Может ли бабушка прописать дядю без согласия прописанных, если он не прописан, и что делать, если сменили замки: ответы юриста

1) Может ли бабушка прописать (вселить и зарегистрировать) дядю без вашего и маминого согласия

Для жилого помещения государственного/муниципального фонда (социальный найм) действует императивное правило: наниматель вправе вселить своего ребёнка (дядю — сына бабушки) только с письменного согласия всех членов семьи, включая временно отсутствующих.

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
   — ч. 1, 2 ст. 70 ЖК РФ

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении). Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Для ваших фактов это означает: бабушка, как наниматель, может вселить дядю лишь с письменного согласия ВСЕХ зарегистрированных членов семьи — то есть вас, мамы и самой бабушки. Ваш и мамин отказ законом не может быть признан неправомерным (п. 26 Пленума ВС № 14) — значит, без вашего согласия ни вселение, ни регистрация дяди по месту жительства в этой квартире невозможны. При этом отметим: если дядя вселяется как сын нанимателя, наймодатель не может запретить вселение по мотиву превышения учётной нормы (п. 26 Пленума), но согласие членов семьи всё равно обязательное условие.

Важная оговорка к ветке «собственность»: если квартира уже приватизирована и бабушка — собственник, то дядя — член семьи собственника (сын, ч. 1 ст. 31 ЖК), и его вселение собственником в принципе возможно. Однако и тогда сохраняется право зарегистрированных членов семьи требовать невмешательства (приватизированное жильё — другой правовой режим, разобран ниже).

<div style="margin-top:1em"></div>
Вывод: при социальном найме прописать дядю без письменного согласия вас и мамы бабушка не может — её праву на вселение противостоит обязательное письменное согласие всех членов семьи, и отказ члена семьи не может быть признан судом неправомерным.

2) Может ли дядя сам участвовать в найме и стать нанимателем вопреки вашему возражению

Закон даёт члену семьи нанимателя право требовать признания себя нанимателем вместо первоначального, но ТОЛЬКО с согласия остальных членов семьи.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Для ваших фактов это значит: даже если дяде как-то удастся войти в договор социального найма, замену нанимателя (себя вместо бабушки) он сможет произвести лишь с вашего и маминого письменного согласия. Без него признание дяди нанимателем невозможно. Более того, сам факт включения дяди в договор соцнайма (изменение договора) тоже совершается по правилам ст. 70 ЖК — с согласия всех членов семьи.

Вывод: дядя не вправе стать нанимателем вместо бабушки при возражении других зарегистрированных членов семьи — для этого закон требует согласия остальных членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

3) Нужен ли письменный договор социального найма для приватизации, и кто должен дать согласие

Право на приватизацию имеют граждане, пользующиеся жилым помещением государственного/муниципального фонда на условиях социального найма, и приватизация происходит с согласия всех имеющих на неё право.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Для ваших фактов это значит: письменный договор социального найма — это оформление уже возникшего правоотношения (квартира предоставлена в соцнаём, в ней зарегистрированы бабушка, вы и мама). Отсутствие письменного договора само по себе не лишает зарегистрированных жильцов права пользования и права на приватизацию — правовым основанием выступает факт вселения и регистрации. Однако для приватизации требуется согласие ВСЕХ лиц, имеющих право на приватизацию этого жилья (ст. 2 Закона № 1541-1): бабушки, вас и мамы.

Если включить дядю в договор соцнайма ДО приватизации, он станет лицом, имеющим право на приватизацию, и тогда согласие на приватизацию потребуется и от него, а при имеющемся возражении это заблокирует приватизацию либо заставит включать его в число сособственников. Поэтому не включать дядю в наём — одновременно способ защитить и право на приватизацию.

Вывод: для самой приватизации (по Закону РФ № 1541-1) письменный договор социального найма формально не обязателен — достаточно факта пользования на условиях соцнайма и регистрации; но приватизация возможна только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию, а включение дяди в наём сделает его таким лицом и даст ему право заблокировать приватизацию.

4) Если дядю включат в договор соцнайма — сможет ли он прописать жену

Правило об обязательном согласии членов семьи распространяется и на вселение «других граждан» (не супруга/детей/родителей самого нанимателя), к которым относится жена дяди.

