Как снять обременение с участка, купленного по военной ипотеке, для объединения с соседним участком

Правовая природа обременения: залог РФ по целевому жилищному займу

Обременение в выписке ЕГРН — это не «залог у банка», а ипотека в силу закона в пользу Российской Федерации (в лице ФГКУ «Росвоенипотека»), обеспечивающая исполнение обязательства по целевому жилищному займу (ЦЖЗ). Она возникает независимо от способа оплаты — в том числе когда участник НИС использовал накопления напрямую на оплату по договору купли-продажи, без банковского кредита.

1. Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения
   — п. 1 ст. 14 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

То есть приобретение «под залог» прямо предусмотрено законом для цели пп. 1 п. 1 ст. 14: участник вправе получить ЦЖЗ именно для приобретения жилья или земельного участка «под залог» приобретаемого объекта. Это подтверждает, что отсутствие банковского кредита не меняет правового режима — залог в пользу РФ всё равно возникает.

Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения). 100. Для получения целевого жилищного займа супруги дополнительно к документам, указанным в пунктах 11, 19, 33, 40, 55 и 62 настоящих Правил, представляют в уполномоченный орган копию свидетельства о заключении брака. 101. В случае если приобретение жилого помещения (жилых помещений), земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, супругами осуществляется с использованием ипотечного кредита, предоставленного на основании одного кредитного договора, оформленного на супругов, и один из супругов в кредитном договоре указан в качестве основного заемщика по кредиту, средства целевых жилищных займов, предоставляемых супругам, перечисляются уполномоченным органом на банковский счет основного заемщика по кредиту. IX. Порядок и условия предоставления целевого жилищного займа для погашения обязательств по ипотечному кредиту, предоставленному участнику для рефинансирования ранее полученного ипотечного кредита, исполнение обязательств по которому осуществлялось с использованием средств целевого жилищного займа (Дополнение разделом - Постановление Правительства Российской Федерации от 10.
— п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 370 от 15.05.2008

Для вашей ситуации ключевой вывод: обременение возникло в силу закона со дня госрегистрации права собственности мужа, залогодержатель — РФ в лице уполномоченного органа, а обеспечиваемое обязательство — возврат средств ЦЖЗ. Накопления, направленные на оплату участка, сформировали задолженность по ЦЖЗ перед государством: до её погашения залог сохраняется, что и отражено в договоре купли-продажи и ЕГРН.

1. Основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является: (В редакции Федерального закона от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 117-ФЗ

Право «считаться свободным» от обязательств по ЦЖЗ наступает, по общему правилу, только при 20 годах выслуги (либо при увольнении по льготным основаниям из п. 2–4 ч. 1 ст. 10). Именно поэтому распространено утверждение, что «распоряжаться можно только после 20 лет» — оно отражает общий порядок, но не является абсолютным (см. следующий блок о досрочном погашении).

Вывод: обременение в пользу РФ по ЦЖЗ — правомерное и действует независимо от того, что участок куплен без банковского кредита; оно обеспечивает возврат средств целевого жилищного займа.

Есть ли способ снять обременение до 20 лет выслуги (досрочное погашение ЦЖЗ)

Да, закон прямо допускает досрочное погашение целевого жилищного займа, и после такого погашения залог РФ прекращается, а регистрационная запись об ипотеке погашается.

1. Целевой жилищный заем может погашаться досрочно. При продолжении прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы по контракту после погашения целевого жилищного займа начисления на именной накопительный счет участника производятся на общих основаниях.
   — ч. 3 ст. 15 ФЗ № 117-ФЗ

Закон не ограничивает досрочное погашение ЦЖЗ наступлением 20 лет выслуги или увольнением — оно возможно участником по собственной инициативе в период службы. После погашения начисления на именной накопительный счёт продолжаются на общих основаниях, то есть статус участника НИС и дальнейшее накопление не утрачиваются.

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
   — пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Залог прекращается с прекращением (погашением) обеспеченного обязательства. Поскольку обязательство по ЦЖЗ — это и есть обеспеченное залогом обязательство, его полное досрочное погашение влечёт прекращение залога в силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

В случае прекращения договора целевого жилищного займа в связи с выполнением сторонами своих обязательств (в том числе по возврату уполномоченному органу излишне перечисленных средств) уполномоченный орган осуществляет действия, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке
— п. 91 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 370 от 15.05.2008

Именно это правило обязывает уполномоченный орган («Росвоенипотеку») при прекращении договора ЦЖЗ в связи с выполнением обязательств осуществить действия по погашению регистрационной записи об ипотеке. То есть механизм снятия обременения административно предусмотрен: после погашения займа обязанность по снятию записи лежит на уполномоченном органе.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
— п. 2 ст. 352 ГК РФ

Если уполномоченный орган уклоняется от погашения записи об ипотеке, залогодатель (муж) вправе требовать от залогодержателя совершения действий по внесению записи о прекращении залога, а при уклонении — обратиться в суд.

