Может ли военная прокуратура помочь, если банк продал ипотечное жильё, а заёмщик на СВО и требует выселения?

Полномочия военной прокуратуры в этой ситуации

Органы военной прокуратуры — это часть единой системы прокуратуры РФ, но их компетенция ограничена территорией и контингентом: они действуют в Вооружённых Силах, других войсках и воинских формированиях. Поэтому военная прокуратура надзирает за органами военного управления и должностными лицами воинских частей, но НЕ за коммерческим банком и НЕ за гражданином-новым собственником дома.

Прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, уголовное преследование в соответствии со своими полномочиями, а также выполняющих иные функции. (В редакции Федерального закона от 09.11.2020 № 367-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 09.11.2020 № 367-ФЗ) 2. В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет: надзор за исполнением законов федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами публичной власти федеральных территорий, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов;
— п. 1 ст. 1 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами публичной власти федеральных территорий, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций; (В редакции федеральных законов от 10.02.1999 № 31-ФЗ, от 01.07.2010 № 132-ФЗ, от 22.12.2014 № 427-ФЗ, от 30.09.2024 № 334-ФЗ) надзор за исполнением законов органами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность, дознание и предварительное следствие; надзор за исполнением законов судебными приставами; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 10.02.1999 № 31-ФЗ) надзор за исполнением законов администрациями органов и учреждений, исполняющих наказание и применяющих назначаемые судом меры принудительного характера, администрациями мест содержания задержанных и заключенных под стражу; уголовное преследование в соответствии с полномочиями, установленными уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации; координацию деятельности правоохранительных органов по борьбе с преступностью;
— абз. 3 п. 2 ст. 1 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

Свои полномочия органы военной прокуратуры осуществляют в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. (Статья в редакции Федерального закона от 10.02.1999 № 31-ФЗ) Статья 46 1 . Главная военная прокуратура 1. Главный военный прокурор имеет первого заместителя и заместителей, старших помощников по особым поручениям, статус которых соответствует статусу начальников управлений, и помощников по особым поручениям, статус которых соответствует статусу заместителей начальников управлений. 2. Структуру Главной военной прокуратуры составляют управления, отделы (самостоятельные и в составе управлений), канцелярия и приемная. Начальники управлений и самостоятельных отделов являются старшими помощниками, а их заместители, начальники отделов в составе управлений, канцелярии и приемной - помощниками Главного военного прокурора. Положения о структурных подразделениях Главной военной прокуратуры утверждаются Главным военным прокурором. 3. В управлениях и отделах устанавливаются должности старших прокуроров и прокуроров. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 4. В Главной военной прокуратуре образуется коллегия в составе Главного военного прокурора (председатель), его первого заместителя и заместителей (по должности), других прокурорских работников, назначаемых Главным военным прокурором.
— п. 4 ст. 46 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

Отсюда прямо следует: спор о том, законно ли банк обратил взыскание, законны ли торги и правомерно ли новое лицо требует освободить дом, лежит в плоскости частноправового спора гражданина с банком/покупателем. Военная прокуратура не является органом, который разрешает такой спор или обязывает банк «остановить аукцион» — она не вправе подменять суд и контролирующие органы.

органы прокуратуры не подменяют иные государственные органы. Проверка исполнения законов проводится на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором, в случае, если эти сведения нельзя подтвердить или опровергнуть без проведения указанной проверки. (В редакции Федерального закона от 07.03.2017 № 27-ФЗ) 3. Решение о проведении проверки принимается прокурором или его заместителем и доводится до сведения руководителя или иного уполномоченного представителя проверяемого органа (организации) не позднее дня начала проверки. В решении о проведении проверки в обязательном порядке указываются цели, основания и предмет проверки. В случае, если в ходе указанной проверки получены сведения, указывающие на наличие в деятельности проверяемого органа (организации) иных нарушений законов, требующих принятия мер прокурором, подтвердить или опровергнуть которые невозможно без проведения проверки, прокурор или его заместитель принимает мотивированное решение о расширении предмета указанной проверки или решение о проведении новой проверки и доводит принятое решение до сведения руководителя или иного уполномоченного представителя проверяемого органа (организации) не позднее дня его принятия. Типовая форма решения о проведении проверки и типовая форма мотивированного решения о расширении предмета указанной проверки утверждаются Генеральным прокурором Российской Федерации.
— п. 2 ст. 26 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

Вместе с тем военная прокуратура обязана рассмотреть ваше обращение, проверить факты и принять меры, если усмотрит нарушение прав военнослужащего, в том числе предъявить иск в суде в интересах пострадавшего.

