Сколько времени дается второму участнику торгов на подписание договора и можно ли признать торги по земельному участку недействительными, если первый победитель отказался, а второй тянул время

Сколько времени второй участник торгов имел право «на раздумье»

Срок для подписания договора участником, сделавшим предпоследнее предложение о цене, прямо установлен ЗК РФ. Сначала проект договора направляется победителю, и лишь если тот не подписал договор в отведённый срок, договор предлагается второму участнику:

Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона
— п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ

То есть у победителя аукциона есть 10 рабочих дней со дня направления ему проекта договора, чтобы подписать и представить его в уполномоченный орган. Только после истечения этого срока (из-за неполучения подписанного победителем договора) уполномоченный орган обязан направить договор участнику, который сделал предпоследнее предложение о цене.

Срок для самого второго участника установлен следующим:

В случае, если в течение десяти рабочих дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, уполномоченный орган вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом
— п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ

Таким образом, участник, занявший второе место (сделавший предпоследнее предложение о цене), имеет ровно 10 рабочих дней со дня направления ему проекта договора на «раздумье» — то есть на подписание и представление договора в уполномоченный орган. Это не произвольный «срок на раздумье», а императивный пресекательный срок: если в течение этих 10 рабочих дней он не представил подписанный договор, уполномоченный орган вправе объявить повторный аукцион или распорядиться участком иным образом, а повторное обращение к этому же второму участнику не требуется.

Вывод: второй участник вправе был «думать» не более 10 рабочих дней со дня направления ему проекта договора. Если договор был подписан 19.07.2024 в пределах этих 10 рабочих дней, процедура передачи договора второму участнику была соблюдена; если срок был пропущен — заключение договора с ним после истечения срока является нарушением порядка, установленного п. 25–26 ст. 39.12 ЗК РФ, и может служить основанием для оспаривания.

Правомерны ли сами торги

Основания для признания торгов недействительными и срок для обращения в суд установлены ст. 449 ГК РФ:

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом
— п. 1 ст. 449 ГК РФ

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 449 ГК РФ

Применительно к продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, процедура после отказа победителя регламентирована именно п. 25 и 26 ст. 39.12 ЗК РФ. Изложенная вами последовательность — победитель отказался, договор передан второму участнику, который подписал его 19.07.2024 — сама по себе соответствует закону при условии, что второму участнику договор был направлен после истечения 10 рабочих дней у победителя и второй участник подписал договор в течение своих 10 рабочих дней.

Показанный руководителем муниципалитета участок вам вне рамок процедуры торгов и ваше письменное согласие взять участок не порождают права на заключение договора: с 1 марта 2015 г. земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу предоставляются только по результатам торгов (аукциона), а добровольная передача права на заключение договора «вручную», в обход аукциона, не допускается. Ваше письмо руководителю не является ни заявкой на участие в аукционе, ни офертой в смысле ст. 39.12 ЗК РФ, и юридической силы для получения участка не имеет.

Вывод: торги, проведённые весной 2024 г., при соблюдении порядка, описанного в п. 25–26 ст. 39.12 ЗК РФ (направление договора победителю — 10 рабочих дней на подписание — передача второму участнику — 10 рабочих дней на подписание), являются правомерными. Показа участка вам вне аукциона и ваше согласие основанием недействительности торгов не являются.

Вправе ли вы (лицо, не участвовавшее в торгах) оспорить торги и могут ли их признать недействительными

Требовать признания торгов недействительными может только «заинтересованное лицо»:

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом
— п. 1 ст. 449 ГК РФ

Критерий заинтересованности уточнён судебной практикой — торги рассматриваются как оспоримая сделка, а истцом выступает лицо, чьи права нарушены:

ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания 16 недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. Споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения
— п. 44 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной
— п. 3 ст. 166 ГК РФ

Это означает: признание торгов недействительными возможно только по иску лица, чьи имущественные права и законные интересы реально нарушены допущенными нарушениями. Вы в аукционе не участвовали, заявку не подавали, задаток не вносили — следовательно, вы не были ни участником торгов, ни лицом, необоснованно отстранённым от участия. Ваше единственное основание — неофициальный показ участка руководителем и ваше письменное согласие — не даёт вам статуса заинтересованного лица: оно не создаёт ни права на участок, ни права требовать заключения договора вне аукциона.