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
   — ч. 1, 2 ст. 70 ЖК РФ

Для ваших фактов это значит: жена дяди — не супруга нанимателя (бабушки), а супруга члена семьи (дяди). Для её вселения требуется письменное согласие нанимателя (бабушки), всех членов семьи (вас и мамы) и наймодателя (абз. 4 п. 26 Пленума ВС № 14 — «другие граждане» вселяются с согласия членов семьи И наймодателя). Даже если дядя станет участником найма, ваше и мамино согласие на вселение его жены и (уже по ч. 1 ст. 70) на вселение его детей по-прежнему необходимо. Вывод клиента верен: если его включат в договор, он сможет вселить жену или детей лишь с согласия всех членов семьи и наймодателя — вашего согласия для этого нет, и его отказ неправомерным не признается.

Вывод: включение дяди в договор соцнайма само по себе НЕ даёт ему права вселить и зарегистрировать жену без согласия остальных членов семьи и наймодателя — для «других граждан» (жена дяди) требуется согласие нанимателя, всех членов семьи и наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК, п. 26 Пленума ВС № 14).

5) Право пользователя и мамы на жильё при временном отсутствии; смена замков и чинение препятствий в доступе

Зарегистрированные члены семьи нанимателя сохраняют право пользования при временном отсутствии и вправе защищаться от любых нарушений.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 1 статьи 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).
— п. 24 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Для ваших фактов это значит: если вы и мама выехали временно (вы снимаете жильё, продолжая сохранять регистрацию и вносить плату через бабушку), ваше право пользования сохраняется — временное отсутствие его не прекращает (ст. 71 ЖК). Смена замков и лишение вас доступа — это чинение препятствий в пользовании жилым помещением. По ст. 304 ГК и п. 24 Пленума ВС № 14 члены семьи нанимателя вправе участвовать в пользовании и требовать устранения препятствий; соответствующие требования не покрываются исковой давностью (абз. 5 ст. 208 ГК). Однако обратите внимание: ст. 304 ГК прямо адресована собственнику, но п. 24 Пленума ВС № 14 закрепляет аналогичные права пользования у членов семьи нанимателя (бессрочно, в т.ч. при временном отсутствии). Вам и маме доступен иск об устранении препятствий в пользовании и обязании предоставить доступ, а при установлении факта добровольного выезда на постоянное место жительства — риск признания утратившими право пользования (ч. 3 ст. 83 ЖК), против которого вы можете возражать, доказывая временность выезда.

Вывод: временное отсутствие не лишает вас и маму права пользования; смена замков и лишение доступа нарушают ваши права, и вы вправе требовать устранения препятствий в суде, причём на негаторные требования (ст. 304 ГК) исковая давность не распространяется.

6) Развилка: если квартира уже приватизирована и бабушка — собственник (защитная ветка)

Если договор о приватизации состоялся и бабушка — единственная собственница, применяются нормы о собственности, а не о социальном найме. Тогда дядя как сын собственницы — член её семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК), и его вселение/проживание определяется волей собственника.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

Для ваших фактов в этой ветке это значит: бабушка как собственник вправе вселить сына (дядю) в свою квартиру, и её согласие на его проживание достаточно — ваш отказ не блокирует проживание взрослого сына при собственной квартире так жёстко, как при соцнайме (для вселения сына к собственнику-матери закон не требует согласия других зарегистрированных). При этом ваше с мамой право пользования, как членов семьи собственника, по-прежнему сохраняется (п. 1 ст. 292 ГК), что даёт вам иск об устранении препятствий (ст. 304 ГК — это требование собственника/владельца, и на него исковая давность не распространяется, абз. 5 ст. 208 ГК). Практический вывод: в ветке собственности принять решение о дяде может сама бабушка, а ваши рычаги — доказывание вашего права пользования и защита от чинения препятствий, а также участие в приватизационных вопросах, если последнее ещё не завершено (ст. 2 Закона № 1541-1 требует согласия всех приватизировавших).

Вывод: если квартира приватизирована и бабушка — единственный собственник, вселение дяди требует только её воли (ч. 1 ст. 31 ЖК), но ваше с мамой право пользования как членов семьи собственника сохраняется и защищается иском об устранении препятствий, на который исковая давность не распространяется.

