Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аграрное право

Законно ли создание ТСН на земле сельхозназначения в Ростовской области, если в уставе указано садоводство, а планируется раздел и продажа участков под ИЖС

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в Росреестре выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить категорию, ВРИ и состав собственников участка.
  2. 2
    Направьте письменное обращение в территориальное управление Росреестра с просьбой провести проверку законности действий соседей.descriptionЗаявление в Управление Росреестра о проведении проверки нецелевого использования земельного участка и привлечении к ответственности (свободная форма)
  3. 3
    Не подписывайте соглашение о разделе участка и не голосуйте за решения общего собрания, меняющие фактическое использование земли.
  4. 4
    При отказе Росреестра в проверке обжалуйте его вышестоящему должностному лицу или в суд в течение трех месяцев.
  5. 5
    Зафиксируйте факты застройки или продажи участков под ИЖС (фото, объявления) и передайте материалы в Росреестр и прокуратуру.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на земельный участок (категория, ВРИ, сведения о долевой собственности)
  • Устав ТСН и протокол общего собрания о его создании (для фиксации цели «садоводство»)
  • Если участок относится к сельхозугодьям (пашня, сенокос, пастбище), что подтверждается документами: Кадастровый план территории (для подтверждения отнесения участка к сельхозугодьям)
  • Если документы о межевании и проекты раздела уже подготовлены: Документы о межевании и проекты раздела участка (если уже подготовлены)
  • Если такие обращения и объявления существуют: Письменные обращения соседей, объявления о продаже участков «под ИЖС» (если имеются)
  • Если фактическое использование участка уже началось: Фото- и видеоматериалы, фиксирующие фактическое использование участка (при наличии)

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно получите выписку из ЕГРН на участок, чтобы зафиксировать категорию, ВРИ и состав собственников.
    • Зафиксируйте планы соседей: сохраните объявления о продаже участков под ИЖС, переписку, фото.
    • Срочно направьте письменное обращение в Росреестр с просьбой провести проверку соблюдения земельного законодательства.
    • Приложите к обращению выписку из ЕГРН и доказательства планов соседей по разделу и продаже.
    • При бездействии Росреестра обжалуйте его в суд в течение трех месяцев с момента, когда узнали о нарушении.

  • Сроки и риски

    • Создание ТСН само по себе не меняет правовой режим земли: участок остаётся сельхозземлёй с ВРИ «для сельхозпроизводства».
    • Раздел участка и продажа «под ИЖС» без перевода в другую категорию незаконны — перевод сельхозугодий для ИЖС не допускается.
    • При фактическом использовании под садоводство или застройку вам грозит штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: для граждан — от 0,5% до 1% кадастровой стоимости (мин. 10 000 руб.).
    • При неиспользовании участка по целевому назначению более 3 лет возможен риск изъятия земли по решению суда (п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).
    • Постройки, возведённые на сельхозугодьях, могут быть признаны самовольными и подлежать сносу.
    • Ваше несогласие как сособственника блокирует раздел участка: он возможен только по соглашению всех собственников (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ).

  • Чего не делать

    • Не подписывайте соглашение о разделе участка и не голосуйте за решения общего собрания о выделе долей под садоводство или ИЖС.
    • Не вступайте в ТСН и не оплачивайте членские взносы, если устав противоречит целевому назначению земли.
    • Не стройте и не разрешайте строительство жилых или садовых домов на сельхозугодьях — это прямо запрещено.
    • Не продавайте и не покупайте доли или участки, образованные из сельхозугодий, под видом пригодных для ИЖС.
    • Не рассчитывайте, что устав ТСН изменит правовой режим земли — он определяется только по ЕГРН.
    • Не пытайтесь перевести сельхозугодья под ИЖС — закон допускает это лишь в исключительных случаях, не связанных с вашей ситуацией.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу, если соседи уже начали продажу участков под ИЖС — это прямое нарушение, требующее судебной защиты.
    • Адвокат нужен при подготовке иска о признании недействительным решения общего собрания о создании ТСН.
    • Привлеките юриста для представительства в суде, если Росреестр откажет в проведении проверки.
    • Если на участке уже возведены постройки: Без адвоката не обойтись, если на участке уже возведены постройки — потребуется их снос и взыскание убытков.
    • Если возникла угроза изъятия участка за неиспользование: Юрист обязателен при угрозе изъятия участка за неиспользование по целевому назначению в течение 3 лет.
    • Если кадастровые работы по разделу уже проведены: Наймите адвоката для оспаривания кадастровых работ по разделу участка, если они уже проведены.