При осуществлении возложенных на него функций прокурор: рассматривает и проверяет заявления, жалобы и иные сообщения о нарушении прав и свобод человека и гражданина; разъясняет пострадавшим порядок защиты их прав и свобод; принимает меры по предупреждению и пресечению нарушений прав и свобод человека и гражданина, привлечению к ответственности лиц, нарушивших закон, и возмещению причиненного ущерба; использует полномочия, предусмотренные статьей 22 настоящего Федерального закона. 2. При наличии оснований полагать, что нарушение прав и свобод человека и гражданина имеет характер преступления, прокурор принимает меры к тому, чтобы лица, его совершившие, были подвергнуты уголовному преследованию в соответствии с законом. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 3. В случаях, когда нарушение прав и свобод человека и гражданина имеет характер административного правонарушения, прокурор возбуждает производство об административном правонарушении или незамедлительно передает сообщение о правонарушении и материалы проверки в орган или должностному лицу, которые полномочны рассматривать дела об административных правонарушениях. 4.
— п. 1 ст. 27 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

В случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского и административного судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 23-ФЗ) Статья 28. Протест и представление прокурора Прокурор или его заместитель приносит протест на акт, нарушающий права человека и гражданина, в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством Российской Федерации. Представление об устранении нарушений прав и свобод человека и гражданина вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенное нарушение. Протесты и представления вносятся и рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены статьями 23 и 24 настоящего Федерального закона. Глава 3. Надзор за исполнением законов органами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность, дознание и предварительное следствие Статья 29.
— п. 4 ст. 27 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

Прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства. 4. Полномочия прокурора, участвующего в судебном рассмотрении дел, определяются процессуальным законодательством Российской Федерации. 5. Генеральный прокурор Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации принимает участие в заседаниях Верховного Суда Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 11.10.2018 № 363-ФЗ) 6. Генеральный прокурор Российской Федерации вправе обращаться в Конституционный Суд Российской Федерации по вопросу нарушения конституционных прав и свобод граждан законом, примененным или подлежащим применению в конкретном деле. Статья 36. Опротестование судебных решений 1. Прокурор или его заместитель в пределах своей компетенции приносит в вышестоящий суд кассационный или частный протест либо протест в порядке надзора, а в арбитражный суд - апелляционную или кассационную жалобу либо протест в порядке надзора на незаконное или необоснованное решение, приговор, определение или постановление суда. Помощник прокурора, прокурор управления, прокурор отдела могут приносить протест только по делу, в рассмотрении которого они участвовали. (В редакции Федерального закона от 10.02.1999 № 31-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 35 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации»

Вывод по вопросу. Военная прокуратура может помочь ограниченно: она обязана принять и проверить ваше обращение, разъяснить порядок защиты прав, а при наличии оснований — обратиться в суд с иском в интересах военнослужащего, если тот по уважительным причинам не может сам защищать свои права (что как раз характерно для участника СВО). Однако военная прокуратура не полномочна отменить торги, признать право собственности покупателя недействительным или обязать банк прекратить взыскание — эти вопросы разрешает только суд по гражданскому иску. Обращаться следует именно в военную прокуратуру гарнизона/объединения по месту службы, приложив документы о статусе участника СВО; параллельно необходимо готовить самостоятельный иск в районный суд.

Кредитные каникулы и приостановление взыскания для участника СВО: что ещё можно заявить

Ваш статус участника СВО даёт право на льготный период по кредитному договору — независимо от того, что просрочка возникла до 2023 года. Это единственный законный рычаг «остановить» взыскание текущей задолженности и воспрепятствовать дальнейшему исполнительному производству.

Для целей настоящего Федерального закона под заемщиком понимаются: 1) лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), призванное на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации , или лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), направленное для прохождения службы в войска национальной гвардии Российской Федерации на должностях, по которым предусмотрено присвоение специальных званий полиции, по мобилизации, заключившие с кредитором, указанным в пункте 3 части 1 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", до дня мобилизации кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой (далее - кредитный договор);
— ч. 1 ст. 1 ФЗ от 07.10.2022 № 377-ФЗ

