Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Военная ипотека

Можно ли погасить накоплениями НИС гражданскую ипотеку на земельный участок под ИЖС

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от схемы с кредитом на земельный участок без дома — ЦЖЗ на это не перечислят.
  2. 2
    Планируйте ЦЖЗ только на жилое помещение либо на дом с занятым им участком.
  3. 3
    Проверьте дату включения в реестр НИС — она подтверждает истёкший трёхлетний срок.
  4. 4
    Подайте рапорт командиру воинской части о получении свидетельства по НИС.
  5. 5
    Согласуйте с банком ипотечный кредит на жильё, допустимое для погашения средствами ЦЖЗ.
  6. 6
    Не берите гражданский кредит на землю в расчёте на последующее погашение средствами НИС.

Документы и доказательства

  • Выписка из реестра участников НИС с датой включения (подтверждает трёхлетний срок).
  • Справка о состоянии именного накопительного счёта с суммой 1 200 000 рублей.
  • Если клиент обратился за ЦЖЗ и получил отказ: Письменный отказ ФГКУ «Росвоенипотека» в заключении договора ЦЖЗ (для подтверждения позиции).

  • Срочно: первые шаги

    • Не берите кредит на покупку земельного участка без дома в расчёте на НИС — ЦЖЗ на такую цель не дадут.
    • Уточните в части дату включения вас в реестр участников НИС — она подтверждает трёхлетний срок.
    • Планируйте покупку только жилого дома с земельным участком либо жилого помещения — это допустимые цели ЦЖЗ.
    • Не оформляйте гражданский кредит на землю под ИЖС: погасить его средствами НИС Росвоенипотека откажет.
    • До подачи рапорта проверьте в Росвоенипотеке перечень документов по п. 105 Правил № 370 для выбранной цели.

  • Денежные требования

    • Накопления 1 200 000 руб. доступны только как целевой заём, а не как выплата на руки.
    • При нецелевом использовании средства подлежат возврату с процентами по ключевой ставке.

  • Сроки и риски

    • Право на ЦЖЗ у вас возникло: три года участия в НИС истекли.
    • Кредит на земельный участок без жилого дома ЦЖЗ не погашается — будет отказ.
    • Погасить ЦЖЗ можно только ипотечный кредит на жильё или дом с участком.
    • Накопления 1 200 000 руб. на руки не выдаются до 20 лет выслуги или льготного увольнения.
    • При нецелевом использовании средства обяжут вернуть и начислят проценты.
    • Решение по договору ЦЖЗ — 10 рабочих дней, направление договора — 5 рабочих дней.

  • Чего не делать

    • Не берите гражданскую ипотеку на покупку земельного участка без жилого дома в расчёте на погашение её средствами НИС.
    • Не рассчитывайте, что ФГКУ «Росвоенипотека» перечислит накопления на кредит, взятый на «голый» участок под ИЖС.
    • Не подавайте рапорт командиру воинской части о ЦЖЗ на погашение такого кредита — получите отказ.
    • Не оформляйте кредит на цель, не входящую в закрытый перечень ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ.
    • Не пытайтесь обойти целевое назначение накоплений — это грозит возвратом средств и процентами.
    • Не считайте накопленные 1 200 000 рублей свободными деньгами — до оснований по ч. 1 ст. 10 ФЗ № 117-ФЗ они недоступны.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката не обойтись: цель кредита (участок без дома) прямо не входит в перечень ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ.
    • Обратитесь к адвокату до подачи рапорта и оформления кредита — ошибка в цели кредита приведёт к отказу Росвоенипотеки.
    • Адвокат проверит договор с банком: кредит должен быть ипотечным и на жилое помещение либо дом с участком.
    • При отказе уполномоченного органа адвокат подготовит возражения по п. 106 Правил № 370 и оценит перспективы.
    • Риск возврата средств ЦЖЗ по п. 1 ч. 2 ст. 11 ФЗ № 117-ФЗ при нецелевом использовании требует оценки адвокатом.