  • Альтернативные пути

    • Предложите соседям изменить ВРИ участка на «садоводство» до создания ТСН — это законный путь, если земля не относится к сельхозугодьям.
    • Инициируйте выдел своей доли в натуре по ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ, чтобы обезопасить себя от общих рисков.
    • Закажите независимую почвенную экспертизу для подтверждения статуса сельхозугодий — это усилит вашу позицию.
    • Проверьте, не входит ли участок в границы населённого пункта — это единственный законный путь для будущего ИЖС.
    • Обсудите с соседями продажу участка единым массивом под сельхозпроизводство — это сохранит целевое назначение.
    • Зафиксируйте в письменном виде своё несогласие с планами соседей — это защитит вас от вменения солидарной ответственности.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, относится ли участок к сельхозугодьям (пашня/пастбище) — для сельхозугодий в Ростовской области действует прямой запрет на садоводство и жилую застройку.
    • Уточните в местной администрации, не включён ли участок в границы населённого пункта — только это могло бы изменить категорию земли.
    • Запросите в Росреестре по Ростовской области выписку ЕГРН — подтвердите категорию, ВРИ и статус сельхозугодий.
    • Направьте обращение в территориальное управление Росреестра по Ростовской области — укажите кадастровый номер и планы соседей по разделу.
    • Уточните в региональном минсельхозе, не относится ли участок к особо ценным сельхозугодьям — для них перевод в другую категорию дополнительно ограничен.
    • При отказе Росреестра в проверке обжалуйте его в суд по месту нахождения органа — срок на административный иск три месяца.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является участником общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства». Соседи-сособственники инициируют создание товарищества собственников недвижимости, в уставе которого заявлена цель ведения садоводства, тогда как по данным ЕГРН участок к садовым не относится. Фактически планируется раздел исходного массива на обособленные участки и их последующая реализация под индивидуальное жилищное строительство. Юридическое значение имеет то, что правовой режим земли определяется не уставом создаваемого юридического лица, а категорией и видом разрешённого использования, зафиксированными в ЕГРН; следовательно, создание ТСН с «садоводческой» формулировкой в уставе само по себе не изменяет назначение сельхозугодий и не легализует их застройку.

Затронутые правоотношения:

  • Право общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения — поскольку участок находится в долевой собственности, любые действия по его разделу, выделу долей и определению судьбы образуемых участков подчинены специальному режиму Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а не общим корпоративным процедурам ТСН.
  • Правоотношения по созданию и деятельности ТСН/садоводческого товарищества — товарищество может быть создано только собственниками садовых или огородных земельных участков либо гражданами, желающими их приобрести; при ВРИ «для сельскохозяйственного производства» такое объединение не приобретает правовых оснований для управления территорией садоводства.
  • Правоотношения по целевому использованию земель сельскохозяйственного назначения — использование сельхозугодий ограничено сельскохозяйственным производством и связанными с ним целями; включение таких угодий в границы территории садоводства и их застройка прямо запрещены.
  • Правоотношения по образованию земельных участков — раздел исходного участка возможен только с сохранением целевого назначения и разрешённого использования; образование садовых участков из сельскохозяйственных угодий не допускается.
  • Правоотношения по переводу земель из одной категории в другую — перевод сельхозугодий в иную категорию допускается лишь в исключительных случаях, установленных законом; создание ТСН и раздел участка под продажу «под ИЖС» к таким случаям не относятся.
  • Правоотношения по обороту земельных участков и защите прав приобретателей — продажа участков, образованных из сельхозугодий, под видом пригодных для ИЖС создаёт риск признания построек самовольными и невозможности их легализации, что затрагивает интересы как продавцов, так и потенциальных покупателей.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Категория земель и вид разрешённого использования по ЕГРН — участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с ВРИ «для сельскохозяйственного производства», что исключает его квалификацию как садового земельного участка.
  2. Отнесение участка к сельскохозяйственным угодьям — при ВРИ «для сельскохозяйственного производства» земля, как правило, является сельхозугодьем, а сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения садоводства и использоваться для строительства садовых или жилых домов.
  3. Отсутствие решения об изменении категории или ВРИ — создание ТСН и утверждение устава с «садоводческой» целью не являются юридическим основанием для изменения правового режима земли; без перевода земель в установленном порядке участок остаётся сельхозземлёй.
  4. Невозможность образования садовых участков из сельхозугодий — прямой законодательный запрет исключает законный раздел исходного массива на садовые участки и их последующую продажу для целей садоводства или ИЖС.
  5. Отсутствие оснований для перевода сельхозугодий под жилую застройку — продажа участков «под ИЖС» возможна только после изменения категории земель, в частности через установление или изменение черты населённого пункта, что не происходит автоматически по воле сособственников или решению ТСН.
  6. Специальный порядок выдела долей из земель сельхозназначения — раздел участка, находящегося в долевой собственности, должен осуществляться по правилам Федерального закона № 101-ФЗ, а не через механизм членства в ТСН, что делает схему юридически несостоятельной для заявленной цели.

