Военная ипотека: платеж больше накопительного взноса, образовался долг — может ли банк арестовать квартиру и подать в суд, пока военнослужащий проходит службу

Обязан ли банк «ждать» окончания службы: природа долга перед банком и перед государством

Ключевое разграничение: целевой жилищный заём (обязательство перед уполномоченным органом) и ипотечный кредит (обязательство перед банком) — это разные обязательства. Банк не является стороной накопительно-ипотечной системы, и прохождение службы не освобождает вас от обязанностей заёмщика по кредитному договору.

1. Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период. 4. Предельный размер целевого жилищного займа не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа, а также средств накоплений для жилищного обеспечения, подлежащих учету на именном накопительном счете участника до окончания срока нового контракта о прохождении военной службы, заключенного им после наступления установленного федеральным законом предельного возраста пребывания его на военной службе. (В редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 118-ФЗ) 5. Целевой жилищный заем предоставляется на погашение обязательств по ипотечному кредиту (займу) в соответствии с графиком погашения этого кредита (займа), определенным соответствующим договором, а также на досрочное полное (частичное) погашение кредита (займа). (В редакции Федерального закона от 01.05.2016 № 118-ФЗ) 6. Источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.
   — ч. 3, 5, 6 ст. 14 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Здесь видно главное: целевой жилищный заём предоставляется «на погашение обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком», то есть перечисление Росвоенипотеки по размеру ограничено накоплениями на именном счёте. Если платежа банку не хватает на покрытие аннуитета, разница — ваше личное обязательство перед банком, и она не погашается государством автоматически.

1. Получение участником денежных средств, указанных в части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, или направление уполномоченным федеральным органом кредитору участника средств целевого жилищного займа на цели, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, является исполнением государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего.
   — ч. 3 ст. 11 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Норма прямо закрепляет, что направление средств займа кредитору — это исполнение обязательств государства по жилищному обеспечению военнослужащего, а не исполнение вашего личного обязательства перед банком сверх этих средств. Из этого следует, что остаток, не покрытый государственными перечислениями, остаётся на вас.

1. возвратить предоставленный целевой жилищный заем в случаях и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом; 2) уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении в отношении средств, накопленных на его именном накопительном счете, при увольнении с военной службы. 3. Получение участником денежных средств, указанных в части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, или направление уполномоченным федеральным органом кредитору участника средств целевого жилищного займа на цели, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, является исполнением государством своих обязательств по жилищному обеспечению военнослужащего. (В редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ)
   — п. 1, 2 ч. 2 ст. 11 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Вы как участник НИС обязаны возвратить целевой жилищный заём в случаях, определённых законом, но это не отменяет и не заменяет вашу обязанность перед банком. Вывод: пока вы служите, банк не обязан «ждать» и не обязан довольствоваться только перечислениями Росвоенипотеки — на недоплаченную разницу у банка есть все права кредитора по кредитному договору.

Может ли банк подать в суд и обратить взыскание на квартиру при просрочке 3 месяца

Квартира в залоге у банка, поэтому банк вправе обратить на неё взыскание при неисполнении вами кредитного обязательства. Основание — залог и нормы об ипотеке.

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
   — п. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
   — п. 1 ст. 334 ГК РФ

Таким образом, при недоплате банк вправе инициировать обращение взыскания на заложенную квартиру. Порядок — судебный, по общему правилу:

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
— ст. 51 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это значит: без решения суда банк не может реализовать квартиру, если в договоре/закладной нет нотариально удостоверенного соглашения о внесудебном порядке (ст. 55 закона об ипотеке). Пристав своим постановлением квартиру не «отберёт» без судебного акта.