Заемщик вправе в любой момент в течение времени действия кредитного договора, но не позднее 31 декабря 2026 года обратиться к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора в соответствии с настоящей статьей, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком и всеми лицами, участвующими в обязательстве на стороне заемщика, своих обязательств на льготный период, рассчитанный как: (В редакции федеральных законов от 28.04.2023 № 160-ФЗ , от 25.12.2023 № 663-ФЗ , от 26.12.2024 № 481-ФЗ , от 15.12.2025 № 477-ФЗ ) 1) срок мобилизации или срок, на который был заключен контракт (для военнослужащих, указанных в пунктах 1 и 3 части 1 настоящей статьи, и членов их семей), увеличенные на 180 дней ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2024 № 391-ФЗ ) 2) срок участия в специальной военной операции (для военнослужащих, указанных в пункте 2 части 1 настоящей статьи, и членов их семей), увеличенный на 180 дней . (В редакции Федерального закона от 23.11.2024 № 391-ФЗ ) 3. Льготный период, установленный частью 2 настоящей статьи, продлевается на период нахождения заемщика, определенного в соответствии с пунктами 1 - 3 части 1 настоящей статьи, в больницах, госпиталях, других медицинских организациях в стационарных условиях на излечении от увечий (ранений, травм, контузий) или заболеваний, полученных при выполнении задач в ходе проведения специальной военной операции. 3 1 .
— ч. 2 ст. 1 ФЗ от 07.10.2022 № 377-ФЗ

Требование направляется кредитору способом, предусмотренным договором, можно определить дату начала льготного периода, но не ранее 21 сентября 2022 года. Если заёмщик участвует в СВО, его обязательства приостанавливаются на срок участия плюс 180 дней.

Положения Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" о приостановлении исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, направленных на возврат просроченной задолженности по кредитному договору военнослужащего или членов семьи военнослужащего, применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 20.10.2022 № 406-ФЗ ) 2. Основание приостановления исполнительного производства, предусмотренное пунктом 3 части 1 статьи 40 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", распространяется также на судебные акты, акты других органов и должностных лиц, направленные на возврат просроченной задолженности по кредитному договору членов семьи военнослужащего, определенного в соответствии с частью 1 статьи 1 настоящего Федерального закона. 3. Приостановленное исполнительное производство по исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц, направленных на возврат просроченной задолженности по кредитному договору военнослужащего или членов семьи военнослужащего, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 1 статьи 40 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" с учетом положений настоящей статьи, может быть возобновлено не ранее 180 дней после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его приостановления. (В редакции Федерального закона от 23.11.2024 № 391-ФЗ ) 4.
— ч. 1 ст. 3 ФЗ от 07.10.2022 № 377-ФЗ

Приостановленное исполнительное производство по исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц, направленных на возврат просроченной задолженности по кредитному договору военнослужащего или членов семьи военнослужащего, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 1 статьи 40 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" с учетом положений настоящей статьи, может быть возобновлено не ранее 180 дней после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его приостановления. (В редакции Федерального закона от 23.11.2024 № 391-ФЗ ) 4. Банк или иная кредитная организация, осуществляющие обслуживание счетов должника, приостанавливает исполнение требований о взыскании денежных средств или об их аресте, содержащихся в поступивших или поступающих непосредственно от взыскателя исполнительных документах, направленных на возврат просроченной задолженности по кредитному договору военнослужащего или членов семьи военнослужащего, со дня получения банком или иной кредитной организацией заявления военнослужащего или членов семьи военнослужащего о приостановлении исполнения исполнительных документов, поступивших или поступающих в банк или иную кредитную организацию.
— ч. 3 ст. 3 ФЗ от 07.10.2022 № 377-ФЗ

Обратите внимание: основание приостановления исполнительного производства (п. 3 ч. 1 ст. 40 ФЗ «Об исполнительном производстве») сформулировано буквально — оно касается должника-гражданина, который «участвует в боевых действиях», «призван по мобилизации», «принимает участие в специальной военной операции».

если должник-гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель: а) участвует в боевых действиях в составе Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, в проведении контртеррористической операции; б) призван на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации; в) принимает участие в специальной военной операции; г) является военнослужащим органов федеральной службы безопасности, непосредственно выполняющим задачи по обеспечению безопасности Российской Федерации на участках, примыкающих к районам проведения специальной военной операции; д) является военнослужащим или лицом, имеющим специальное звание полиции, проходящим военную службу (службу) в войсках национальной гвардии Российской Федерации, сотрудником органов внутренних дел Российской Федерации, выполняющим задачи по оказанию содействия органам федеральной службы безопасности на участках, примыкающих к районам проведения специальной военной операции; (Пункт в редакции Федерального закона от 23.11.2024 № 391-ФЗ ) 3 1 ) обращения взыскателя, относящегося к категориям лиц, указанным в подпунктах "а" - "д" пункта 3 настоящей части; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.11.2024 № 391-ФЗ ) 4) отзыва у должника - кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, за исключением исполнительного производства, которое в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" не приостанавливается;
— п. 3 ч. 1 ст. 40 ФЗ «Об исполнительном производстве»

Вывод по вопросу. У вас есть право требовать у банка (кредитора) изменения условий договора на льготный период по ФЗ № 377-ФЗ, и оно сохраняется до 31 декабря 2026 года; это следует заявить банку письменно даже сейчас, поскольку взыскание задолженности по кредитному договору участника СВО подлежит приостановлению. Реализация этого права устраняет основание для дальнейших мер взыскания, но НЕ восстанавливает автоматически уже перешедшее к покупателю право собственности. Процедурно: заявление-требование в банк с приложением документов об участии в СВО, а при отказе — жалоба и/или иск в районный суд.