  • Альтернативные пути

    • Откажитесь от схемы с кредитом на пустой участок — ЦЖЗ на такую цель не перечислят.
    • Пересмотрите объект: берите ипотеку на жилой дом с участком или квартиру — тогда ЦЖЗ применим.
    • Оформите кредит сразу как ипотечный на жилое помещение, чтобы погашение шло по ч. 5 ст. 14.
    • До подачи рапорта уточните в ФГКУ «Росвоенипотека» перечень допустимых целей и документов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — военнослужащий, выпускник военного образовательного учреждения 2021 года, включён в реестр участников накопительно-ипотечной системы; с момента включения в реестр прошло более трёх лет. На именном накопительном счёте учтено 1 200 000 руб. Свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа не получал, рапорт не подавал. Планирует взять гражданскую ипотеку на покупку земельного участка без жилого дома под ИЖС стоимостью 1 200 000 руб., оформить кредит на себя, а затем погасить его средствами целевого жилищного займа. Юридически значимо, что трёхлетний срок участия в НИС истёк, поэтому право на заключение договора ЦЖЗ у клиента возникло, однако накопления остаются строго целевыми и не могут быть направлены на погашение кредита, взятого на приобретение земельного участка без расположенного на нём жилого дома.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения по участию в накопительно-ипотечной системе — клиент включён в реестр участников НИС, у него возникло право на получение целевого жилищного займа по истечении трёх лет участия, но не право свободно распоряжаться накоплениями.
  • Правоотношения по целевому жилищному займу — средства ЦЖЗ могут быть использованы только на закрытый перечень целей, установленный законом; это определяет невозможность погашения кредита на «голый» земельный участок.
  • Кредитные (ипотечные) правоотношения — погашение ранее взятого кредита за счёт ЦЖЗ допускается только если кредит является ипотечным и предоставлен на приобретение жилого помещения либо жилого дома с земельным участком, занятым этим домом.
  • Правоотношения с уполномоченным органом (Росвоенипотека) — уполномоченный орган проверяет соответствие целей и документов закону и Правилам и отказывает в заключении договора ЦЖЗ при несоответствии.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Клиент является участником НИС более трёх лет, поэтому право на заключение договора ЦЖЗ у него возникло.
  2. Накопления в размере 1 200 000 руб. доступны клиенту только как целевой жилищный заём, а не как свободная денежная выплата.
  3. Земельный участок может быть объектом сделки с использованием ЦЖЗ только в связке с приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома, занятым этим участком и необходимым для его использования.
  4. Покупка земельного участка без жилого дома под ИЖС не входит в закрытый перечень целей, на которые предоставляется ЦЖЗ.
  5. Погашение ранее взятого кредита за счёт ЦЖЗ допускается только в отношении ипотечного кредита, предоставленного на допустимую законом цель — приобретение жилого помещения либо жилого дома с земельным участком.
  6. Кредит на земельный участок без дома не соответствует требованиям к погашаемому обязательству, поэтому уполномоченный орган обязан отказать в перечислении средств ЦЖЗ на его погашение.

Право на использование накоплений по НИС через три года участия

Клиент — выпускник военного вуза 2021 года, включённый в реестр участников НИС. По общему правилу право заключить договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ) с уполномоченным федеральным органом возникает не ранее чем через три года участия в НИС:

Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве; (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 2) уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу);
— ч. 1 ст. 14 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Это правило ч. 1 ст. 14 охватывает всех участников, чей трёхлетний срок участия истёк, независимо от основания включения в реестр. Выпускник военного образовательного учреждения, получивший первое воинское звание офицера и заключивший первый контракт после 01.01.2005, включается в реестр на основании получения первого воинского звания офицера (п. 1 ч. 2 ст. 9 ФЗ № 117-ФЗ). Поскольку клиент — выпуск 2021 года и с момента включения в реестр прошло более трёх лет, основание для возникновения права на получение ЦЖЗ у него сформировалось.