Теперь о том, «прошёл» ли банк порог для обращения взыскания при вашей трёхмесячной просрочке. Есть презумпция незначительности нарушения, защищающая вас на раннем этапе:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
   — п. 1 ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Важно: при просрочке менее трёх месяцев и сумме менее 5% стоимости залога обращение взыскания в судебном порядке не допускается (презумпция незначительности). У вас просрочка — около трёх месяцев, то есть порог уже пройден или вот-вот будет пройден. Как только период просрочки превысит три месяца, презумпция незначительности перестаёт защищать вас.

Кроме того, по обязательствам с периодическими платежами (ипотека — именно такое) есть самостоятельное основание:

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
   — п. 5 ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это означает: даже если каждая отдельная недоплата невелика, при систематическом нарушении (более трёх раз за 12 месяцев) банк вправе обратить взыскание. При нескольких месяцах подряд недоплаты это условие накапливается быстро.

Вывод: банк вправе подать иск об обращении взыскания на квартиру. При просрочке свыше трёх месяцев или систематических недоплатах защитная презумпция незначительности не применяется. Единственное жильё вас не спасает — см. следующий блок.

Действует ли «иммунитет единственного жилья» для ипотечной квартиры

Исполнительский иммунитет единственного жилья не защищает квартиру, которая является предметом ипотеки.

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
   — ст. 446 ГПК РФ, п. 1

В самом абзаце о единственном жилье прямо закреплено исключение: запрет на обращение взыскания не действует, если жилое помещение «является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Ваша квартира приобретена по военной ипотеке и находится в залоге у банка, то есть это ровно тот случай.

При этом фактическое обращение взыскания реализует пристав в порядке 229-ФЗ:

1. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
   — ч. 4 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Именно потому, что на ипотечную квартиру (в отличие от иного единственного жилья) взыскание обратить можно, пристав сможет обратить взыскание на неё по судебному решению или исполнительной надписи.

Дополнительно: пристав вправе наложить арест (запрет распоряжения) на заложенное имущество по требованию самого залогодержателя, а вот для взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем, арест заложенного имущества не допускается:

3 1 . Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ ) 3 2 . Арест имущества должника, переданного на депонирование эскроу-агенту, в том числе денежных средств, находящихся на счете эскроу, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5.
— ч. 3.1 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Здесь банк как раз и есть залогодержатель, имеющий преимущество, поэтому запрет для него не действует, и наложение ареста правомерно.

Вывод: факт, что квартира — единственное жильё, не защищает её от обращения взыскания, поскольку она обременена ипотекой. Банк вправе добиваться реализации квартиры через суд.

Досрочное истребование кредита и финансовые последствия просрочки

При возврате кредита частями (аннуитет — классический случай) банк вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы при нарушении срока очередного платежа.

1. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
   — п. 2 ст. 811 ГК РФ

Это означает, что после недоплат банк, помимо иска об обращении взыскания, может заявить требование о досрочном возврате всего остатка кредита. Для вас это риск того, что иск будет на полную сумму, а не только на накопленную разницу.

Финансовые последствия просрочки: помимо суммы долга банк вправе начислять неустойку по договору, а на просроченный долг — проценты по ст. 395 ГК (ст. 811 ГК). Плюс судебные расходы и, при обращении взыскания, расходы по реализации залога. Всё это ляжет на вас при решении суда.

Важно не смешивать это с санкциями по другому обязательству — перед уполномоченным органом. По целевому жилищному займу (если он станет возвратным, например при увольнении без права на накопления) действует своя неустойка:

