Что будет с квартирой по военной ипотеке при увольнении без 20 лет выслуги и не по льготному основанию, если стоимость жилья меньше накоплений

Возникает ли у меня право на накопления при увольнении по окончании контракта

Право распоряжаться средствами, накопленными на именном счёте, закон связывает с закрытым перечнем оснований. Их всего четыре, и ни одно из них не связано с «простым» окончанием срока контракта:

1. Основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является: (В редакции Федерального закона от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более; (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 2) увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более: а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе; (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) в) в связи с организационно-штатными мероприятиями; г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; 3) исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим; 4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе.
   — ст. 10 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ, п. 1

Ваша ситуация (выслуга 8–9 лет, увольнение по окончании срока контракта, без льготных оснований) не подпадает ни под один из пунктов: 20 лет нет, до 10 лет выслуги не дотягиваете, а основание увольнения не относится к льготным (предельный возраст, состояние здоровья, ОШМ, семейные обстоятельства). Значит, право на использование накоплений у вас не возникает.

Это подтверждается и правилом о том, кто вправе распорядиться накоплениями: участник может использовать средства «после возникновения права на использование этих средств» (подп. 1 ч. 1 ст. 11), но такого права у вас нет.

1. использовать денежные средства, указанные в пунктах 1 и 3 части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, в целях приобретения жилого помещения или жилых помещений в собственность или в иных целях после возникновения права на использование этих средств;
   — подп. 1 ч. 1 ст. 11 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Важно: если по документам (в льготном исчислении, «год за полтора» и т.п.) выслуга на дату увольнения всё же составит 20 лет и более — картина меняется: тогда заём погашает государство и вы сохраняете накопления. Поэтому первое, что нужно проверить, — точную выслугу в льготном исчислении на дату исключения из списков части.

Вывод: при увольнении по окончании контракта с выслугой 8–9 лет права на использование накоплений у вас не возникает; накопления (в том числе «остаток») распоряжению в вашу пользу не подлежат. Если же на дату увольнения в льготном исчислении наберётся 20 лет — право возникает по п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 117-ФЗ и ЦЖЗ погашает уполномоченный орган.

Обязан ли я возвращать целевой жилищный займ и в каком порядке

Если право на накопления не возникло, закон прямо обязывает вас вернуть фактически выплаченный целевой жилищный займ:

1. При досрочном увольнении участников накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у них не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона, участники накопительно-ипотечной системы обязаны возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет. При этом в случае увольнения участников накопительно-ипотечной системы с военной службы по основаниям, предусмотренным подпунктами "д" - "з", "л" - "н" пункта 1 , подпунктами "в" - "е 2 " и "з" - "м" пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе", начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором целевого жилищного займа. Суммы начисленных процентов участники накопительно-ипотечной системы обязаны уплатить в уполномоченный федеральный орган в виде ежемесячных платежей в срок, не превышающий десяти лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу.
   — ч. 2 ст. 15 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Суммы возвращаются не единовременно, а ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет со дня увольнения. Это ключевой момент — «вернуть займ» не означает «найти сразу всю сумму». Проценты на остаток начисляются только при увольнении по «виновным»/штрафным основаниям, перечисленным в абз. 2 ч. 2 ст. 15; окончание срока контракта в этот перечень не входит, поэтому при обычном увольнении по окончании контракта заём останется беспроцентным (он беспроцентен и в период службы):

1. Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.
   — ч. 3 ст. 14 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Эта обязанность закреплена и в общей норме об обязанностях участника НИС:

1. Участник накопительно-ипотечной системы обязан: 1) возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом; 2) уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы.
   — ч. 2 ст. 11 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Порядок возврата детализирован в Правилах № 370 — вы платите едиными ежемесячными платежами по графику, который вам направит уполномоченный орган (Росвоенипотека):

1. Возврат задолженности и уплату процентов участник производит начиная с первого процентного периода, указанного в графике возврата задолженности, в срок, не превышающий 10 лет со дня увольнения участника, путем осуществления единых ежемесячных платежей по реквизитам, указанным в уведомлении о направлении этого графика. К зачислению принимаются только платежи, в назначении которых указаны фамилия, имя и отчество участника, номер и дата договора целевого жилищного займа.
   — п. 82 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Обратите внимание: обязанность касается именно фактически перечисленной суммы займа (ч. 2 ст. 15 говорит о «выплаченных уполномоченным федеральным органом суммах по договору целевого жилищного займа»). По вашим данным это ~2 млн руб. и более — точную сумму нужно взять из справки Росвоенипотеки, поскольку в тело займа включаются платежи, сделанные за весь период, а не только первоначальный транш.

Вывод: при увольнении без права на накопления вы обязаны вернуть фактически перечисленную сумму ЦЖЗ ежемесячными платежами в течение срока до 10 лет (ч. 2 ст. 15 ФЗ № 117-ФЗ, п. 82 Правил № 370); при увольнении по окончании срока контракта заём остаётся беспроцентным (ч. 3 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ). Размер и график платежей определяются уведомлением уполномоченного органа.

