначения экспертиз.

Сроки, доказательства и исполнение судебного решения по ст. 125 УПК РФ

Сроки. Срок доследственной проверки по ст. 144 УПК РФ — до 3 суток (с возможным продлением до 10 руководителем следственного органа/начальником органа дознания, а при экспертизах/ОРМ — до 30 суток прокурором/руководителем). Для судебного обжалования по ст. 125 УПК РФ срок законодательно не ограничен — жалоба может быть подана в любой момент после получения копии постановления об отказе, однако затягивать не рекомендуется, поскольку за это время могут быть утрачены следы и доказательства. Суд обязан рассмотреть жалобу не позднее 14 суток со дня поступления (ч. 3 ст. 125 УПК РФ). Жалоба вышестоящему прокурору по ст. 124 УПК РФ — прокурор рассматривает в срок до 3 суток (до 10 — в исключительных случаях). Иск о признании сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ — срок исковой давности составляет 1 год со дня, когда потерпевший узнал об обмане; требование о недостатках по ст. 557/475 ГК РФ — срок 3 года (общий по ст. 196 ГК РФ).

Доказательства. Для обоснования жалобы по ст. 125 УПК РФ и для уголовно-правовой перспективы необходимо собрать пакет: (а) копии всех постановлений об отказе и решений прокурора (последнее — обязательно); (б) независимое заключение строительно-технической экспертизы, фиксирующее характер и стоимость устранения дефектов; (в) отчёт об оценке с ложными данными (заверенная банком или продавцом копия) и альтернативный отчёт независимого оценщика для сравнения; (г) договор купли-продажи и ипотечный договор; (д) акт приёма-передачи (если есть — фиксирует, что продавец передал квартиру именно в том состоянии). Этот пакет приложите к жалобе в суд, ходатайствуя и о назначении судебной строительно-технической и оценочной экспертиз в рамках доследственной проверки (на что орган был обязан пойти в силу ст. 144 УПК, но не сделал).

Исполнение. Если суд по ч. 7 ст. 148 УПК РФ признает отказ незаконным или необоснованным, он выносит постановление, которым обязывает руководителя следственного органа/начальника органа дознания устранить нарушение — провести дополнительную проверку с учётом изложенных судом обстоятельств. Контроль за исполнением судебного акта осуществляет заявитель: при бездействии возможна повторная жалоба по ст. 125 УПК РФ на волокиту и бездействие.

Вывод: сроков, запирающих обжалование, нет; соберите пакет доказательств (копии отказов, экспертизы, отчёты, договоры); при признании отказа незаконным суд обяжет орган провести полную проверку с назначением экспертиз.

Сроки доследственной проверки и исковой давности (подкрепление)

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения. При проверке сообщения о преступлении дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа вправе получать объяснения, образцы для сравнительного исследования, истребовать документы и предметы, изымать их в порядке, установленном настоящим Кодексом, назначать судебную экспертизу, принимать участие в ее производстве и получать заключение эксперта в разумный срок, производить осмотр места происшествия, документов, предметов, трупов, освидетельствование, требовать производства документальных проверок, ревизий, исследований документов, предметов, трупов, привлекать к участию в этих действиях специалистов, давать органу дознания обязательное для исполнения письменное поручение о проведении оперативно-розыскных мероприятий. (В редакции Федерального закона от 04.03.2013 № 23-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 144 УПК РФ

Здесь чётко: срок проверки — не позднее 3 суток, и орган вправе назначать судебную экспертизу. В вашей ситуации применимо также: руководитель вправе продлить до 10 суток (ч. 3 ст. 144 УПК), а при производстве экспертиз — до 30 суток (прокурор/руководитель). То обстоятельство, что орган не назначил строительно-техническую и оценочную экспертизы в рамках проверки, уже само по себе является доводом в пользу неполноты проверки по ст. 125 УПК.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— ст. 181 ГК РФ, п. 1

Поскольку оспариваемая по ст. 179 ГК РФ сделка является оспоримой, её недействительность признаётся судом по иску; срок давности для оспоримых сделок — 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), а не 3 года, как для ничтожных. Этот годичный срок отсчитывается со дня, когда вы узнали или должны были узнать об обмане (сокрытии дефектов, недостоверности отчёта). Если вы узнали об этом недавно — срок не пропущен; если прошло больше года — необходимо срочно подать иск, мотивируя момент обнаружения. Для требований по недостаткам (ст. 557/475 ГК) действует общий трёхгодичный срок (ст. 196 ГК РФ), который также отсчитывается с момента, когда вы обнаружили или должны были обнаружить недостатки.

Вывод: сроки обжалования в порядке ст. 125 УПК РФ не ограничены, но подавать жалобу надо без промедления для сохранения доказательств и актуальности. Гражданско-правовые сроки — 1 год (ст. 179 ГК) либо 3 года (ст. 557/475/196 ГК) — проверьте, не истекли ли.