в) при нарушении сроков возврата задолженности и (или) уплаты процентов участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; г) денежные средства, поступившие от участника, уполномоченный орган засчитывает в следующей очередности: в первую очередь - в счет погашения просроченных платежей по возврату задолженности; во вторую очередь - в счет платежа по возврату задолженности в текущий процентный период; в третью очередь - в счет погашения просроченных платежей по уплате процентов; в четвертую очередь - в счет уплаты процентов в текущий процентный период; в пятую очередь - в счет уплаты пеней по просроченным платежам; в шестую очередь - в счет досрочного погашения задолженности. 86. Участник вправе произвести полный или частичный досрочный возврат задолженности. 87. В случае полного досрочного возврата задолженности участник обращается в уполномоченный орган с заявлением по форме, утвержденной уполномоченным органом, содержащим информацию о дате полного досрочного возврата задолженности. Уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней со дня получения заявления участника производит расчет суммы досрочного платежа, включающей в себя остаток задолженности, проценты, начисленные на дату досрочного платежа, пени за просроченные платежи (при наличии), и направляет указанный расчет участнику.
— п. 85 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Это пеня в 0,1% в день по просроченному возврату задолженности перед Росвоенипотекой — она касается возврата целевого жилищного займа, а не кредита банку. Для текущего спора с банком это дополнительный фон риска при увольнении без оснований по ст. 10 Закона № 117-ФЗ.

Вывод: при недоплате банк вправе требовать досрочного возврата всего кредита и взыскать неустойку и проценты; чтобы этого избежать, просрочку надо закрыть или получить отсрочку платежей (следующий блок).

Как закрыть разрыв и остановить взыскание: льготный период и реструктуризация

Главный инструмент против взыскания — льготный период, который приостанавливает обязательства и блокирует обращение взыскания на залог.

Закон № 353-ФЗ в общем случае не применяется к ипотеке, но именно для льготного периода сделано исключение, и механизм распространяется на кредиты, обеспеченные ипотекой:

1. Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
   — ч. 2 ст. 1 ФЗ от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

1. льготный период - срок, в течение которого в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом, по требованию заемщика действуют измененные условия договора потребительского кредита (займа) или кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, предусматривающие приостановление исполнения заемщиком своих обязательств по соответствующему договору либо уменьшение размера платежей заемщика.
   — п. 6 ч. 1 ст. 3 ФЗ от 21.12.2013 № 353-ФЗ

Механизм льготного периода для ипотечных кредитов урегулирован в ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ. Условие — снижение дохода более чем на 30%:

1. снижение дохода заемщика (совокупного дохода всех заемщиков по кредитному договору (договору займа) за месяц, предшествующий месяцу обращения заемщика с требованием, указанным в настоящей части, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика
   — п. 2 ч. 1 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Срок льготного периода — до шести месяцев, и по ипотеке начало периода может отстоять назад на месяц:

1. Заемщик вправе определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату начала льготного периода. Дата начала льготного периода не может отстоять более чем на 14 дней, предшествующих обращению с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи. Дата начала льготного периода по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, не может отстоять более чем на один месяц, предшествующий обращению с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи. В случае, если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода считается дата направления требования заемщика кредитору.
   — ч. 4 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

И главное для вашей ситуации — правовой эффект льготного периода:

1. В течение льготного периода не допускаются начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и (или) обращение взыскания на предмет залога или предмет ипотеки, обеспечивающий обязательства по соответствующему кредитному договору (договору займа), и (или) обращение с требованием к поручителю (гаранту). Сумма процентов, неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа), не уплаченная заемщиком до установления льготного периода, фиксируется на день установления льготного периода.
   — ч. 14 ст. 6 ФЗ от 03.04.2020 № 106-ФЗ

Отсюда прямо следует: на время льготного периода банк не вправе начислять неустойку, требовать досрочного возврата и обращать взыскание на предмет ипотеки. Это ваша основная защитная опция прямо сейчас, пока идёт досудебный прессинг.

Важное уточнение по условиям применения: льготный период по ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ привязан к падению дохода более чем на 30% за месяц. Если ваш доход (денежное довольствие) не снизился, а нехватка вызвана тем, что перечисление Росвоенипотеки меньше аннуитета, — формально условие о снижении дохода может не выполняться, и тогда вы не подпадёте под этот механизм. В этом случае работает только переговорная реструктуризация (изменение графика, снижение платежа) по соглашению с банком, а разрыв придётся гасить собственными средствами.