7) Может ли пользователь инициировать выселение дяди и его семьи; риски признания самого пользователя утратившим право

Ключевой риск вашего дела — не иск о выселении дяди, а встречный (или упреждающий) иск бабушки/дяди о признании вас и мамы утратившими право пользования по ч. 3 ст. 83 ЖК в связи с многолетним непроживанием. Сам дядя, как сын нанимателя, вселённый 15 лет назад и ведущий с матерью общее хозяйство, является членом семьи нанимателя с равными правами (ч. 1, 2 ст. 69 ЖК, п. 25 Пленума ВС № 14) даже без регистрации — это делает его выселение по требованию других членов семьи крайне проблематичным, так как против их иска выступит и бабушка (наниматель), а сам дядя может ссылаться на приобретение права пользования как член семьи нанимателя.

1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
   — ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Для ваших фактов это предостережение: «выселить» дядю, жену и детей вы можете не иском о выселении (у них реальный шанс доказать право пользования как членов семьи главного нанимателя), а двумя путями: (1) добиться признания, что их вселение было произведено с нарушением ст. 70 ЖК без вашего согласия — но 15-летний срок проживания и ведение общего хозяйства с бабушкой делают это сложным; (2) защитить СВОЁ право пользования и не допустить признания ВАС утратившими право пользования. Для этого критично собрать доказательства временного, а не добровольного-постоянного выезда: сохранение регистрации, оплату вами и мамой доли ЖКУ, переписку, объяснения причин выезда (нехватка места из-за занявшего зал дяди с семьёй), невозможность доступа из-за смены замков.

Вывод: инициировать «выселение» дяди и его семьи в суд — слабый ход: дядя как сын нанимателя, длительно проживающий и ведущий общее хозяйство, является членом семьи с равными правами, и его выселение против воли нанимателя-бабушки маловероятно. Стратегически вернее упредить риск признания вас и мамы утратившими право пользования (ч. 3 ст. 83 ЖК) и предъявить негаторный иск об устранении препятствий (ст. 304 ГК), подтвердив временность отсутствия (ст. 71 ЖК).

8) Денежные требования: оплата ЖКУ, коммунальные долги и неосновательное обогащение

Члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по коммунальным платежам, а проживание без правовых оснований может порождать неосновательное обогащение, однако если право пользования существует — доля оплаты распределяется между всеми пользователями.

1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
   — ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Для ваших фактов это значит: поскольку вы и мама зарегистрированы и сохраняете право пользования, вы несёте солидарную обязанность по оплате ЖКУ (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 24 Пленума ВС № 14) — именно поэтому вашу карту могли заблокировать из-за долга. Это подтверждает временность вашего выезда и не позволяет сослаться на «полный выезд». Одновременно начисление платы производится на всех зарегистрированных. Если же судом будет установлено, что дядя и его семья проживают в квартире БЕЗ правовых оснований (а не как члены семьи), у них может возникнуть обязанность возместить неосновательное обогащение за сбережённую плату за пользование жильём (п. 1 ст. 1102 ГК). Но из-за статуса дяди как члена семьи нанимателя применить ст. 1102 к нему сложно — он пользуется как член семьи.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Для ваших фактов: как члены семьи вы вправе требовать справедливого распределения бремени коммунальных платежей и разделения счёта либо соразмерного внесения платы, однако наниматель (бабушка) вправе требовать от всех членов семьи солидарной оплаты (ст. 210 ГК применим к собственнику, ч. 2 ст. 69 ЖК — к нанимателю). На практике полезно: сохранять платёжные документы и фиксировать передачу денег бабушке — это доказательства вашего участия в содержании жилья и временного (не добровольного) характера выезда.

Вывод: как зарегистрированные члены семьи вы солидарно отвечаете по коммунальным платежам (ч. 2 ст. 69 ЖК) — блокировка карты за долг этому соответствует; требование о неосновательном обогащении к дяде (ст. 1102 ГК) применимо лишь если его право пользования будет признано отсутствующим, что маловероятно, пока он — член семьи нанимателя.