Что происходит с квартирой и залогом — забирают ли жильё

Квартира, купленная с использованием ЦЖЗ, с самого начала находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации, а право собственности оформлено на вас:

1. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).
   — п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Это же правило закреплено и в законе об ипотеке: залог возникает с момента регистрации права собственности заёмщика, закладная в пользу РФ не выдаётся, а при одновременном залоге у банка и у РФ требования РФ удовлетворяются после банка:

1. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). (В редакции федеральных законов от 28.06.2011 № 168-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
   — п. 4 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Из этого следуют два практических вывода. Первый: никто не «забирает» квартиру автоматически при увольнении — собственником остаётесь вы, обременение (запись об ипотеке в пользу РФ) лишь сохраняется до полного погашения займа. «Высвободить» квартиру юридически означает снять обременение, а не вернуть её государству. Второй: после того как вы полностью рассчитаетесь по ЦЖЗ, обеспеченное залогом обязательство прекращается, а вместе с ним прекращается и залог:

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества
   — п. 1 ст. 352 ГК РФ

То есть цепочка такая: уволились → платите ЦЖЗ по графику до 10 лет → после последнего платежа обязательство прекращается → Росвоенипотека выдаёт документы для погашения записи об ипотеке → квартира остаётся вашей без долга и без обременения. Никаких «доплат разницы» закон не предусматривает: доплачивать можно только при желании досрочно закрыть заём — это ваше право, а не обязанность.

Вывод: квартиру у вас не изымают — она остаётся вашей собственностью, но до полного возврата ЦЖЗ сохраняется ипотека в силу закона в пользу РФ. После погашения займа обременение снимается (п. 1 ст. 352 ГК РФ); имущество остаётся в вашей собственности, свободным от залога.

Что будет, если не платить — риски обращения взыскания на квартиру

Поскольку квартира остаётся в залоге, при неисполнении обязательства залогодержатель (РФ в лице уполномоченного органа) вправе обратить на неё взыскание:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
   — п. 1, 2 ст. 348 ГК РФ

При этом обращение взыскания не допускается, если нарушение незначительно и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Но при систематической неоплате (а тем более при просрочке, из-за которой долг становится сопоставим со стоимостью квартиры) риск реализации жилья реален:

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 1 ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Взыскание возможно в судебном либо во внесудебном порядке, а сама квартира реализуется с торгов:

1. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
   — п. 2 ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Дополнительно к «штрафной» ветке: даже при обычном увольнении просрочка платежей влечёт пени:

в) при нарушении сроков возврата задолженности и (или) уплаты процентов участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
— подп. «в» п. 85 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

А если вы не внесёте платежи в течение 6 месяцев со дня направления графика возврата, уполномоченный орган обязан обратиться в суд для взыскания долга:

1. В случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления ему графика возврата задолженности уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга и в течение 5 рабочих дней со дня такого обращения извещает об этом кредитора.
   — п. 89 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Кроме того, при просрочке денежного обязательства на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России сверх договорной неустойки, если иное не установлено законом или договором:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: пока вы платите по графику — квартира в безопасности, риск её потери возникает лишь при существенной просрочке. Тогда кредитор может через суд (или внесудебно) обратить взыскание и продать квартиру с торгов; к долгу добавятся пени 0,1% в день и проценты по ст. 395 ГК РФ. Поэтому сохранение квартиры напрямую зависит от дисциплины платежей по ЦЖЗ.

Учитываются ли неиспользованные накопления (разница) при возврате или «сгорают»

Ключевое различие: на именном счёте учитываются два разных потока — (1) накопления (взносы государства) и (2) средства ЦЖЗ, выданные вам как заём. Возврату подлежит только заём, а не накопления.

Если стоимость жилья оказалась меньше накоплений, «разница» осталась на именном счёте. Но этой разницей можно распорядиться только при наличии права на накопления. В общем случае, когда такое право не возникло, счёт закрывается, а накопления возвращаются в бюджет:

1. В случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 3 статьи 9 настоящего Федерального закона, а также в случае, если при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы отсутствуют основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона, его именной накопительный счет закрывается, а сумма накопленных взносов и иных учтенных на именном накопительном счете участника поступлений подлежит возврату в федеральный бюджет.
   — ч. 4 ст. 13 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Сам факт закрытия счёта после увольнения прямо предусмотрен законом, а порядок использования накопленных средств после закрытия устанавливает Правительство:

1. После увольнения участника накопительно-ипотечной системы с военной службы и в случаях, предусмотренных пунктом 4 части 3 статьи 9, статьей 12 настоящего Федерального закона, именной накопительный счет участника закрывается и его участие в накопительно-ипотечной системе прекращается. Порядок использования накопленных средств после закрытия именного накопительного счета участника определяется Правительством Российской Федерации.
   — ч. 2 ст. 13 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Исключение — прямо названная законом ситуация «остатков»: они предоставляются участнику лишь тогда, когда заём при увольнении погашает сам уполномоченный орган (то есть при возникшем праве на накопления):

