Может ли иностранная компания купить сельхозземлю в России: ответ юриста

Может ли иностранная компания купить сельхозземлю в собственность

Основной вопрос решается ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая прямо устанавливает исчерпывающий круг допустимых прав иностранных лиц на такие земли.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2

Для вашей ситуации это означает: иностранная компания (как иностранное юридическое лицо) может обладать земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Приобретение в собственность по договору купли-продажи для неё прямо запрещено. Этот вывод подтверждается и общим правилом ст. 5 ЗК РФ, отсылающим к специальным федеральным законам именно в отношении прав иностранных лиц на землю.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения: собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) обладатели публичного сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V 7 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
— п. 2 ст. 5 ЗК РФ

Итак, по общему правилу: прямая покупка сельхозземли в собственность иностранной компанией невозможна — доступно только право аренды. Немного ниже в блоке разберу развилку для случая, если участок расположен в границах населённого пункта.

{% if false %}
Вывод: иностранная компания не вправе купить участок из земель сельскохозяйственного назначения в собственность — она может обладать им только на праве аренды (ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ).
{% endif %}

Развилка по категории земли: сельхозназначение или земли населённого пункта

Отказ нотариуса правомерен только в том случае, если участок действительно относится к землям сельскохозяйственного назначения. Критерий отнесения земель к этой категории закреплён в ст. 77 ЗК РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 77 ЗК РФ

Для вашей ситуации это ключевая развилка. Если участок расположен за границами населённого пункта и предназначен для нужд сельского хозяйства — это земли сельскохозяйственного назначения, и вступает в силу полный запрет ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ на его приобретение иностранной компанией в собственность (см. первый блок). Но если участок находится в границах сельского поселения (в черте населённого пункта) — он относится к категории «земли населённых пунктов», и ограничения ФЗ № 101-ФЗ на него не распространяются.

Однако и для земель населённых пунктов действует отдельный ограничительный слой — запрет для иностранных лиц на земельные участки на приграничных территориях.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Вывод по этой развилке: если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения — покупка иностранной компанией в собственность исключена (только аренда). Если это земли населённого пункта — запрет ФЗ № 101-ФЗ не применяется, но нужно проверить, не входит ли район расположения участка в перечень приграничных территорий, утверждаемый Президентом РФ; при попадании в перечень право собственности и там исключено. Решающий факт — категория земель по ЕГРН (выписка из ЕГРН) и местонахождение района относительно Государственной границы. Необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН с указанием категории земель.

Можно ли оформить через российское юридическое лицо

Ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ распространяется не только на иностранную компанию напрямую, но и на юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного участия превышает 50 процентов.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2

Это означает: если ваша иностранная компания создаст российское ООО и будет владеть в его уставном капитале более 50% — такое российское юрлицо также сможет обладать сельхозземлёй только на праве аренды, то есть не сможет купить её в собственность. Обойти запрет «конвертом» (формально вписав номинальным участником российское физическое/юрлицо) рискованно: сделка, прикрывающая реальную покупку в пользу иностранного лица, может быть признана притворной.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворная сделка ничтожна, а к прикрываемой сделке (фактической покупке в пользу иностранного лица) применяются правила о действительной сделке — то есть применяется запрет на владение в собственность. Последствием притворности и несоответствия закону является ничтожность, что влечёт реституцию (подробнее в четвёртом блоке). Дополнительный риск: если право собственности у российского юрлица с иностранной долей всё же окажется зарегистрированным, орган власти субъекта обязан подать в суд о понуждении к продаже участка с торгов, а участок подлежит отчуждению в течение года.

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.
— п. 1 ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ

Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). (В редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ) 3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 6. Изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства Российской Федерации 1.
— п. 2 ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ

Вывод: оформить сделку через российское юридическое лицо законно можно только при условии, что доля иностранного участия в его уставном капитале не превышает 50%. Если же иностранное участие превышает 50% или фактическая цель — покупка в пользу иностранной компании, сделка ничтожна (прямой запрет ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ + притворность ст. 170 ГК РФ), а зарегистрированный участок придётся отчуждать, вплоть до понуждения по иску субъекта РФ к продаже с торгов.