Правовая природа ТСН на сельхозземлях: садоводство допустимо только на «садовых» участках, а не на сельхозугодьях с ВРИ «сельхозпроизводство»

Закон прямо разделяет понятия: СНТ создаётся именно собственниками садовых (или огородных) земельных участков, а не любых участков сельхозназначения.

Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества (далее - товарищество) . (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества. 3. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости. Статья 4 1 . Территория садоводства или огородничества 1. В состав территории садоводства или огородничества входят садовые земельные участки или огородные земельные участки, а также земельные участки общего назначения. 2. Территория садоводства или огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов. 3. Местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории садоводства или огородничества не требуется, но может быть осуществлена по решению общего собрания членов товарищества.
— п. 1, 3 ст. 4 ФЗ № 217-ФЗ

Из этого следует ключевой тезис: товарищество (ТСН/СНТ) — это объединение, привязанное к садовым земельным участкам и территории садоводства. Ваш же участок, согласно выписке ЕГРН, имеет вид разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства» — это иной вид, чем «ведение садоводства». Само по себе создание юридического лица с названием «for садоводства» в уставе не превращает землю сельхозпроизводства в садовые участки: правовой режим определяется категорией и ВРИ по ЕГРН, а не формулировкой устава.

Правило об образовании садовых участков прямо закрепляет границу дозволенного:

Садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Не допускается образовывать садовые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Раздел садового земельного участка или огородного земельного участка допускается с соблюдением требований, установленных земельным законодательством. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2. Образование садовых земельных участков и огородных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В целях образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. Образование находящихся в государственной или муниципальной собственности садовых земельных участков или огородных земельных участков осуществляется в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу для их распределения между членами такого товарищества. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 3. Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием. 4.
— ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Обратите внимание на два момента. Во-первых, садовые участки формально можно образовать из земель сельхозназначения — но не из сельскохозяйственных угодий. Во-вторых, ваш участок имеет ВРИ «для сельскохозяйственного производства», что, как правило, означает именно сельхозугодья (пашня/сенокос/пастбище). Если земля по документам относится к сельхозугодьям (а это почти наверняка так при ВРИ «сельхозпроизводство»), то образование на ней садовых участков прямо запрещено.

Этот запрет дублируется в Земельном кодексе:

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 7. Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Вывод. ТСН/СНТ на вашей земле само по себе не «мухлёж», но как объединение оно легально лишь при условии, что земля действительно является садовыми участками (ВРИ «ведение садоводства»). При ВРИ «для сельскохозяйственного производства» — тем более если это сельхозугодья — создание садового товарищества и разбивка массива на садовые участки юридически недопустимы: земля не может быть включена в территорию садоводства.

Раздел участка и продажа «под ИЖС»: без перевода категории это незаконно

Целевое использование земель сельхозназначения жёстко ограничено:

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Садоваодство как один из допустимых видов использования сельхозземель существует, но приоритет и особую охрану имеют именно угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения). Использование сельхозугодий под застройку жилыми домами запрещено (цитата c2 выше).

Теперь о «нарезать и продать под ИЖС». Перевод сельхозугодий в иную категорию (например, в земли населённых пунктов под жилую застройку) допускается только в закрытом перечне исключительных случаев:

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
— ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ

Строительство ИЖС, разбивка массива под коттеджные посёлки и продажа участков под индивидуальное жилищное строительство не входят в этот перечень. Единственный реальный путь «под ИЖС» — установление или изменение черты населённого пункта (пп. 3 ч. 1 ст. 7), то есть включение части массива в границы населённого пункта по решению органа власти, а не по воле собственников долей или ТСН. Ключевой момент: создание ТСН и раздел участка между его членами юридически не меняют ни категорию, ни ВРИ земли — они остаются землёй сельхозназначения.

