Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аграрное право

Можно ли строить конюшню и дом на сельхозугодьях, если оформить КФХ, какой налог и что будет с постройками при закрытии КФХ

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оформите КФХ и начните реальную сельхоздеятельность, чтобы применять льготную ставку налога 0,3%.
  2. 2
    Проверьте в местной администрации отсутствие регионального запрета на строительство жилых домов для КФХ.
  3. 3
    Возводите дом с соблюдением параметров: не более 3 этажей, до 500 кв. м, застройка до 0,25% участка.
  4. 4
    Стройте конюшню как объект, необходимый для содержания животных и деятельности хозяйства.
  5. 5
    При закрытии КФХ разделите имущество по правилам ГК РФ, постройки останутся в вашей собственности.
  6. 6
    Продолжайте использовать участок по целевому назначению после закрытия КФХ, чтобы избежать изъятия.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на участок (подтверждает категорию, вид разрешённого использования, кадастровую стоимость).
  • Документы о регистрации КФХ (подтверждают статус для строительства и льготной ставки налога).
  • Проектная документация на конюшню и жилой дом (для подтверждения соответствия параметрам п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ).
  • Документы о фактическом ведении сельхоздеятельности (для применения ставки 0,3% и избежания изъятия).
  • Документы о праве собственности на постройки (для сохранения имущества после прекращения КФХ).

  • Сроки и риски

    • Оформите КФХ и начните реальную сельхоздеятельность: без этого ставка налога вырастет до 1,5%, а при неиспользовании 3 года участок могут изъять через суд.
    • Проверьте региональный закон: в вашем муниципалитете может действовать запрет на строительство жилых домов на участках КФХ — тогда дом возвести нельзя.
    • Стройте один жилой дом с параметрами: не выше 3 этажей, площадью до 500 кв. м и застройкой не более 0,25% участка — иначе его снесут как самовольный.
    • Конюшню возводите как объект для содержания животных и хранения кормов — это прямо входит в состав имущества КФХ.
    • При закрытии КФХ постройки останутся вашими, но участок должен продолжать использоваться для сельхозпроизводства — иначе возможен штраф за нецелевое использование.

  • Чего не делать

    • Не начинайте строительство дома и конюшни до регистрации КФХ и проверки регионального запрета на жилые дома.
    • Не возводите дом площадью более 500 кв. м, выше 3 этажей и с застройкой свыше 0,25% участка.
    • Не стройте второй жилой дом — закон разрешает только один на участке КФХ.
    • Не допускайте нецелевого использования участка: без реальной сельхоздеятельности налог вырастет до 1,5%.
    • Не оставляйте участок неиспользуемым более 3 лет — возможен судебный иск об его изъятии.
    • Не пытайтесь перевести сельхозугодья в ЛПХ или садоводство — это прямо запрещено законом.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для проверки регионального запрета на строительство жилых домов на сельхозугодьях.
    • Адвокат проверит, не отнесён ли участок к особо ценным продуктивным сельхозугодьям.
    • Привлеките юриста для правильного оформления КФХ и получения разрешения на строительство.
    • Консультация адвоката нужна для минимизации риска изъятия участка при неиспользовании 3 года.
    • Юрист поможет избежать сноса построек из-за ошибок в параметрах дома или конюшни.
    • Обратитесь к адвокату для защиты интересов при разделе имущества после закрытия КФХ.

  • Расходы и госпошлина

    • Проверьте, не входит ли участок в перечень особо ценных сельхозугодий — при включении строительство не допускается.
    • Рассчитайте земельный налог по ставке 0,3% от кадастровой стоимости при реальном ведении сельхоздеятельности.
    • Учтите, что при неиспользовании участка более 3 лет возможен риск его изъятия по решению суда.
    • При прекращении КФХ постройки останутся в вашей собственности, но участок должен использоваться по целевому назначению.
    • Зафиксируйте расходы на строительство и регистрацию — они могут учитываться при разделе имущества КФХ.

