Как законно избавиться от долгов и приставов, не потеряв квартиру в ипотеке, если она единственное жилье и оплачивается

Могут ли приставы забрать квартиру в ипотеке по долгам займов и кредитов, не обеспеченных залогом?

Ключевой принцип исполнительского иммунитета единственного жилья закреплён в ст. 446 ГПК РФ: жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи, не может быть предметом взыскания. Исключение сделано только для предмета ипотеки — но это исключение работает лишь в пользу ипотечного залогодержателя.

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Обратите внимание на формулировку исключения: из-под иммунитета выведено жильё, которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Обращение взыскания на заложенное имущество допускается только в пользу залогодержателя (ипотечного банка) по соответствующему исполнительному документу — судебному акту об обращении взыскания:

Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.
— ч. 2 ст. 78 ФЗ № 229-ФЗ

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 1 1 . Судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса: 1) изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов Российской Федерации или судовой книге, принимает меры по охране такого объекта недвижимости либо, если предметом залога являются ценные бумаги, налагает арест в соответствии со статьей 82 настоящего Федерального закона; 2) передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации , Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 444-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 1 2 . На основании ходатайства залогодержателя судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.
— ч. 1, 2 ст. 78 ФЗ № 229-ФЗ

Из этого следует решающий для ситуации вывод: приставы, взыскивающие задолженность по обычным кредитам и займам, не обеспеченным ипотекой, не вправе обращать взыскание на квартиру, которая является предметом ипотеки и единственным жильём должника. Право обратить взыскание на такое имущество принадлежит только залогодержателю. Более того, арест заложенного имущества в пользу взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем, прямо запрещён законом:

Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3 2 . Арест имущества должника, переданного на депонирование эскроу-агенту, в том числе денежных средств, находящихся на счете эскроу, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5.
— ч. 3.1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Здесь («взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем») речь идёт именно о ваших кредиторах по займам и кредитам — у них нет никаких преимуществ перед ипотечным банком. Поэтому попытка пристава наложить арест на квартиру в рамках исполнительных производств по таким долгам является незаконной.

Вывод: По долгам займов/кредитов, не обеспеченных ипотекой, приставы не вправе ни арестовать, ни продать вашу квартиру в ипотеке, если она является вашим единственным жильём: обращение взыскания на заложенное жильё допускается только в пользу залогодержателя (ч. 2 ст. 78 ФЗ-229, ст. 446 ГПК), а арест в пользу незалогового взыскателя прямо запрещён (ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229). Если арест уже наложен — он подлежит отмене.

Как законно отреагировать на требование пристава о доступе в квартиру?

Вход судебного пристава в жилое помещение допускается только в строго установленном законом порядке — через получение письменного разрешения старшего судебного пристава. Это не является произволом: без такого разрешения пристав юридически не вправе войти в квартиру силой.

с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника - без указанного разрешения) входить без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником;
— п. 6 ч. 1 ст. 64 ФЗ № 229-ФЗ

Из этого следует: ваше согласие на осмотр квартиры — не обязанность, а добровольный акт. Прежде чем допускать пристава, вы вправе потребовать предъявить постановление о возбуждении исполнительного производства и, главное, письменное разрешение старшего судебного пристава на вход в жилое помещение. Осмотр квартиры в рамках незалогового взыскания (когда на предмет ипотеки взыскание обратиться не может) не направлен на достижение законной цели исполнительного производства.

Однако важно понимать границы: полностью игнорировать законные требования пристава нельзя — за невыполнение законных требований предусмотрена административная ответственность:

Нарушение должником законодательства об исполнительном производстве, выразившееся в невыполнении законных требований судебного пристава-исполнителя, представлении недостоверных сведений о своих правах на имущество, несообщении об увольнении с работы, о новом месте работы, учебы, месте получения пенсии, иных доходов или месте жительства, за исключением нарушения, предусмотренного статьей 17.17 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 340-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей
— ч. 1 ст. 17.14 КоАП РФ

Штраф налагается за невыполнение законных требований. Если требование о доступе в квартиру для описи/оценки имущества по незалоговому долгу незаконно (поскольку взыскание на предмет ипотеки не допускается) — то его невыполнение не образует состава правонарушения по ст. 17.14 КоАП РФ. То есть, мотивированный отказ (со ссылкой на ст. 446 ГПК и ч. 3.1 ст. 80 ФЗ-229) не влечёт штраф, если вы оформляете его письменно с обоснованием.