Раздел земельного участка в долевой собственности возможен, но лишь по общим правилам и с сохранением целевого назначения:

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). 6. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. Образование земельных участков из земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии и (или) заключен договор о комплексном развитии территории, может осуществляться лицом, с которым заключен такой договор, либо юридическим лицом, обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на основании проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при наличии проекта планировки территории, утвержденного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. (В редакции федеральных законов от 25.12.2023 № 627-ФЗ, от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 8.
— п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ

И, что принципиально для долевой собственности, выдел доли в счёт земельной доли из сельхозземель регулируется специальным законом об обороте:

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4.
— п. 1, 2 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ

Вывод. Нарезать участок, продать их «под ИЖС» и тем самым легализовать жилую застройку через ТСН невозможно: ни раздел, ни создание товарищества не меняют категорию «земли сельхозназначения» и не снимают запрет на строительство жилья на сельхозугодьях. Продажа «под ИЖС» на землях сельхозназначения — это продажа участков, непригодных для заявленной цели, что создаёт прямые риски и для продавцов (обман покупателей), и для покупателей (снос построек, невозможность узаконить жильё и прописаться).

Ответственность и риски: штрафы, изъятие участка, самовольные постройки

Собственник обязан использовать землю строго по целевому назначению и ВРИ:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— ст. 42 ЗК РФ

Нарушение (использование сельхозземли под садоводство/жилую застройку либо разбивку на «садовые» участки вопреки ВРИ) влечёт административную ответственность:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Штраф привязан к кадастровой стоимости: для граждан — от 0,5% до 1% этой стоимости (но не менее 10 000 руб.), для юрлиц — от 1,5% до 2% (но не менее 100 000 руб.). При крупных массивах с высокой кадастровой стоимостью суммы могут быть значительными.

Более серьёзное последствие — принудительное изъятие самой земли у собственника:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Участок изымается по решению суда, в частности, если он используется с нарушением законодательства не менее трёх лет подряд (пп. 2), либо не используется по назначению три года и более (пп. 1). Застройка сельхозугодий жилыми домами или их фактическое «садоводческое» освоение, повлёкшее снижение плодородия, создаёт прямую угрозу изъятия всего массива.

Наконец, дом, возведённый вопреки ВРИ «сельхозпроизводство», — самовольная постройка: она подлежит сносу за счёт лица, её осуществившего, и не порождает права собственности, а значит, невозможна и регистрация (прописка). Это уже установлено и в ранее данных ответах по аналогичным ситуациям (продажа «под ИЖС» на сельхозке при категории «земли сельхозназначения»).

Вывод для вас как сособственника. Вам грозят реальные проблемы: во-первых, административные штрафы на совладельцев доли за нецелевое использование; во-вторых, риск судебного изъятия участка при длительном нарушении; в-третьих, обесценивание вашей доли и невозможность для будущих покупателей легально построить жильё. Участие в схеме «ТСН → разбивка → продажа под ИЖС» влечёт риски для каждого сособственника, а не только для инициаторов.

Что делать вам: как сособственник может защититься

Поскольку ваш массив находится в долевой собственности и относится к землям сельхозназначения, образование участков и выдел долей подчинены специальным правилам, а не свободному усмотрению ТСН:

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4.
— п. 1, 2 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ

Ключевое следствие: выдел доли производится либо по решению общего собрания участников долевой собственности (с утверждением проекта межевания и перечня собственников), либо через кадастрового инженера с согласованием границ. Ваше согласие как участника долевой собственности — обязательный элемент такого процесса.

Наконец, садовые/огородные участки, если бы они всё же существовали, вообще выведены из-под закона об обороте сельхозземель и регулируются напрямую Земельным кодексом:

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд ), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для виноградарства и (или) производства продукции виноделия, а также для оказания услуг в сфере сельского туризма, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации") . Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ, от 29.12.2017 № 447-ФЗ, от 05.04.2021 № 79-ФЗ, от 02.07.2021 № 299-ФЗ, от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ

Из этого следует, что попытка «обойти» закон, замаскировав сельхозугодья под садовые участки и вывести их из-под ограничений оборота сельхозземель, сама по себе незаконна: превратить сельхозугодье в «садовый участок» без смены ВРИ нельзя, а смена ВРИ на «садоводство» для сельхозугодий запрещена (см. цитату c1).

Практические действия для вас:

  1. Запросите выписку ЕГРН на исходный участок и проверьте: категория (земли сельхозназначения), ВРИ (сельхозпроизводство), состав угодий (является ли земля пашней/сенокосом/пастбищем — это сельхозугодья).
  2. Не голосуйте за решение общего собрания об образовании ТСН и разделе массива, если оно не соответствует ВРИ; фиксируйте своё особое мнение в протоколе.
  3. Сообщите о признаках нецелевого использования в территориальное управление Росреестра (госземнадзор) и/или прокуратуру — это запустит проверку по ст. 8.8 КоАП и ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ.
  4. Если инициаторы начнут фактическую нарезку и продажу «под ИЖС», зафиксируйте это и обращайтесь в суд с иском о признании сделок/образования участков недействительными либо с требованием о защите вашего права собственности как сособственника.

