Как снять запрет на регистрационные действия с аварийного жилья, изымаемого для муниципальных нужд, если приставы отказывают

Обязан ли пристав снять запрет на регистрационные действия с аварийной доли: основания для отмены обеспечительной меры

Пристав наложил арест (запрет на регистрационные действия) на долю в аварийном доме по правилам ст. 80 ФЗ-229 как обеспечительную меру. Прямой нормы, обязывающей пристава снять арест с имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, закон не содержит. Однако есть ряд правовых механизмов, позволяющих настаивать на отмене обеспечительной меры.

Первый — принцип соразмерности (п. 5 ст. 4 ФЗ-229):

Исполнительное производство осуществляется на принципах: 1) законности; 2) своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения; 3) уважения чести и достоинства гражданина; 4) неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи , в том числе сохранения заработной платы и иных доходов должника-гражданина ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) ; (В редакции Федерального закона от 29.06.2021 № 234-ФЗ) 5) соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения
— ст. 4 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»

Для рассматриваемой ситуации это означает: при долге 1,5 млн руб. арестована доля в аварийном доме (подлежащем сносу) и одновременно — другая недвижимость стоимостью 9–10 млн руб., а также ТС. Совокупная стоимость арестованного имущества многократно превышает размер задолженности. Кроме того, аварийная доля в ближайшее время будет изъята и ликвидирована, т.е. её ценность как обеспечительного актива стремится к нулю. Удержание запрета на таком объекте при наличии значительно более ценного имущества, уже находящегося под арестом, нарушает принцип соразмерности.

Второй — право должника указать имущество, на которое обращается взыскание в первую очередь (п. 5 ст. 69 ФЗ-229):

Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.
— п. 5 ст. 69 ФЗ-229

Это норма прямого действия: вы вправе подать приставу заявление с просьбой обратить взыскание в первую очередь на другую недвижимость и/или ТС, а арест с аварийной доли снять. Пристав не обязан удовлетворить такое заявление автоматически (окончательная очередность — за ним), но его отказ должен быть мотивирован и может быть обжалован в суде.

Третий — отсутствие у аварийной доли исполнительского иммунитета по ст. 446 ГПК РФ. Иммунитет защищает лишь единственное жильё. У вас есть другая недвижимость в собственности, поэтому аварийная доля не подпадает под запрет обращения взыскания. Это означает, что пристав формально прав, считая арест допустимым. Но это же обстоятельство работает и в вашу пользу: раз доля не защищена иммунитетом, она может быть реализована с торгов — а пристав не сможет этого сделать, поскольку в ближайшее время объект будет изъят муниципалитетом и снесён. Арест становится бесполезным.

Вывод: прямой обязанности снять арест у пристава нет, но отказ можно оспорить, опираясь на принцип соразмерности (ст. 4 п. 5 ФЗ-229), право должника указать приоритетное имущество для взыскания (ст. 69 п. 5 ФЗ-229) и фактическую бесполезность ареста аварийной доли при наличии другого ликвидного имущества. Жалоба вышестоящему приставу уже подана — это правильный шаг. При отказе — обжалование в суд.

Порядок обжалования отказа пристава: вышестоящий пристав и суд

Вы уже подали жалобу вышестоящему приставу — это правильный порядок, предусмотренный ст. 121, 122, 123 ФЗ-229.

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде
— ч. 1 ст. 121 ФЗ-229

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления
— ст. 122 ФЗ-229

Срок — 10 дней с момента получения отказа. Если жалоба подана с соблюдением срока, вышестоящий пристав обязан рассмотреть её по существу. Если срок пропущен — можно подать ходатайство о восстановлении с указанием уважительных причин.

Если вышестоящий пристав также откажет (или не ответит), следующий шаг — оспаривание в суде. Согласно ч. 1 ст. 121 ФЗ-229, постановления пристава могут быть оспорены в суде. Дела об оспаривании постановлений, действий (бездействия) судебных приставов-исполнителей рассматриваются в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ (административное исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения отдела ФССП). Срок — 10 дней со дня, когда стало известно о нарушении прав (ст. 219 КАС РФ).

При обращении в суд можно одновременно заявить ходатайство о приостановлении исполнительного производства (п. 4 ч. 2 ст. 39 ФЗ-229):

принятия к производству заявления об оспаривании постановления, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя или отказа в совершении действий; 5) обращения взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ, с заявлением о разъяснении положений исполнительного документа, способа и порядка его исполнения; 6) в иных случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Федерального закона. 3. Сводное исполнительное производство может быть приостановлено судом только в части входящего в него исполнительного производства, по которому оспариваются постановление, действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя. Сводное исполнительное производство может быть приостановлено судом также в части оспариваемых исполнительных действий и (или) мер принудительного исполнения. В случае, если суд установит, что оспариваемые постановление, действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя могут нарушить права всех взыскателей или всех должников, участвующих в сводном исполнительном производстве, оно может быть приостановлено судом полностью. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.03.2015 № 57-ФЗ)
— п. 2 ч. 2 ст. 39 ФЗ-229

Это позволит на период судебного разбирательства заморозить действия по реализации арестованного имущества.