1. В случае приобретения участником накопительно-ипотечной системы жилого помещения в период прохождения военной службы за счет части накоплений с использованием целевого жилищного займа и погашения указанного займа при увольнении участника по решению федерального органа исполнительной власти (федерального государственного органа), в котором он проходил военную службу, об исключении участника из реестра участников и на основании его рапорта (заявления) уполномоченный федеральный орган обеспечивает предоставление участнику остатков денежных накоплений и закрывает именной накопительный счет участника.
   — ч. 3 ст. 13 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Обратите внимание: и в этом исключении «остатки денежных накоплений» — это остаток сверх использованных на покупку средств (например, вы выбрали жильё дешевле и часть накоплений не тратили). Это как раз ваш случай с разницей ~600 тыс. руб.: она образуется объективно, потому что жильё дешевле накоплений. Но при увольнении без права на накопления (выслуга 8–9 лет, обычное основание) она вам не выплачивается — счёт закрывается и суммы возвращаются в федеральный бюджет. При этом возвращать нужно только фактически перечисленную сумму займа (~2 млн руб.), а не всю стоимость квартиры и не всю сумму накоплений.

Порядок возврата (заём) и судьба накоплений (бюджет) — это два разных правоотношения: заём вы платите уполномоченному органу по графику, а неиспользованный остаток накоплений в вашу пользу не выплачивается и «зачитываться» против долга по займу автоматически тоже не может.

Вывод: неиспользованная разница (~600 тыс. руб.) вам не выплачивается — при отсутствии права на накопления именной счёт закрывается (ч. 2 ст. 13 ФЗ № 117-ФЗ), а учтённые суммы возвращаются в федеральный бюджет (ч. 4 ст. 13 ФЗ № 117-ФЗ). Возврату подлежит только фактически перечисленная сумма ЦЖЗ (~2 млн руб.), а не вся стоимость квартиры. Если бы право на накопления возникло, остатки накоплений предоставлялись бы вам (ч. 3 ст. 13), но в вашем случае это невозможно. Дополнительно: проверьте, не подпадаете ли вы под основание из п. 4 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 117-ФЗ (увольнение по состоянию здоровья — признание не годным к службе), дающее право на накопления даже при выслуге менее 20 лет.

Что делать, если увольнение состоялось и встал вопрос о возврате

Процедурная цепочка следующая. После исключения из реестра участников уполномоченный орган (Росвоенипотека) рассчитывает остаток задолженности по ЦЖЗ и направляет вам график возврата задолженности с реквизитами и размером единого ежемесячного платежа. Платежи вы вносите начиная с первого процентного периода по графику, в срок, не превышающий 10 лет со дня увольнения; в назначении платежа обязательно указывайте ФИО, номер и дату договора ЦЖЗ — иначе платёж не зачислят:

1. Возврат задолженности и уплату процентов участник производит начиная с первого процентного периода, указанного в графике возврата задолженности, в срок, не превышающий 10 лет со дня увольнения участника, путем осуществления единых ежемесячных платежей по реквизитам, указанным в уведомлении о направлении этого графика. К зачислению принимаются только платежи, в назначении которых указаны фамилия, имя и отчество участника, номер и дата договора целевого жилищного займа.
   — п. 82 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Этот порядок опирается на обязанность вернуть «выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа» ежемесячными платежами в срок до 10 лет:

1. При досрочном увольнении участников накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у них не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона, участники накопительно-ипотечной системы обязаны возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет. При этом в случае увольнения участников накопительно-ипотечной системы с военной службы по основаниям, предусмотренным подпунктами "д" - "з", "л" - "н" пункта 1 , подпунктами "в" - "е 2 " и "з" - "м" пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе", начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором целевого жилищного займа. Суммы начисленных процентов участники накопительно-ипотечной системы обязаны уплатить в уполномоченный федеральный орган в виде ежемесячных платежей в срок, не превышающий десяти лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу.
   — ч. 2 ст. 15 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Вам также следует исполнить обязанность по уведомлению уполномоченного органа о решении в отношении накоплений на именном счёте:

1. Участник накопительно-ипотечной системы обязан: 1) возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом; 2) уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы.
   — ч. 2 ст. 11 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Размер платежа рассчитывается по формуле с учётом остатка задолженности (п. 83 Правил № 370), поэтому точную сумму ежемесячного платежа вы узнаете из графика. Заём остаётся беспроцентным при увольнении по окончании срока контракта.

Вывод: после увольнения возврат ЦЖЗ идёт по графику возврата задолженности, который направляет уполномоченный орган: платежи — ежемесячные, в срок до 10 лет со дня увольнения (ч. 2 ст. 15 ФЗ № 117-ФЗ, п. 82 Правил № 370). Заём при увольнении по окончании срока контракта остаётся беспроцентным; уплата идёт строго по реквизитам и с указанием данных договора ЦЖЗ. После последнего платежа обязательство прекращается и обременение с квартиры снимается (п. 1 ст. 352 ГК РФ).