Итоговая оценка. Опасения обоснованны: схема «ТСН для садоводства → нарезка → продажа под ИЖС» на земле с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» (особенно если это сельхозугодья) незаконна. Создание товарищества как таковое не запрещено, но оно не может изменить правовой режим земли, а разбивка массива на садовые/«ИЖС» участки и их продажа под жилую застройку либо не пройдут кадастровый учёт, либо повлекут штрафы, снос построек и риск изъятия участка. Вам это создаст реальные проблемы как сособственнику.

Создание ТСН на вашем участке с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» для последующего раздела и продажи участков под ИЖС как схема незаконно — это противоречит целевому назначению земли и прямому запрету на использование сельхозугодий для садоводства и жилой застройки (п. 6 ст. 79 ЗК РФ, ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ). При этом сам факт создания ТСН как юридического лица не запрещён, однако незаконны последующие действия по разделу и использованию сельхозугодий под садоводство/ИЖС.

ТСН как вид товарищества собственников недвижимости создаётся только собственниками садовых или огородных земельных участков (п. 1, 3 ст. 4 ФЗ № 217-ФЗ). Ваш участок имеет ВРИ «для сельскохозяйственного производства» — это не садовый участок, и сам факт указания в уставе цели «для садоводства» не меняет правовой режим земли, который определяется по ЕГРН. Если земля относится к сельхозугодьям (пашня, сенокос, пастбище), что необходимо подтвердить выпиской ЕГРН или иными документами, то образование на ней садовых участков прямо запрещено (ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ), а сельхозугодья не могут включаться в границы территории садоводства и использоваться для строительства жилых домов (п. 6 ст. 79 ЗК РФ).

Раздел участка и продажа долей «под ИЖС» также невозможны без перевода земли в другую категорию. Земли сельхозназначения могут использоваться только для сельхозпроизводства и ограниченного перечня связанных целей (п. 1 ст. 78 ЗК РФ). Перевод сельхозугодий в другую категорию допускается лишь в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ, — строительство ИЖС и коттеджных посёлков в этот перечень не входит. Раздел участка в долевой собственности возможен только по соглашению всех собственников с сохранением целевого назначения (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ), а выдел доли из сельхозземель — по правилам ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ, которые также не меняют категорию земли.

Если соседи начнут фактически использовать участок под садоводство или жилую застройку, это повлечёт административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: штраф для граждан — от 0,5% до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 000 руб.), для юридических лиц — от 1,5% до 2% (но не менее 100 000 руб.). При неиспользовании участка по целевому назначению в течение трёх и более лет земля может быть изъята у собственника по решению суда (п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). Постройки, возведённые с нарушением целевого назначения, будут квалифицированы как самовольные и подлежат сносу.

Пошаговые действия

  1. Запросите в Росреестре выписку из ЕГРН на земельный участок, чтобы подтвердить категорию, ВРИ и состав собственников (доли). Это базовый документ для всех последующих обращений.

  2. Направьте письменное обращение в орган федерального государственного земельного контроля (надзора) — территориальное управление Росреестра по Ростовской области. Укажите кадастровый номер участка, опишите действия соседей (создание ТСН с целью садоводства, планы раздела и продажи под ИЖС) и приложите копию выписки из ЕГРН. Попросите провести проверку соблюдения земельного законодательства.

  3. Если вы являетесь сособственником, не подписывайте соглашение об образовании земельных участков (разделе) и не голосуйте за решения общего собрания, направленные на изменение фактического использования земли без приведения ВРИ в соответствие с законом. Раздел возможен только по соглашению всех собственников (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ), поэтому ваше несогласие блокирует процедуру.

  4. При отказе органа земельного надзора в проведении проверки либо при бездействии — обжалуйте такой отказ вышестоящему должностному лицу или в суд по месту нахождения органа. Срок на обращение в суд с административным иском об оспаривании бездействия органа — три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении.

  5. Если соседи уже начали фактическую застройку или продажу участков под ИЖС, зафиксируйте это (фото, объявления о продаже, копии документов) и передайте материалы в Росреестр и прокуратуру. Прокуратура вправе инициировать проверку и обратиться в суд с требованием о сносе самовольных построек и приведении участка в соответствие с целевым назначением.

  6. Если вы понесёте убытки из-за незаконных действий соседей (например, снижение стоимости вашей доли, невозможность использовать участок по назначению), вы вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицам, чьи действия привели к нарушению.