Вправе ли участковый требовать освободить квартиру на основании жалобы соседей
Требование участкового «очистить помещение» не имеет законного основания. Полномочия полиции исчерпываются регистрацией и проверкой заявления/сообщения и принятием мер, предусмотренных законодательством, — но не прекращением чужого права пользования жилым помещением.
принимать и регистрировать (в том числе в электронной форме) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; выдавать заявителям на основании личных обращений уведомления о приеме и регистрации их письменных заявлений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; осуществлять в соответствии с подведомственностью проверку заявлений и сообщений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях и принимать по таким заявлениям и сообщениям меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации, информировать заявителей о ходе рассмотрения таких заявлений и сообщений в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, но не реже одного раза в месяц; передавать (направлять) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях в государственные и муниципальные органы, организации или должностному лицу, к компетенции которых относится решение соответствующих вопросов
— п. 1 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции»
То есть по жалобе соседей полиция обязана лишь принять и проверить сообщение, а в пределах компетенции — передать его органу, которому относится решение вопроса. Выселение к компетенции полиции не относится: оно возможно только судом. Правом требовать прекращения от граждан полиция обладает лишь в отношении противоправных действий, а не в отношении законного проживания по действующему договору найма.
требовать от граждан и должностных лиц прекращения противоправных действий, а равно действий, препятствующих законной деятельности государственных и муниципальных органов, депутатов законодательных (представительных) органов государственной власти, депутатов представительных органов муниципальных образований, членов избирательных комиссий, комиссий референдума, а также деятельности общественных объединений; 2) требовать от граждан в случае их обращения назвать свои фамилию, имя и отчество, проверять документы , удостоверяющие личность граждан, если имеются данные, дающие основания подозревать их в совершении преступления или полагать, что они находятся в розыске, либо если имеется повод к возбуждению в отношении этих граждан дела об административном правонарушении, а равно если имеются основания для их задержания в случаях, предусмотренных федеральным законом , принимать меры по идентификации указанных лиц ; проверять у граждан, должностных лиц, общественных объединений и организаций разрешения (лицензии) и иные документы на совершение определенных действий или на осуществление определенного вида деятельности, контроль (надзор) за которыми возложен на полицию в соответствии с законодательством Российской Федерации;
— п. 1 ч. 1 ст. 13 ФЗ «О полиции»
Сам факт проживания на основании заключённого с собственником договора найма противоправным действием не является, поэтому пункт 1 части 1 статьи 13 ФЗ «О полиции» не даёт участковому основания требовать выезда жильцов.
Ключевая норма — жилище неприкосновенно, и никто не может быть выселен иначе как по основаниям и в порядке, установленным законом, а выселение производится исключительно на основании решения суда:
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— ст. 25 Конституции РФ
Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ч. 4 ст. 3 ЖК РФ
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— п. 1 ст. 35 ЖК РФ
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ
Таким образом, жалоба соседей — даже обоснованная — не является и не может являться основанием для внесудебного требования освободить квартиру. Требование участкового «очистить помещение», не подкреплённое вступившим в силу решением суда о выселении, является незаконным и исполнению не подлежит.
Вывод: участковый уполномоченный полиции не вправе требовать от арендаторов освободить жилое помещение ни по жалобе соседей, ни в рамках проверки по ней. Единственное законное основание для выселения — решение суда по иску собственника (наймодателя), которого в данном случае нет и который сам заинтересован сохранить арендаторов.
Может ли жалоба соседей привести к расторжению договора и выселению
Даже при доказанном систематическом нарушении прав соседей механизм защиты принципиально иной — это судебное расторжение договора найма по иску наймодателя (собственника), причём только после предварительного письменного предупреждения нанимателя об устранении нарушений.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения
— п. 4 ст. 687 ГК РФ
В данном случае наймодатель (собственник квартиры) намерен сохранить арендаторов и выселять их не собирается, следовательно, основание для судебного расторжения договора отсутствует по воле самого управомоченного лица. Сами соседи правом расторгать договор либо требовать выселения не обладают: их защита ограничена негаторным иском об устранении нарушений.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Соседи вправе лишь требовать устранения нарушений принадлежащего им права (например, через суд — ст. 304 ГК РФ) либо обращаться в полицию по факту конкретного административного правонарушения (шум, нарушение тишины — по региональному закону, либо мелкое хулиганство).
Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся нецензурной бранью в общественных местах, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей или административный арест на срок до пятнадцати суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2. Те же действия, сопряженные с неповиновением законному требованию представителя власти либо иного лица, исполняющего обязанности по охране общественного порядка или пресекающего нарушение общественного порядка, - влекут наложение административного штрафа
— ст. 20.1 КоАП РФ, п. 1
Однако составление протокола и штраф за административное правонарушение не влекут ни прекращения права пользования жилым помещением, ни обязанности освободить его — административная ответственность и жилищные правоотношения не связаны.
Лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию и мерам обеспечения производства по делу об административном правонарушении иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом. 2. Применение уполномоченными на то органом или должностным лицом административного наказания и мер обеспечения производства по делу об административном правонарушении в связи с административным правонарушением осуществляется в пределах компетенции указанных органа или должностного лица в соответствии с законом.
— ст. 1.6 КоАП РФ, п. 1
Вывод: жалоба соседей сама по себе не порождает ни для полиции, ни для соседей права требовать выселения арендаторов. Максимум — административная проверка (шум/тишина/мелкое хулиганство) и, при её подтверждении, штраф нарушителю, но не выселение. Расторгнуть договор из-за нарушений прав соседей вправе только собственник-наймодатель и только через суд после предупреждения.