Важное разграничение: право на получение целевого жилищного займа по ч. 1 ст. 14 (три года участия) не тождественно праву на использование накоплений для жилищного обеспечения по ст. 10, которое наступает лишь при 20 годах выслуги (в том числе льготной) либо при увольнении с выслугой 10 и более лет по льготным основаниям:

Основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является: (В редакции Федерального закона от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более; (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 2) увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более: а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе; (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) в) в связи с организационно-штатными мероприятиями; г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; 3) исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим; 4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе.
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 117-ФЗ

До наступления оснований по ст. 10 клиент не может получить накопленные на счёте средства «на руки» как свободную денежную выплату — они доступны ему только как целевой жилищный заём в строго определённых законом целях (ч. 1 ст. 14). Это ключевой предел, который клиент должен учитывать в своей схеме.

Вывод: право на получение ЦЖЗ у клиента возникло (более трёх лет участия), но сами накопления в размере 1 200 000 руб. остаются «целевыми»: их можно использовать только в формах и на цели, предусмотренные ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ.

Целевое назначение ЦЖЗ: земельный участок допустим только вместе с жилым домом

Закон ограничивает цели, на которые предоставляется ЦЖЗ. Перечень ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ закрытый, и земельный участок фигурирует в нём только в одной связке — «земельный участок, занятый приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома и необходимый для их использования»:

Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве; (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 2) уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу);
— ч. 1 ст. 14 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Это означает: сама по себе покупка «голого» земельного участка без жилого дома, под будущее ИЖС, не входит в перечень допустимых целей ЦЖЗ. Аналогичная формулировка повторяется и в подзаконном акте — Правилах предоставления ЦЖЗ (Постановление Правительства РФ № 370), где погашение кредита допускается лишь в отношении кредита, взятого на приобретение жилого помещения или земельного участка, «занятого приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома»:

Для получения целевого жилищного займа в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту, предоставленному участнику для рефинансирования ипотечного кредита, ранее предоставленного участнику как единственному заемщику для приобретения жилого помещения (жилых помещений), а также для приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования (далее - земельный участок), при условии, что участник является единственным собственником приобретенного жилого помещения или земельного участка
— п. 105 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Сопоставление этих двух норм даёт однозначный результат: и при прямом приобретении, и при погашении ранее взятого кредита ЦЖЗ может быть направлен на земельный участок только при условии, что на этом участке расположен (приобретается) жилой дом. Покупка пустого участка под ИЖС стоимостью 1 200 000 руб. под этот критерий не подпадает.

Вывод: план клиента взять гражданскую ипотеку на покупку земельного участка без дома и затем «закрыть» её средствами ЦЖЗ юридически несостоятелен: Росвоенипотека (уполномоченный орган) не вправе перечислить средства ЦЖЗ на погашение такого кредита, поскольку это выходит за пределы закрытого перечня целей, установленного ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ и п. 105 Правил № 370.

Погашение ЦЖЗ ранее взятого кредита: требования к кредиту и порядок

Право участника использовать ЦЖЗ «на цели, предусмотренные частью 1 статьи 14» закреплено прямо:

использовать целевой жилищный заем на цели, предусмотренные частью 1 статьи 14 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 3) ежегодно получать в федеральном органе исполнительной власти (федеральном государственном органе), в котором проходит военную службу, сведения о средствах, учтенных на его именном накопительном счете; (В редакции Федерального закона от 04.06.2014 № 145-ФЗ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 5) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 6) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 2. Участник накопительно-ипотечной системы обязан: 1) возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом; 2) уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы. 3. Получение участником денежных средств, указанных в части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, или направление уполномоченным федеральным органом кредитору участника средств целевого жилищного займа на цели, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, является исполнением государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего. (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ)
— п. 2 ч. 1 ст. 11 ФЗ № 117-ФЗ

Среди этих целей есть и погашение обязательств по ипотечному кредиту (п. 2 ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ — «погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу)»). Механизм погашения раскрыт в ч. 5 ст. 14:

Целевой жилищный заем предоставляется на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенным соответствующим договором, а также на досрочное полное (частичное) погашение кредита (займа).
— ч. 5 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ

Однако эта возможность не безусловна: погашаемый кредит должен быть ипотечным и предоставлен на цель, допустимую по ч. 1 ст. 14 (приобретение жилого помещения/жилого дома с участком, долевое строительство). Кредит на пустой земельный участок таким требованием не удовлетворяет. Кроме того, Правила № 370 устанавливают, что погашаемый ЦЖЗ кредит должен быть оформлен как ипотечный (залог недвижимости), с согласием кредитора-залогодержателя на последующую ипотеку в пользу Российской Федерации, и предусматривают представление договора купли-продажи, отчёта об оценке, выписки из ЕГРН и последующего договора об ипотеке. При несоответствии представленных документов закону и Правилам уполномоченный орган отказывает в заключении договора ЦЖЗ:

Основаниями для отказа уполномоченного органа в заключении договора целевого жилищного займа являются представление не всех документов, указанных в пункте 105 настоящих Правил, и (или) их несоответствие законодательству Российской Федерации и настоящим Правилам.
— п. 106 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Наконец, необходимо учитывать источник средств и императив возврата займа. ЦЖЗ предоставляется из средств накоплений на именном счёте:

Источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.
— ч. 6 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ

и является возвратным — при увольнении ранее установленных сроков участник обязан возвратить заём (п. 1 ч. 2 ст. 11 ФЗ № 117-ФЗ). Поэтому даже гипотетическая попытка «перекинуть» средства ЦЖЗ на личный кредит несостоятельна: средства не выдаются свободно, а перечисляются уполномоченным органом напрямую кредитору по строго целевому ипотечному обязательству.

Вывод: погасить ЦЖЗ можно только ранее оформленный ипотечный кредит, взятый под допустимую по ч. 1 ст. 14 цель (жильё, дом с участком, долевое строительство). Кредит на «голый» земельный участок под ИЖС под погашение ЦЖЗ не подпадает, и в таком перечислении будет отказано.

Корректный механизм: дом (или дом с участком) и риски нецелевого использования

Рабочая альтернатива для клиента — использовать НИС по прямому назначению: приобрести с помощью ЦЖЗ и ипотечного кредита жилое помещение либо жилой дом вместе с земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования, а также по договору участия в долевом строительстве (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ). То есть накопления 1 200 000 руб. полноценно сработают, если предметом сделки будет дом с участком (или жилое помещение), а не участок без дома.

Риски, заложенные в изначальную схему клиента, существенны:

  1. Нецелевое использование бюджетных средств. ЦЖЗ предоставляется строго на цели ч. 1 ст. 14; направление его на кредит под пустой участок — нецелевое использование, влекущее отказ в предоставлении займа и возврат средств. Норма об обязанности возврата при нарушении условий содержится в ч. 2 ст. 11 ФЗ № 117-ФЗ (обязанность возвратить заём; обязанность уведомить уполномоченный орган).

  2. Денежные последствия и проценты. Если средства окажутся неправомерно удержанными либо возникнет просрочка их возврата, применяются проценты по ст. 395 ГК РФ:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

  1. Несамостоятельность средств. Условие об исполнении государством обязательства по жилищному обеспечению наступает только при направлении средств ЦЖЗ на цели п. 2 ч. 1 ст. 14 (п. 3 ст. 11 ФЗ № 117-ФЗ). Пока средства направлены не по целевому назначению, обязательство государства не считается исполненным.

Вывод: законную реализацию накоплений клиент получит, если оформит ЦЖЗ и ипотечный кредит на жилое помещение либо на жилой дом вместе с участком (а также на долевое строительство). Схема «кредит на пустой участок → погашение ЦЖЗ» не пройдёт и создаёт риски отказа, возврата средств и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сроки и процедура: свидетельство, решение уполномоченного органа, погашение

Право на получение ЦЖЗ у клиента реализуется в установленной процедуре, прописанной в силу закона на уровне подзаконного акта — Правил № 370. Уполномоченный орган (ФГКУ «Росвоенипотека») принимает решение о заключении договора ЦЖЗ и перечислении средств в нормативно установленные сроки: в отношении договора ЦЖЗ на погашение ипотечного кредита — 10 рабочих дней со дня получения документов, а далее подписанный договор направляется участнику в течение 5 рабочих дней:

Основаниями для отказа уполномоченного органа в заключении договора целевого жилищного займа являются представление не всех документов, указанных в пункте 105 настоящих Правил, и (или) их несоответствие законодательству Российской Федерации и настоящим Правилам.
— п. 106 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Погашение самого кредита за счёт ЦЖЗ производится, как следует из ч. 5 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ, в соответствии с графиком погашения и на досрочное полное (частичное) погашение кредита (займа). При этом средства перечисляются уполномоченным органом кредитору, а не выдаются участнику на руки, поскольку источником являются накопления на именном накопительном счёте (ч. 6 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ).