Вывод: немедленно уведомьте банк и запросите льготный период (он блокирует взыскание и неустойку на срок до 6 месяцев), а параллельно ведите переговоры о реструктуризации и изыскивайте средства на погашение разрыва. По специальной льготе для участников СВО/мобилизованных также действует отдельный механизм — смотрите следующий блок, он зависит от вашего статуса.

Специальная льгота для мобилизованных/участников СВО и перспектива увольнения

Развилка 1 — вы призваны по мобилизации или участвуете в СВО. Для этой категории действует отдельный закон «Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации… и членами их семей» (принят в развитие п. 3 ч. 1 ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ, на который ссылается сама норма). Он даёт льготный период на период мобилизации и гораздо более лояльные условия, чем «общегражданские» каникулы по падению дохода. Если ваш статус таков — этот механизм для вас предпочтительнее и доступен без доказывания падения дохода.

Развилка 2 — вы обычный военнослужащий по контракту, не призванный по мобилизации. Тогда применим только механизм по ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ (падение дохода более 30%) или договорные каникулы. Подробно — в предыдущем блоке.

Перспектива увольнения. Что станет с обоими вашими долгами после завершения службы — зависит от основания увольнения и выслуги (ст. 10 Закона № 117-ФЗ). Если при увольнении у вас не возникает право на использование накоплений, уполномоченный орган выставит вам график возврата целевого жилищного займа:

1. Уполномоченный орган в течение одного месяца со дня закрытия именного накопительного счета участника направляет участнику, у которого не возникло право на использование накоплений в соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона , по адресу нахождения жилого помещения (жилых помещений), приобретенного участником с использованием целевого жилищного займа, либо по адресу, указанному участником в письменном уведомлении, направленном уполномоченному органу после увольнения участника с военной службы, график возврата задолженности, который является неотъемлемой частью договора целевого жилищного займа. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 01.11.2022 № 1956, от 17.05.2023 № 770) 8. Уполномоченный орган совместно с федеральным органом в течение одного месяца со дня подписания свидетельства обеспечивает его доведение до участника. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2016 № 1540) 80. Проценты, начисленные на сумму задолженности начиная со дня увольнения и заканчивая последним днем месяца, предшествующего месяцу начала платежей по графику возврата задолженности, погашаются участником равными платежами в течение всего срока возврата задолженности, указанного в этом графике. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 08.09.2017 № 1085) 81.
   — п. 79 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Возвращать придётся с процентами в срок не более 10 лет:

1. Возврат задолженности и уплату процентов участник производит начиная с первого процентного периода, указанного в графике возврата задолженности, в срок, не превышающий 10 лет со дня увольнения участника, путем осуществления единых ежемесячных платежей по реквизитам, указанным в уведомлении о направлении этого графика. К зачислению принимаются только платежи, в назначении которых указаны фамилия, имя и отчество участника, номер и дата договора целевого жилищного займа. 83. Размер единого ежемесячного платежа (ЕЖП) определяется по формуле: где: ОЗ - сумма остатка задолженности на расчетную дату; ПС - месячная процентная ставка, равная одной двенадцатой годовой процентной ставки, установленной на сумму остатка задолженности по договору целевого жилищного займа (процентов годовых); ПП - количество процентных периодов по графику возврата задолженности; СП - сумма процентов, начисленных на сумму задолженности начиная со дня возникновения основания для исключения участника из реестра участников и заканчивая последним днем месяца, предшествующего месяцу начала платежей по графику возврата задолженности. 83 1 .
   — п. 82 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

И при неисполнении — Росвоенипотека сама обратится в суд и известит банк:

1. В случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления ему графика возврата задолженности уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга и в течение 5 рабочих дней со дня такого обращения извещает об этом кредитора. 9. По решению федерального органа документы, представляемые участником в соответствии с пунктами 11, 14, 19, 21, 26, 28, 33, 37, 39, 40, 45, 47, 48, 50, 52, 55, 56, 58, 62, 64, 68, 70, 97 настоящих Правил в уполномоченный орган, могут представляться федеральным органом и (или) лицами, определенными им, в порядке, установленном настоящими Правилами. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 12.11.2016 № 1172; от 29.12.2016 № 1540) II. Порядок и условия предоставления целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения (жилых помещений) под залог приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) 90. Уполномоченный орган обращает взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации. 91. В случае прекращения договора целевого жилищного займа в связи с выполнением сторонами своих обязательств (в том числе по возврату уполномоченному органу излишне перечисленных средств) уполномоченный орган осуществляет действия, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   — п. 89 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370

Это означает двойной долг после «нельготного» увольнения: перед банком (остаток кредита) и перед государством (возврат целевого жилищного займа с процентами). Залог у банка при этом сохраняется.

Вывод по развилкам: если вы мобилизованы/участник СВО — оформляйте специальный льготный период немедленно; если обычный контрактник — используйте каникулы по падению дохода или реструктуризацию. При планировании окончания службы учитывайте, что увольнение без права на накопления превращает целевой жилищный заём во второй, возвратный долг перед государством с процентами и неустойкой 0,1% в день, а ипотечный кредит банку остаётся вашим долгом в любом случае.

Что реально можно сделать сейчас (практический порядок действий)

1. Запросить льготный период (кредитные каникулы) — письменно, способом из договора или по СМС с привязанного номера (ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ). Это немедленно блокирует неустойку, досрочное истребование и обращение взыскания на квартиру (ч. 14 ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ). Если вы мобилизованы — используйте профильный закон о кредитных обязательствах военнослужащих.

2. Закрыть текущую просрочку собственными средствами — чтобы убрать само основание для иска (разница между аннуитетом и перечислением ложится на вас и не «перекрывается» государством автоматически).

3. Вести переговоры с банком о реструктуризации (увеличение срока, снижение платежа) — по соглашению сторон.

4. Если иск уже подан — участвовать в процессе, заявлять о частичном погашении, о несоразмерности неустойки (ст. 333 ГК), о готовности к мировому соглашению/рассрочке по ст. 203 ГПК РФ.

Пределы удержаний при последующем исполнении (если дело дойдёт до принудительного взыскания долга с денежного довольствия):

1. При исполнении исполнительного документа (нескольких исполнительных документов) с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов заработной платы и иных доходов. Удержания производятся до исполнения в полном объеме содержащихся в исполнительном документе требований. 3. Ограничение размера удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина, установленное частью 2 настоящей статьи, не применяется при взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, возмещении вреда, причиненного здоровью, возмещении вреда в связи со смертью кормильца и возмещении ущерба, причиненного преступлением. В этих случаях размер удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина не может превышать семидесяти процентов. 3 1 . Ограничение размера удержания из заработной платы и иных доходов должника-гражданина, установленное частью 1 1 настоящей статьи, не применяется по исполнительным документам, содержащим требования о взыскании алиментов, о возмещении вреда, причиненного здоровью, о возмещении вреда в связи со смертью кормильца, о возмещении ущерба, причиненного преступлением. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2021 № 234-ФЗ ) 4. Ограничения размеров удержания из зараб
   — ч. 2 ст. 99 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Это значит, что с вашего денежного довольствия пристав сможет удерживать до 50% для погашения долга, а в отдельных случаях (алименты, вред здоровью, ущерб от преступления) — до 70%. Для ипотечного долга действует общее правило — до 50%.

Вывод: сейчас главное — не допустить вступления в силу решения об обращении взыскания: запросите каникулы/льготный период, погасите просрочку и договоритесь о графике. Подсудность — районный суд по месту нахождения недвижимости (иск об обращении взыскания на залог), взыскание реализует судебный пристав-исполнитель по месту жительства должника. Долг перед банком остаётся на вас и не аннулируется фактом службы.