Вывод: снять обременение до 20 лет выслуги можно — через досрочное погашение целевого жилищного займа собственными средствами. Это осознанный экономический шаг: вы возвращаете государству сумму ЦЖЗ (фактически — использованные накопления за счёт собственных средств супругов), после чего залог РФ прекращается и «Росвоенипотека» обязана погасить регистрационную запись об ипотеке. Альтернативный путь без возврата денег — только наступление оснований по ч. 1 ст. 10 ФЗ-117 (20 лет выслуги, льготное увольнение и т.п.).

Объединение участков: что происходит с залогом и второй (свободный) участок

Если обременение не снято, объединение участка мужа (в залоге) с соседним участком жены (свободным от обременения) регулируется специальной нормой земельного права.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон
— п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ

Ключевое последствие: объединение ЗАКОННО ДОПУСТИМО даже при наличии залога, НО право залога РФ распространится на весь вновь образованный (объединённый) участок — то есть и на ту часть, которая соответствовала раньше свободному участку жены. Иное возможно только «по соглашению сторон», то есть по соглашению залогодателя и залогодержателя (РФ в лице «Росвоенипотеки»).

Это подтверждено и позицией Верховного Суда: при объединении земельных участков, один из которых обременён залогом, залог распространяется на весь образованный участок, если иное не предусмотрено соглашением залогодержателя и залогодателя (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023 «О применении судами правил о залоге вещей»). Таким образом, объединение без согласования с залогодержателем чревато тем, что залог «растечётся» на весь участок, что противоречит вашей цели (свободный участок жены станет обременённым).

Из этого следуют два практически разных сценария:

1. Если сначала снято обременение (досрочное погашение ЦЖЗ или наступление основания по ст. 10) — участки объединяются как обычные, без залога, в общую собственность (при разных собственниках — по п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ; у супругов, если не менялся режим, имущество остаётся общим совместным по правилам СК РФ).
2. Если обременение сохраняется — объединение юридически возможно, но залог распространится на весь образованный участок, а для исключения части (бывшего участка жены) из-под залога потребуется соглашение с залогодержателем, что практически труднодостижимо до прекращения обязательства.

Вывод: сам по себе факт залога НЕ запрещает объединение участков (п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ прямо это разрешает), но при объединении залог РФ автоматически распространится на весь образованный участок, включая бывшую свободную часть жены. Чтобы объединить участки без распространения обременения, нужно предварительно прекратить залог (снять обременение) — то есть решить вопрос с ЦЖЗ способом, описанным в предыдущем блоке, либо получить согласие залогодержателя об ином (сохранении залога в прежних границах).

Право пользования участком при действующем залоге и порядок действий

До снятия обременения муж как залогодатель не лишён права пользования объектом.

Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы
— п. 1 ст. 346 ГК РФ

Залогодатель вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением (в том числе извлекать плоды и доходы), то есть проживать в доме, вести хозяйство. Ограничение касается прежде всего распоряжения — отчуждения (продажа, дарение, мену) без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Порядок действий для достижения вашей цели (объединение без обременения):

1. Запросить в ФГКУ «Росвоенипотека» сведения о текущей задолженности по договору целевого жилищного займа, точной сумме и порядке досрочного погашения (через личный кабинет участника НИС или письменным запросом).
2. Если принимается решение о досрочном погашении — внести средства в погашение ЦЖЗ в установленном порядке; досрочное погашение допустимо в силу ч. 3 ст. 15 ФЗ-117 (согл. п. 95.1 Правил уполномоченный орган погашает заём при наступлении оснований по ст. 10; при досрочном возврате средств участником договор ЦЖЗ прекращается в связи с выполнением обязательств — п. 91 Правил).
3. После прекращения обязательства по ЦЖЗ уполномоченный орган обязан совершить действия по погашению регистрационной записи об ипотеке (п. 91 Правил); при уклонении — требовать снятия записи, а при отказе — обратиться в суд (п. 2 ст. 352 ГК РФ).
4. Сняв обременение, подать в Росреестр заявление о кадастровых работах по объединению смежных участков и регистрации права на образованный участок.

Если вы не хотите возвращать деньги государству (не желаете досрочно погашать ЦЖЗ) — объединение всё равно технически возможно, но тогда залог распространится на весь образованный участок, и второй (бывший свободным) участок жены окажется обременённым вместе с первым, что вряд ли соответствует вашим интересам.

Вывод: право пользования участком при действующем залоге сохраняется; для объединения участков без распространения обременения на второй участок необходимо предварительно прекратить залог РФ — доступным законным способом является именно досрочное погашение целевого жилищного займа (ч. 3 ст. 15 ФЗ-117), после чего залог прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ) и обременение снимается уполномоченным органом (п. 91 Правил № 370).