Вывод: жалоба вышестоящему приставу подана правомерно. При отказе — административный иск в районный суд об оспаривании постановления пристава в 10-дневный срок с приложением всех доказательств (решение об изъятии, справка об аварийности, документы о наличии другого арестованного имущества, ходатайство с отказом). Одновременно можно ходатайствовать о приостановлении ИП.

Отсрочка/рассрочка исполнения через суд и стратегия до декабря 2025 года

Поскольку погасить долг сейчас вы не можете, но планируете это сделать до декабря 2025 года, ключевой инструмент — отсрочка или рассрочка исполнения (ст. 37 ФЗ-229, ст. 203 ГПК РФ):

Взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ. 2. В случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом
— ч. 1–2 ст. 37 ФЗ-229

С заявлением об отсрочке/рассрочке нужно обратиться в суд, выдавший исполнительный документ (решение о взыскании с вас 1,5 млн руб. в пользу банка). В заявлении необходимо:

• описать обстоятельства: дом признан аварийным, принято решение об изъятии, готовится компенсация;
• приложить решение администрации об изъятии, справку об аварийности;
• указать, что после получения компенсации вы планируете направить её на частичное погашение долга;
• просить отсрочку исполнения до декабря 2025 года либо рассрочку с графиком платежей.

Суд, предоставляя отсрочку, руководствуется принципом баланса интересов взыскателя и должника (ст. 203 ГПК, правовые позиции, выработанные ВС РФ). Ваши аргументы — скорое поступление компенсации и наличие другого ликвидного имущества — создают реальную перспективу погашения, что работает в пользу удовлетворения заявления.

Параллельная возможность — мировое соглашение с банком. Если банк-взыскатель согласится заключить мировое соглашение на стадии исполнения, оно утверждается судом, и исполнительное производство оканчивается. После этого пристав обязан снять все аресты. Банк может быть заинтересован, получив гарантию частичного погашения из компенсации и остатка в рассрочку.

Вывод: обращение в суд за отсрочкой/рассрочкой до декабря 2025 года — наиболее перспективный путь. Положительное определение суда об отсрочке приостанавливает исполнительные действия (ч. 2 ст. 37 ФЗ-229) и даёт вам время без давления приставов получить компенсацию и погасить долг.

Судьба компенсации за аварийное жильё при наличии ареста и позиция муниципалитета

Муниципалитет отказывается переводить компенсацию до снятия запрета, ссылаясь на невозможность регистрации перехода права при аресте. Эта позиция имеет нормативное основание:

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости»

Действительно, при наличии в ЕГРН записи об аресте Росреестр приостановит регистрацию перехода права от вас к муниципалитету. А без регистрации перехода права муниципалитет не сможет оформить собственность и снести дом.

Однако механизм преодоления этой блокировки существует — и он заложен в ч. 2 ст. 56.11 ЗК РФ:

Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств. 3. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. 4. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности: 1) Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд Российской Федерации; 2) субъекта Российской Федерации в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для государственных нужд субъекта Российской Федерации; 3) муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд;
— ч. 2 ст. 56.11 ЗК РФ

Ключевой момент: возмещение может быть подтверждено внесением денежных средств в депозит нотариуса. Это означает, что муниципалитет вправе не перечислять деньги на ваш расчётный счёт (который может быть арестован), а внести их на депозит нотариуса. Такой способ подтверждает выплату и позволяет зарегистрировать переход права даже при наличии ареста, поскольку деньги фактически выплачены, а вопрос их дальнейшей судьбы решается между должником, приставом и взыскателем.

Кроме того, пристав может обратить взыскание на право получения компенсации как на имущественное право должника (п. 3 ч. 3 ст. 68 ФЗ-229):

обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, на право получения платежей по найму, аренде, а также на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права требования по договорам об отчуждении или использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации, право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, принадлежащее должнику как лицензиату; 4) изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю, а также по исполнительной надписи нотариуса в предусмотренных федеральным законом случаях; (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) 5) наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества; 6) обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права на имущество, в том числе на ценные бумаги, с должника на взыскателя в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом; 7) совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника; 8) принудительное вселение взыскателя в жилое помещение; 9) принудительное выселение должника из жилого помещения;
— п. 3 ч. 3 ст. 68 ФЗ-229