Вывод: Требование пристава о доступе в квартиру для оценки имущества по незалоговым долгам незаконно и не подлежит исполнению. При этом соблюдайте процедуру: подайте приставу письменное заявление с обоснованием, что квартира — ваше единственное жильё, является предметом ипотеки, и взыскание на неё по данному исполнительному производству обращено быть не может; требуйте письменное разрешение старшего судебного пристава на вход. Желательно допустить пристава для фиксации, что в квартире нет ценного движимого имущества (кроме предметов обычной домашней обстановки, защищённых ст. 446 ГПК), либо оспорить само постановление/действие.

Как оспорить незаконные действия пристава и защитить квартиру в суде?

Если постановление о возбуждении исполнительного производства, требование о доступе или постановление об аресте квартиры нарушают ваши права, они подлежат обжалованию как в порядке подчинённости (старшему судебному приставу), так и в суде. Срок — строгий:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Обратите внимание: десятидневный срок исчисляется со дня, когда вы узнали о вынесении постановления/действии. Поскольку вы получили постановление о возбуждении ИП и требование о доступе недавно, срок обжалования пока не упущен — действуйте оперативно.

Если арест уже наложен на квартиру, защита идёт иным образом — через иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Такой иск прямо предусмотрен законом для споров, связанных с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание:

Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
— п. 1, 3 ч. 3 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Поскольку на предмет ипотеки по незалоговым долгам взыскание обращено быть не может, иск об освобождении квартиры от ареста имеет высокие шансы на удовлетворение: суд исключит квартиру из описи/снимет арест.

Кроме того, если в результате незаконных исполнительных действий (например, ареста квартиры, на который не было права) вам причинены убытки, закон прямо предусматривает их возмещение:

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

При этом важно понимать: спор с приставом — публично-правовой, поэтому к нему применяется специальный механизм возмещения вреда, а не частноправовые проценты за неисполнение денежного обязательства. Отдельно подчеркну базовый принцип очередности взыскания — приставы обязаны сначала обращать взыскание на денежные средства на счетах, и лишь при их недостаточности на иное имущество (минуя имущество, защищённое иммунитетом):

Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод: Незаконные постановления и действия пристава (арест квартиры, требование доступа по незалоговому долгу) обжалуются старшему судебному приставу или в суд в 10-дневный срок (ст. 122 ФЗ-229). Уже наложенный арест на квартиру снимается через иск об освобождении имущества от ареста (ст. 119 ч. 1 ФЗ-229); причинённые незаконными действиями убытки возмещаются по ст. 119 ч. 2 ФЗ-229 и ст. 1069 ГК.

Как защитить доходы от списания приставом?

Даже если имущественный иммунитет квартиры подтверждён, приставы продолжат взыскание с ваших доходов. Здесь закон ограничивает максимальный размер удержания половиной заработка и защищает прожиточный минимум:

При исполнении исполнительного документа (нескольких исполнительных документов) с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов. Удержания производятся до исполнения в полном объеме содержащихся в исполнительном документе требований.
— ч. 2 ст. 99 ФЗ № 229-ФЗ

Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы.
— ч. 5.1 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Сочетание этих норм даёт практическую защиту: удержание не может превышать 50% доходов, и — по вашему заявлению — ежемесячно вам должен сохраняться доход в размере прожиточного минимума. То есть даже при жёстком взыскании вы не окажетесь без средств к существованию, а значит, сможете продолжать платить ипотеку.

Кроме того, ряд видов доходов взысканию не подлежит вовсе:

Взыскание не может быть обращено на следующие виды доходов: 1) денежные суммы, выплачиваемые в возмещение вреда, причиненного здоровью;
— ч. 1 ст. 101 ФЗ № 229-ФЗ

Закон устанавливает перечень доходов, на которые обращение взыскания запрещено (алименты, пособия гражданам, имеющим детей, материнский капитал, компенсационные выплаты и др. — ст. 101 ФЗ-229). Если ваши доходы относятся к защищённым категориям, их списание незаконно и подлежит возврату.

Вывод: Независимо от арестов на недвижимость, максимальное удержание из доходов ограничено 50% (ч. 2 ст. 99 ФЗ-229). Подайте приставу заявление о сохранении дохода в размере прожиточного минимума (ч. 5.1 ст. 69 ФЗ-229) — это прямо предусмотрено законом и позволит сохранить способность платить ипотеку. Доходы, перечисленные в ст. 101 ФЗ-229, списанию не подлежат.

Риск обращения взыскания ипотечным банком и вариант банкротства

Если ипотека оплачивается без просрочек, ипотечный банк не вправе обратить взыскание на квартиру. Закон прямо защищает должника по текущим периодическим платежам:

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
— ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», п. 5

Пока вы платите ипотеку, банк-залогодержатель не может инициировать обращение взыскания — для этого требуется систематическое (более 3 раз за 12 месяцев) нарушение сроков платежей. Кроме того, даже при судебном обращении взыскания закон откажет, если нарушение незначительно и требования несоразмерны стоимости жилья (ст. 54.1 ФЗ об ипотеке). Поэтому ваша стратегия «плачу ипотеку, чтобы не лишиться квартиры» юридически состоятельна и совпадает с нормой закона.