  • Альтернативные пути

    • Оформите КФХ и начните реальную сельхоздеятельность: это главное условие для льготной ставки налога 0,3% и защиты от изъятия участка.
    • Убедитесь, что участок не входит в перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий — это заблокирует любую застройку.
    • Проектируйте дом с параметрами из спецнормы: один дом, до 3 этажей, до 500 кв. м, застройка не более 0,25% площади участка.
    • Возводите конюшню как объект, функционально связанный с сельхозпроизводством, и сохраняйте документы о её хозяйственном назначении.
    • При закрытии КФХ зафиксируйте раздел имущества соглашением или решением суда, чтобы постройки остались в вашей собственности.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является правообладателем земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, который по документам отнесён к сельхозугодьям. Перевод участка в ЛПХ невозможен в силу прямого запрета, установленного для сельхозугодий. Намерение клиента — оформить крестьянское (фермерское) хозяйство и возвести на участке конюшню и один жилой дом. Юридическое значение имеет то, что участок уже находится в собственности или пользовании клиента, а не предоставляется вновь для КФХ, — это снимает вопрос о торгах и предварительном согласовании предоставления, но не снимает ограничений по виду разрешённого использования и особой охране сельхозугодий.

Затронутые правоотношения:

  • Земельные правоотношения по использованию сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Затронуты, поскольку сельхозугодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране; общий режим запрещает их застройку, кроме случаев, прямо допущенных федеральным законом. Это определяет, можно ли вообще возводить конюшню и жилой дом без перевода земель в иную категорию.

  • Правоотношения, связанные с деятельностью крестьянского (фермерского) хозяйства. Затронуты, поскольку именно статус КФХ открывает специальное исключение из общего запрета застройки сельхозугодий: закон допускает строительство одного жилого дома и хозяйственных построек, необходимых для сельскохозяйственной деятельности. Это меняет правовой режим участка с «нельзя строить» на «можно строить при соблюдении условий».

  • Налоговые правоотношения по земельному налогу. Затронуты, поскольку ставка налога зависит от категории земель и фактического использования участка для сельскохозяйственного производства. Это определяет размер обязательных ежегодных платежей при использовании участка под КФХ.

  • Правоотношения по принадлежности и судьбе построек при прекращении КФХ. Затронуты, поскольку постройки, возведённые для деятельности КФХ, входят в состав имущества фермерского хозяйства, а при его закрытии встаёт вопрос о сохранении права на них и о соответствии дальнейшего использования участка его целевому назначению.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Отнесение участка к сельхозугодьям. Это ключевой факт: общий режим сельхозугодий запрещает их использование для строительства жилых домов и хозяйственных построек, не связанных с сельскохозяйственным производством. Именно поэтому перевод в ЛПХ невозможен, а застройка допустима только через специальный механизм КФХ.

  2. Оформление КФХ и реальная связь построек с сельскохозяйственной деятельностью. Конюшня допустима как здание, используемое для содержания сельскохозяйственных животных, хранения кормов и инвентаря, то есть как объект, обеспечивающий производственную деятельность КФХ. Жилой дом допустим в силу прямого дозволения п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ — один дом, не более трёх этажей, общей площадью до 500 кв. м, с площадью застройки не более 0,25% площади участка.

  3. Отсутствие регионального запрета на строительство жилых домов на сельхозучастках КФХ. Закон субъекта РФ может определить муниципальные образования, где строительство жилых домов на таких участках не допускается. Если участок находится в таком муниципалитете, строительство дома будет незаконным, несмотря на наличие КФХ; конюшни этот запрет не касается.

  4. Неотнесение участка к особо ценным продуктивным сельхозугодьям. Если участок включён в перечень земель, использование которых для других целей не допускается, застройка может быть ограничена. Это обстоятельство необходимо проверить, поскольку оно способно заблокировать строительство даже при наличии КФХ.

  5. Фактическое использование участка для сельскохозяйственного производства. От этого зависит ставка земельного налога: при использовании участка в сельхозпроизводстве применяется ставка 0,3% от кадастровой стоимости, при неиспользовании или использовании не по назначению — 1,5%. Для сохранения льготной ставки деятельность КФХ должна быть реальной, а не формальной.