С точки зрения сроков для клиента критично, что «право на три года» (ч. 1 ст. 14) даёт лишь право заключить договор ЦЖЗ, но само погашение допустимо исключительно по целевому ипотечному кредиту. Поэтому сроки выдачи свидетельства и решения органа не «исцеляют» схему с пустым участком: перечисление по нецелевому кредиту будет отклонено со ссылкой на несоответствие документов Правилам.

Вывод: процедурно орган принимает решение по договору ЦЖЗ в 10 рабочих дней (+5 рабочих дней на направление), но данные сроки применимы только к целевому ипотечному кредиту; для кредита на пустой участок правовое основание перечисления отсутствует, что влечёт отказ.

Законные альтернативы использования накоплений по НИС

Клиент не лишён возможности реализовать накопленные 1 200 000 руб. — но только на цели, прямо указанные в ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ:

Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве; (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ) 2) уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу);
— ч. 1 ст. 14 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Доступные законные варианты:

  1. Приобретение жилого помещения (квартиры/дома) в собственность — в том числе с одновременным залогом приобретаемого жилья в пользу Российской Федерации.
  2. Приобретение жилого дома вместе с земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования. Это покрывает и интерес клиента к земле/ИЖС: если предмет сделки — дом с участком, ЦЖЗ и ипотечный кредит применимы.
  3. Первоначальный взнос по ипотечному кредиту при приобретении жилья или дома с участком, а также погашение такого ипотечного кредита (п. 2 ч. 1 ст. 14).
  4. Долевое строительство — приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Для целей ИЖС наиболее близкий к намерению клиента вариант — покупка дома с участком либо строительство через ипотечный кредит под жильё; «голый» участок в указанный перечень не входит, поэтому именно его нельзя финансировать за счёт ЦЖЗ.

Вывод: законная альтернатива клиенту доступна — направить накопления на жилое помещение либо дом с участком (в том числе первоначальный взнос/погашение ипотеки и долевое строительство). Схема с покупкой только земельного участка без дома остаётся вне рамок НИС и не может быть реализована за счёт целевых средств.

Прямой ответ: использовать накопления НИС для погашения кредита, взятого на покупку земельного участка без жилого дома, нельзя — такой способ не входит в закрытый перечень целей целевого жилищного займа по ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ, и уполномоченный орган откажет в перечислении средств.

Развёрнутый вывод по существу:

1. Право на заключение договора ЦЖЗ у вас возникло. Вы — выпускник военного вуза 2021 года, включённый в реестр участников НИС. По ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ право заключить с уполномоченным федеральным органом (ФГКУ «Росвоенипотека») договор целевого жилищного займа возникает не ранее чем через три года участия в накопительно-ипотечной системе. При выпуске в 2021 году и включении в реестр в том же году трёхлетний срок участия истёк — это следует подтвердить датой включения в реестр. Само право не зависит от основания включения в реестр — достаточно истечения трёхлетнего срока участия в НИС.

2. Однако накопления на счёте — строго целевые. До наступления оснований по ч. 1 ст. 10 ФЗ № 117-ФЗ (20 лет выслуги, в том числе льготной, либо увольнение с выслугой 10 лет и более по льготным основаниям, либо исключение из списков в связи с гибелью/смертью/безвестным отсутствием/объявлением умершим, либо увольнение по негодности) вы не можете получить накопленные 1 200 000 рублей «на руки» как свободную денежную выплату. Средства доступны только как целевой жилищный заём в строго определённых законом целях (ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ).