Что касается «избавиться от долгов» — учитывая, что сумма долгов составляет «почти лям» (до 1 млн руб.), для вас существует легальный механизм внесудебного банкротства (через МФЦ), не требующий суда и финансового управляющего:

Гражданин, общий размер денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей которого (без учета предусмотренных абзацем четвертым пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона), в том числе обязательств, срок исполнения которых не наступил, обязательств по уплате алиментов и обязательств по договору поручительства независимо от просрочки основного должника, составляет не менее двадцати пяти тысяч рублей и не более одного миллиона рублей, имеет право обратиться с заявлением о признании его банкротом во внесудебном порядке при наличии одного из следующих оснований
— п. 1 ст. 223.2 ФЗ № 127-ФЗ

Важно: внесудебное банкротство доступно при долге от 25 тыс. до 1 млн руб. В вашем случае «почти лям» — как раз верхняя граница. При введении процедуры банкротства (в т.ч. судебного) снимаются все наложенные ранее аресты и прекращается начисление неустоек:

С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 222-ФЗ)
— п. 5 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

При этом даже при банкротстве единственное жильё, не являющееся предметом ипотеки, исключается из конкурсной массы (ст. 213.25 ФЗ-127). Но здесь важно различие: ваша квартира — предмет ипотеки, поэтому ипотечный банк сохраняет право требовать включения её в конкурсную массу и обращения взыскания на неё. Однако при исправной уплате ипотеки банк такого требования не заявляет, и квартира рискует быть реализованной только для погашения именно ипотечного долга, а не займов и кредитов.

Вывод: Пока ипотека платится, банк не вправе обратить на квартиру взыскание (ст. 54.1 ФЗ об ипотеке). Для списания долгов по займам/кредитам (до 1 млн руб.) вам доступно внесудебное банкротство через МФЦ (ст. 223.2 ФЗ-127), при котором снимаются аресты и списываются незалогодательные долги; при этом ипотечную квартиру вы можете сохранить, продолжив её оплату.

Возмещение убытков за незаконные действия пристава

Если пристав всё же наложит арест на квартиру (или совершит иную незаконную меру по незалоговому долгу) и это причинит вам вред, закон предусматривает два механизма возмещения. Первый — специальный, прямо в законе об исполнительном производстве:

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Второй — общий гражданско-правовой, за вред, причинённый незаконными действиями должностных лиц государственных органов:

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

Важно понимать природу этих мер: спор с приставом — публично-правовой, поэтому вместо общей частноправовой меры ответственности за неисполнение денежного обязательства здесь действует специальный режим возмещения вреда, причинённого госорганом, — за счёт казны РФ. Для взыскания убытков необходимо доказать факт вреда, вину (незаконность действий) пристава и причинно-следственную связь между ними.

Вывод: При незаконном аресте/описи вашей квартиры убытки возмещаются за счёт казны РФ (ст. 1069 ГК РФ, ч. 2 ст. 119 ФЗ-229). Это публично-правовой спор, к которому применяется специальный механизм возмещения вреда.

Отсрочка/рассрочка исполнения и приостановление взыскания

Помимо защиты квартиры от незалогового взыскания, закон даёт вам дополнительные инструменты, чтобы остановить или растянуть исполнение по долгам и сохранить платежи по ипотеке.

Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. 2. В случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку. 3. В случае предоставления должнику рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительный документ исполняется в той части и в те сроки, которые установлены в акте о предоставлении рассрочки.
— ст. 37 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Практическое значение: если исполнительные производства по займам/кредитам «дожаты» до удержаний из доходов или иных мер, вы вправе обратиться в суд (или в орган, выдавший исполнительный документ) с заявлением об отсрочке/рассрочке. При предоставлении отсрочки меры принудительного исполнения не применяются, а при рассрочке — исполнение происходит посильными частями в установленные сроки. Это позволяет не допустить «схлопывания» финансов для ипотечных платежей.

Обратите внимание, что заявление подаётся в суд или орган, выдавший исполнительный документ, а не приставу. Для долгов по кредитным/заёмным договорам, взысканным судом, — это соответствующий суд, выдавший исполнительный лист.

Вывод: Вы вправе заявить отсрочку/рассрочку исполнения по каждому исполнительному производству в суд, выдавший исполнительный документ (ст. 37 ФЗ-229). Отсрочка приостанавливает исполнительные действия, рассрочка — делает взыскание посильным; это сохранит вашу способность платить ипотеку.