Право на получение возмещения за изымаемое жильё — это имущественное право. Пристав может обратить на него взыскание, обязав муниципалитет перечислить компенсацию на депозитный счёт ФССП (ст. 110 ФЗ-229):

Денежные средства, подлежащие взысканию в рамках исполнительного производства, в том числе в связи с реализацией имущества должника, перечисляются на депозитный счет службы судебных приставов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Перечисление указанных денежных средств на счет взыскателя, предусмотренный частью 2 2 или 2 3 статьи 30 настоящего Федерального закона, осуществляется в порядке очередности, установленной частями 3 и 4 настоящей статьи, в течение пяти операционных дней со дня поступления денежных средств на депозитный счет службы судебных приставов в порядке, определяемом главным судебным приставом Российской Федерации. В случае отсутствия сведений о реквизитах счета взыскателя, предусмотренного частью 2 2 или 2 3 статьи 30 настоящего Федерального закона, судебный пристав-исполнитель извещает взыскателя о поступлении денежных средств на депозитный счет службы судебных приставов. (В редакции федеральных законов от 29.12.2022 № 624-ФЗ, от 29.12.2025 № 536-ФЗ) 2. Не востребованные взыскателем денежные средства хранятся на депозитном счете службы судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет
— ч. 1–2 ст. 110 ФЗ-229

В этом случае деньги поступят на депозит ФССП, из них будет удержана сумма долга, а остаток (если компенсация превышает долг) возвращён вам. Это как раз то, к чему вы стремитесь: долг частично гасится.

Что можно предложить муниципалитету: внести возмещение в депозит нотариуса (ч. 2 ст. 56.11 ЗК) либо перечислить напрямую на депозитный счёт ФССП с указанием назначения платежа и номера исполнительного производства. В обоих случаях переход права будет зарегистрирован.

Вывод: отказ муниципалитета переводить компенсацию до снятия ареста — понятная, но не безвыходная позиция. Механизм депонирования (нотариус или счёт ФССП) позволяет обойти блокировку: деньги выплачиваются, переход права регистрируется, долг перед банком частично погашается.

План действий: пошаговая стратегия

Шаг 1. Дождитесь ответа вышестоящего пристава по уже поданной жалобе. При положительном решении — арест снимается, вы подписываете соглашение с муниципалитетом и получаете компенсацию. Часть уйдёт приставам в счёт долга, остаток — вам.

Шаг 2. При отказе вышестоящего пристава — административный иск в районный суд (гл. 22 КАС РФ). В иске требуйте признать незаконным отказ в снятии запрета на регистрационные действия. Аргументы: нарушение принципа соразмерности (ст. 4 п. 5 ФЗ-229), наличие другого арестованного ликвидного имущества на 9–10 млн руб., фактическая невозможность реализации аварийной доли из-за скорого изъятия и сноса дома, право должника на приоритетное указание имущества для взыскания (ст. 69 п. 5 ФЗ-229). Одновременно ходатайствуйте о приостановлении ИП (ст. 39 ч. 2 п. 4 ФЗ-229).

Шаг 3. Параллельно — заявление в суд об отсрочке/рассрочке исполнения (ст. 203 ГПК, ст. 37 ФЗ-229) до декабря 2025 года. Приложите решение администрации об изъятии, справку об аварийности, документы о другом имуществе. Это даст вам легальную передышку и время на получение компенсации.

Шаг 4. Взаимодействие с муниципалитетом: предложите отделу расселения механизм внесения компенсации в депозит нотариуса (ч. 2 ст. 56.11 ЗК РФ) или на депозитный счёт ФССП. Это снимет их возражение о невозможности перевода при аресте.

Шаг 5. Переговоры с банком-взыскателем: предложите заключить мировое соглашение на стадии исполнения. Условия: вы обязуетесь погасить часть долга из компенсации (август 2025), остаток — в рассрочку до декабря 2025. После утверждения судом мирового соглашения ИП оканчивается, аресты снимаются.

Что касается вопроса «получить спокойно компенсацию и после погасить долг» — в чистом виде это невозможно. Во-первых, пристав всё равно обратит взыскание на поступающие денежные средства (ст. 110 ФЗ-229). Во-вторых, муниципалитет не перечислит деньги на арестованный счёт. Но это не проблема, а решение: компенсация, поступившая на депозит ФССП, автоматически пойдёт в счёт долга, уменьшив его, а остаток (если есть) вернётся вам. Именно к этому и нужно стремиться.

Вывод: правовые механизмы для снятия запрета и получения компенсации существуют, но требуют активных действий по нескольким направлениям одновременно — обжалование отказа пристава, отсрочка/рассрочка в суде, переговоры с муниципалитетом о депонировании возмещения и с банком о мировом соглашении.