3. Земельный участок без жилого дома не входит в допустимые цели ЦЖЗ. Закрытый перечень целей по ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ допускает приобретение земельного участка только в одной связке — «земельного участка, занятого приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования». Аналогичное требование закреплено в п. 105 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370: погашение ЦЖЗ ранее взятого ипотечного кредита допускается лишь в отношении кредита, предоставленного на приобретение жилого помещения либо земельного участка, занятого приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования. Покупка «голого» земельного участка под ИЖС стоимостью 1 200 000 рублей под этот критерий не подпадает.

4. Погашение ранее взятого кредита возможно только по целевому ипотечному кредиту. По ч. 5 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ ЦЖЗ предоставляется на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) в соответствии с графиком погашения, а также на досрочное полное (частичное) погашение кредита (займа). Однако погашаемый кредит должен быть ипотечным и предоставлен на цель, допустимую по ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ (жилое помещение, жилой дом с участком, долевое строительство). Кредит на пустой земельный участок таким требованием не удовлетворяет.

5. Уполномоченный орган откажет в перечислении средств. По п. 106 Правил № 370 основанием для отказа в заключении договора ЦЖЗ является представление не всех документов, указанных в п. 105 Правил, и (или) их несоответствие законодательству РФ и Правилам. Договор купли-продажи земельного участка без жилого дома не соответствует требованиям ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ и п. 105 Правил № 370, поэтому ФГКУ «Росвоенипотека» обязано отказать в заключении договора ЦЖЗ и перечислении средств.

6. Средства перечисляются напрямую кредитору, а не выдаются вам. По ч. 6 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ источником ЦЖЗ являются накопления на именном накопительном счёте, а средства перечисляются уполномоченным органом кредитору, а не выдаются участнику на руки. Поэтому даже технически вы не сможете «закрыть» гражданский кредит на земельный участок средствами НИС — перечисление по нецелевому кредиту будет отклонено.

7. Риски нецелевого использования существенны. Если бы средства всё же были перечислены с нарушением целевого назначения, это квалифицировалось бы как нецелевое использование бюджетных средств с обязанностью возврата (п. 1 ч. 2 ст. 11 ФЗ № 117-ФЗ) и возможным начислением процентов по п. 1 ст. 395 ГК РФ (по ключевой ставке Банка России) за период неправомерного удержания или просрочки возврата.

8. Рабочая альтернатива. Законную реализацию накоплений вы получите, если оформите ЦЖЗ и ипотечный кредит на жилое помещение либо на жилой дом вместе с земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования, а также по договору участия в долевом строительстве (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ). В этом случае накопленные 1 200 000 рублей полноценно сработают как первоначальный взнос или погашение части ипотечного кредита.

Пошаговые действия

  1. Откажитесь от схемы с покупкой земельного участка без дома. Кредит на «голый» участок под ИЖС не может быть погашен средствами ЦЖЗ — это прямо запрещено ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ и п. 105 Правил № 370.

  2. Выберите допустимый объект недвижимости. Рассматривайте варианты: жилое помещение (квартира), жилой дом вместе с земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования, либо участие в долевом строительстве (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ).

  3. Подайте рапорт на имя командира воинской части о намерении воспользоваться правом на получение целевого жилищного займа. Рапорт подаётся по месту прохождения военной службы.

  4. Получите свидетельство о праве на получение ЦЖЗ. После подачи рапорта уполномоченный орган (ФГКУ «Росвоенипотека») принимает решение о заключении договора ЦЖЗ в течение 10 рабочих дней со дня получения документов, а подписанный договор направляется участнику в течение 5 рабочих дней (п. 106 Правил № 370).

  5. Обратитесь в банк-партнёр НИС с полученным свидетельством для оформления ипотечного кредита на допустимый объект (жилое помещение или дом с участком). Средства ЦЖЗ будут перечислены уполномоченным органом напрямую кредитору (ч. 6 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ).

  6. При отказе уполномоченного органа в заключении договора ЦЖЗ по мотиву несоответствия документов (п. 106 Правил № 370) — устраните замечания (приведите объект и кредит в соответствие с ч. 1 ст. 14 ФЗ № 117-ФЗ) и подайте документы повторно. Если отказ неправомерен — обжалуйте его в судебном порядке по месту нахождения уполномоченного органа.