Судьба предварительного договора и возврат уплаченных денег

Заключённый предварительный договор купли-продажи, по которому покупателем выступает иностранная компания, а предметом — сельхозземля, направлен на совершение сделки, прямо запрещённой законом. Такая сделка ничтожна как посягающая на публичные интересы.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Поскольку основной договор купли-продажи сельхозземли иностранной компании ничтожен, ничтожен и предварительный договор, обязывающий его заключить (он не влечёт правовых последствий с момента совершения).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— ст. 167 ГК РФ, п. 1

Вследствие ничтожности обе стороны обязаны вернуть друг другу полученное — уплаченные по предварительному договору деньги подлежат возврату продавцом.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: деньги, переданные вами продавцу (аванс/задаток), подлежат возврату в полном объёме в порядке реституции — применяются последствия недействительности сделки, а не штрафные правила ст. 381 ГК РФ о задатке (задаток как способ обеспечения в данном случае не «срабатывает», поскольку обеспечиваемое обязательство недействительно). Если продавец добровольно деньги не вернёт после письменной претензии — вопрос решается в суде иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании уплаченной суммы.

Отдельное предостережение: если участок всё же будет фактически передан и использоваться иностранной компанией либо её аффилированным лицом без наличия прав на него, это образует состав административного правонарушения за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законом прав.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод: предварительный договор ничтожен, уплаченные по нему деньги подлежат возврату по правилам реституции (ст. 167 ГК РФ), а не зачёту как задаток; при отказе продавца возвращать деньги спор разрешается в суде. Продолжать использовать участок без прав нельзя — это административное правонарушение (ст. 7.1 КоАП РФ).

Аренда как законная альтернатива покупке

Если целью компании является владение и пользование сельхозземлёй, законная форма — аренда. Общее право иностранных лиц иметь земельные участки на праве аренды закреплено в ЗК РФ, а применительно к землям сельскохозяйственного назначения — в ст. 3 и 9 ФЗ № 101-ФЗ.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Размер арендной платы определяется договором аренды. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5.
— п. 1 ст. 22 ЗК РФ

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 507-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 327-ФЗ) 4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона. 5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. 7. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 8.
— п. 3 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для вашей ситуации это означает: ваша иностранная компания вправе взять сельхозучасток в аренду. При аренде участка из государственной или муниципальной собственности срок договора — от 3 до 49 лет (для сенокошения и выпаса скота — до 5 лет). При этом по общему правилу п. 9 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передавать арендные права/субаренду другим лицам с учётом установленных ограничений. Важно учитывать, что аренда не предусматривает последующего обязательного выкупа: ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ прямо исключает выкуп в собственность для ряда случаев, а в отношении иностранного арендатора право собственности на сельхозземлю закон не допускает вовсе.

Вывод: для иностранной компании законный способ получить сельхозземлю в пользование — долгосрочная аренда (от 3 до 49 лет) на условиях п. 3 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ и п. 1 ст. 22 ЗК РФ. Купля в собственность и последующий выкуп для неё исключены.

Откажет ли Росреестр в регистрации и можно ли обойтись без нотариуса

Позиция нотариуса в вашем случае законна: он обязан отказать в удостоверении сделки, совершение которой запрещено законом (сделка ничтожна в силу запрета ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ и ст. 168 ГК РФ). При этом и для договоров купли-продажи недвижимости, и для регистрации перехода права нотариальная форма по общему правилу не является обязательной — её отсутствие само по себе не блокирует регистрацию. Решающим препятствием является не форма, а противоречие сделки закону: Росреестр (орган регистрации прав) не вправе зарегистрировать переход права на основании ничтожной сделки и обязан приостановить, а затем отказать в регистрации.

Согласно Закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация прав приостанавливается по решению государственного регистратора, в том числе если сделка, подлежащая регистрации, противоречит требованиям закона, а документы не соответствуют требованиям законодательства.

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.
— п. 1 ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ

Таким образом, обход нотариуса (подача документов в Росреестр напрямую, без нотариального удостоверения) не поможет: переход права к иностранной компании на сельхозземлю всё равно будет приостановлен и в итоге отклонён, поскольку сделка ничтожна и посягает на публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ, ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ).

Вывод: отказа в регистрации не избежать ни через нотариуса, ни напрямую в Росреестре — препятствием является не форма сделки, а её ничтожность в силу прямого запрета ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ. Заключать и регистрировать сделку в пользу иностранной компании по сельхозземле незаконно; правомерный путь — аренда либо покупка российским юрлицом с долей иностранного участия не более 50% (с учётом приграничных ограничений).