Кроме того, действует специальный пресекательный срок:

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом
— п. 1 ст. 449 ГК РФ

Срок в один год исчисляется со дня проведения торгов (весна 2024 г.), а не со дня подписания договора 19.07.2024. Если с даты проведения торгов уже прошло более года, суд откажет в иске по пропуску срока, независимо от существа нарушений.

Вывод: признать торги недействительными по вашему иску маловероятно — вы не являетесь заинтересованным лицом в смысле ст. 449 ГК РФ, поскольку в торгах не участвовали и нарушений именно ваших прав процедурой торгов не допущено; дополнительно необходимо уложиться в годичный срок со дня проведения торгов. Реальным заинтересованным лицом в оспаривании торгов могли бы выступать участники аукциона (в частности, второй участник, если его права нарушены) или лица, необоснованно не допущенные к участию.

Что происходит при уклонении победителя и второго участника; последствия и подсудность

Последствия уклонения от заключения договора (включая недобросовестность победителя и второго участника) установлены п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ:

Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются
— п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ

Это значит: задаток победителя, уклонившегося от подписания, не возвращается; то же касается задатка второго участника, если и он уклонится. При этом первый победитель, отказавшийся от участия письменно, утрачивает право на возврат задатка именно как уклонившийся.

Правовые последствия признания торгов недействительными (для случая, если суд всё же их признает таковыми) — недействительность договора и двусторонняя реституция:

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 449 ГК РФ

То есть при признании торгов недействительными договор со вторым участником признаётся недействительным, и применяются последствия, установленные ст. 167 ГК РФ (возврат участка муниципалитету и возврат уплаченной цены покупателю).

Что касается возможности предъявить иск, то по общему правилу иск подаётся по месту нахождения ответчика — органа местного самоуправления (продавца):

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

Важно: даже если формально вы обратитесь с иском о признании торгов недействительными, суд, скорее всего, откажет как по отсутствию у вас статуса заинтересованного лица (вы не участник торгов), так и при пропуске годичного срока со дня проведения торгов.

Вывод: процедурно иск о признании торгов недействительными подаётся в районный суд по месту нахождения органа местного самоуправления; однако перспектива его удовлетворения для лица, не участвовавшего в торгах и не имеющего самостоятельного права на участок, крайне низкая — защита достигается лишь при реальном нарушении прав заявителя и в пределах годичного срока со дня проведения торгов.

Доказательства, надлежащий ответчик и иные способы защиты

Для проверки законности передачи договора второму участнику решающее значение имеют письменные доказательства, фиксирующие хронологию процедуры: протокол о результатах аукциона (п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ — составляется и подписывается организатором не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона), письменный отказ первого победителя, документы о направлении ему проекта договора (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ — уполномоченный орган направляет победителю два экземпляра подписанного проекта договора в пятидневный срок со дня составления протокола), а также документы о направлении проекта договора второму участнику после истечения 10 рабочих дней победителя. Именно по этим документам суд установит, соблюдены ли пресекательные 10-рабочие сроки, от которых зависит законность подписания договора 19.07.2024.

Надлежащим ответчиком по иску о признании торгов недействительными по смыслу п. 2 ст. 449 ГК РФ выступают организатор торгов (орган местного самоуправления — продавец) и лицо, выигравшее торги (лицо, с которым заключён оспариваемый договор), поскольку признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого именно с этим лицом:

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 449 ГК РФ

Что касается альтернативного способа защиты для вас: поскольку вы не участвовали в торгах и не приобрели права на участок, оспаривание торгов — неэффективный путь. Если же действия руководителя муниципалитета, показавшего вам участок в обход установленной процедуры предоставления земли и принявшего ваше письмо, реально причинили вам убытки, вы вправе ставить вопрос о возмещении убытков применительно к общим положениям гражданского законодательства о возмещении вреда (ст. 1064, 1069 ГК РФ — вред, причинённый незаконными действиями органов местного самоуправления и их должностных лиц), но не о признании торгов недействительными: само по себе неофициальное обещание передать участок, данное вне аукциона, не порождает обязательства продать его вам.

Вывод: ключевые доказательства — протокол о результатах аукциона и документы о направлении проектов договора победителю и второму участнику (даты направления определяют соблюдение 10-рабочих сроков); надлежащими ответчиками являются орган местного самоуправления и лицо, выигравшее торги; для вас перспективнее ставить вопрос о возмещении убытков от неправомерных действий должностного лица, а не об оспаривании законно проведённых торгов.