Правовой статус проживающих и значение того, что договор заключён на одно лицо
Договор коммерческого найма заключён на 11 месяцев с указанием одного нанимателя, тогда как фактически проживают пятеро. Это обстоятельство не даёт полиции права требовать выселения, но имеет два правовых последствия, которые полезно учесть.
Во-первых, срок 11 месяцев означает краткосрочный наём (до одного года), к которому ряд норм о защите нанимателя не применяется:
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— ст. 683 ГК РФ, п. 1
Поэтому наниматель по договору на 11 месяцев не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (статья 684 ГК РФ к краткосрочному найму не применяется) и защищён слабее, чем наниматель по долгосрочному договору.
Во-вторых, проживание большего числа лиц, чем указано в договоре. Договор найма жилого помещения — это правовое основание пользования квартирой именно для нанимателя; остальные проживающие вправе находиться в квартире на основании согласия наймодателя (собственника), который в данном случае сам им жильё предоставил и заинтересован в их проживании.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
— ст. 677 ГК РФ, п. 2
Наниматель отвечает перед наймодателем за действия совместно проживающих, но это — внутренняя ответственность в рамках гражданско-правового договора найма, а не основание для вмешательства полиции и тем более для выселения третьими лицами.
Отдельный риск — самостоятельный: проживание граждан РФ по месту пребывания свыше установленного срока без регистрации по месту пребывания образует административное правонарушение, за которое ответственны и проживающий, и (в случае допущения) собственник.
Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации 1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей. 2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) - от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. Примечание.
— ст. 19.15.1 КоАП РФ
Однако это влечёт лишь административный штраф (примечание к статье 19.15.1 КоАП РФ освобождает от ответственности в ряде случаев), а не выселение и не обязанность освободить квартиру.
Вывод: несовпадение числа проживающих с договором и статус краткосрочного найма — обстоятельства гражданско-правовых отношений между наймодателем и нанимателем, а не основание для требования полиции «очистить помещение». Реальный риск — административные штрафы по статье 19.15.1 КоАП РФ за проживание без регистрации по месту пребывания (если регистрация не оформлена), но это не затрагивает право проживания.
Что делать арендодателю, чтобы арендаторы остались в квартире, и как обжаловать действия участкового
Первый и главный шаг — не исполнять незаконное устное требование: оно не подкреплено решением суда и не входит в полномочия полиции (см. блок 1). Арендаторы вправе оставаться в квартире, поскольку законным основанием их пользования является действующий договор найма, а наймодатель-собственник их не выселяет.
Второй шаг — защита от проникновения в жилище. Полиция вправе проникать в жилое помещение помимо воли проживающих только в исчерпывающих случаях, перечисленных законом (спасение жизни, задержание, пресечение преступления, несчастный случай, миграционный контроль в отношении иностранцев в режиме высылки):
Полиция защищает право каждого на неприкосновенность жилища. 2. Сотрудники полиции не вправе проникать в жилые помещения помимо воли проживающих в них граждан иначе как в случаях и порядке, установленных федеральными конституционными законами, настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 424-ФЗ) 3. Проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также: 1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях; 2) для задержания лиц, подозреваемых или обвиняемых в совершении преступления, а также лиц, застигнутых на месте совершения ими деяния, содержащего признаки преступления, и (или) скрывающихся с места совершения ими такого деяния, и (или) лиц, на которых потерпевшие или очевидцы указывают как на совершивших деяние, содержащее признаки преступления; (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 424-ФЗ) 3) для пресечения преступления; 4) для установления обстоятельств несчастного случая;
— п. 1-2 ст. 15 ФЗ «О полиции»
Жалоба соседей на шум к таким случаям не относится, поэтому сотрудники полиции не вправе входить в квартиру против воли проживающих. При этом, если сотрудник полиции законно находится в месте общего пользования (лестничная клетка) и это не проникновение в жилище, — следует требовать от него предъявить служебное удостоверение, назвать основание визита и фабулу жалобы.
Третий шаг — документальное фиксирование и обжалование. Рекомендуется: зафиксировать данные сотрудника (ФИО, должность, звание, номер удостоверения), запросить письменное основание требования (в свободной форме письменно), при наличии свидетелей — их показания. Содержание «жалобы» полиция обязана раскрыть по заявлению заинтересованного лица в рамках проверки сообщения, поскольку по зарегистрированному заявлению проводится проверка и заявитель информируется о её ходе (ст. 12 ФЗ «О полиции» — см. блок 1).
Действия (требования) участкового, выходящие за пределы его полномочий, обжалуются: (а) вышестоящему должностному лицу/начальнику территориального органа МВД; (б) в органы прокуратуры (надзор за соблюдением законности полицией); (в) в районный суд по месту нахождения органа в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) как оспаривание решений/действий должностного лица. Одновременно при незаконном проникновении в жилище либо угрозах возможно обращение в полицию/прокуратуру по факту превышения должностных полномочий и, при причинении вреда, — иск о возмещении ущерба и компенсации морального вреда в порядке норм ГК РФ.
Вывод: арендаторы сохраняют право пользования квартирой, пока действует договор и наймодатель не инициировал его судебное расторжение. Требование участкового об освобождении помещения исполнять не следует; его надлежит зафиксировать и обжаловать начальнику ОВД, в прокуратуру и в районный суд (в порядке КАС РФ). Проникать в квартиру против воли проживающих полиция не вправе вне прямо перечисленных в законе оснований.