Законность продажи дома и требование освободить жильё

Сам переход права на предмет ипотеки по общему правилу законен, если взыскание было обращено с соблюдением закона. Право собственности на изъятое имущество прекращается у прежнего собственника в момент возникновения права у того, к кому имущество перешло.

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. 2. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
— п. 1 ст. 237 ГК РФ

По ипотеке дома действует специальная норма: обращение взыскания и реализация заложенного дома являются основанием для прекращения права пользования им у залогодателя и любых проживающих в нём лиц.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) 2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. (Пункт в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Порядок принудительной реализации — продажа с торгов в форме открытого аукциона.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 24.12.2002 № 179-ФЗ) Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. (Пункт в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) 3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона 1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального опубликования. 2. Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.
— п. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Дальнейшее выселение бывшего залогодателя может быть только по решению суда: если гражданин в установленный собственником срок не освобождает помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Обратите внимание на внесудебный порядок обращения взыскания: он прямо запрещён (за изъятиями), если ипотечное жильё является для должника и членов семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 2) залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим; 3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 4) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям, за исключением случая, если соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 5) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;
— подп. 1 п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод по вопросу. Если ваш дом был единственным пригодным для постоянного проживания жильём, внесудебный порядок обращения взыскания был недопустим, и это — основание для оспаривания торгов. В любом случае требование «съехать» само по себе НЕ обязывает вас немедленно выселяться: выселение без вашего добровольного согласия возможно только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Требование нового собственника вы можете не исполнять до вступления в силу судебного решения о выселении; при этом в отведённый срок разумно направить письменные возражения и заявить о наличии спора. Спор подлежит рассмотрению районным судом по месту нахождения дома (иск о правах на недвижимость).

Оспаривание торгов и сроки

Основной гражданско-правовой способ вернуть дом или получить компенсацию — иск о признании торгов недействительными. Такие иски рассматривает районный суд; заявлять их следует в пределах годичного срока.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ ) 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 449 ГК РФ

Торги и последующая регистрация права собственности покупателя уязвимы, если были допущены существенные нарушения правил их проведения, повлекшие неправильное определение цены продажи, либо иные нарушения закона. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с победителем, и применение последствий по ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), что и является гражданско-правовым последствием: имущество может быть возвращено.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Вывод по вопросу. Иск о признании торгов недействительными и/или о признании права (об истребовании) рассматривается районным судом; ключевой риск — годичный срок со дня проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), который, скорее всего, уже истёк. Если торги состоялись более года назад, срок для их оспаривания по ст. 449 ГК РФ пропущен, и защита должна строиться через заявление банку о льготном периоде по ФЗ № 377-ФЗ, обращение в военную прокуратуру и требования возмещения убытков, а также через проверку соблюдения внесудебного порядка (единственное жильё). Все эти требования заявляются в районный суд.

Денежные последствия: возмещение убытков при утрате дома

Если дом был реализован с нарушением закона (например, во внесудебном порядке при том, что он являлся единственным пригодным жильём, либо по заниженной цене), у бывшего залогодателя возникает право на возмещение убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Специальная норма об ипотеке прямо даёт возможность оспаривать цену реализации: тот, кто не согласен с оценкой заложенного имущества, вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причинённых реализацией по цене, указанной в отчёте об оценке.

В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке. (Пункт в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 4. Совершение регистрационных действий по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении предмета ипотеки, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, допускается на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 5. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если: 1) предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 2) залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
— п. 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод по вопросу. Помимо требования о приостановлении взыскания по ФЗ № 377-ФЗ и оспаривания торгов, вы вправе требовать с залогодержателя (банка) возмещения убытков — как реального ущерба (разницы между действительной рыночной стоимостью дома и ценой его реализации), так и иных подтверждённых потерь, если докажете нарушение правил обращения взыскания или неправильную оценку. Это требование заявляется в тот же районный суд и в том же деле об оспаривании реализации/торгов. Если после продажи дома сохранилась непогашенная задолженность, она не аннулируется автоматически, но подлежит приостановлению на льготный период участника СВО.