  6. Судьба построек при прекращении КФХ. Постройки, возведённые для деятельности КФХ, входят в состав имущества фермерского хозяйства. При закрытии КФХ право на них у членов хозяйства не прекращается автоматически, однако дальнейшее использование участка должно оставаться в рамках целевого назначения земель сельхозназначения. Если участок перестанет использоваться для сельхозпроизводства, это создаёт риск претензий со стороны органов земельного надзора, вплоть до квалификации построек как самовольных либо понуждения к освобождению участка.

Можно ли строить конюшню и дом при оформлении КФХ

Да, оформление КФХ открывает правовой путь к застройке сельхозугодий, но с существенными ограничениями. Земли сельхозназначения могут использоваться крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, в том числе без образования юрлица:

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд : (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 02.07.2013 № 148-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица;
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Конюшня (а также иные здания, строения и сооружения для содержания лошадей, хранения кормов, сельхозинвентаря) прямо названа в составе имущества КФХ — она относится к объектам, «используемым для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции»:

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, жилой дом, другие объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, сельскохозяйственные животные и птица, продукция, полученная фермерским хозяйством в результате использования своего имущества, и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) 2. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате осуществления деятельности фермерского хозяйства без образования юридического лица, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства без образования юридического лица и используются в соответствии с соглашением, заключенным между ними. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) 3. Имущество фермерского хозяйства без образования юридического лица принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) Доли членов фермерского хозяйства без образования юридического лица при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Специально для хозяйственных построек КФХ закон допускает предоставление и приобретение земельных участков из земель сельхозназначения:

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 446-ФЗ) 3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 446-ФЗ) 4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ) 5.
— п. 2 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Для конюшни это означает: она допустима как сооружение, обеспечивающее основную сельскохозяйственную деятельность КФХ (содержание и разведение сельскохозяйственных животных — ст. 1 ФЗ № 74-ФЗ относит к деятельности хозяйства производство и переработку сельхозпродукции). При этом она должна быть функционально связана именно с деятельностью КФХ, а не быть «гаражом/дачей под видом КФХ».

По жилому дому действует отдельная специальная норма, внесённая ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021, — она прямо распространяется и на участки, занятые сельхозугодьями, и допускает строительство ровно одного жилого дома:

На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
— п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Для вашего участка это значит: на сельхозугодьях при КФХ допускается один жилой дом, не выше трёх этажей, общей площадью не более 500 кв. м, с площадью застройки не более 0,25% площади участка. На участке площадью, например, 3 га (30 000 кв. м) это до 75 кв. м застройки под домом. Норму о запрете застройки сельхозугодий (п. 6 ст. 79 ЗК РФ) при КФХ здесь не «отменяет» перевод в другую категорию, а специальный допуск п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ, который действует применительно именно к КФХ.

Два важных ограничения, зависящих от региона и категории угодья:

  1. Региональный запрет. Закон субъекта РФ может определить муниципальные образования, где жилые дома на сельхозучастках КФХ строить нельзя:

Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ) Статья 12. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности (Наименование в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1. Порядок предоставления земельных участков для осуществления фермерским хозяйством его деятельности устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 6. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для осуществления фермерским хозяйством его деятельности может быть оспорено в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 446-ФЗ) 6 1 .
— п. 5 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

Если ваш участок в таком муниципальном образовании — строительство дома будет незаконным, несмотря на наличие КФХ. Конюшня под этот запрет не подпадает.

  1. Особо ценные угодья. Если ваш участок относится к особо ценным продуктивным сельхозугодьям, включённым законом субъекта в перечень земель «для других целей не допускается», застройка (в т.ч. домом) может быть ограничена:

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 79 ЗК РФ

Сельхозугодья в принципе имеют приоритет в использовании и особую охрану, а запрет строительства на них для садоводческих целей сформулирован жёстко:

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 7. Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Однако именно для КФХ этот общий запрет преодолевается специальным дозволением п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ (для дома) и ст. 78 ЗК РФ + ст. 6 ФЗ № 74-ФЗ (для хозяйственных построек). Проверьте два решающих факта: (а) не включён ли участок/муниципалитет в региональный запрет по п. 5 ст. 11 ФЗ-74; (б) не отнесён ли участок к особо ценным угодьям по перечню субъекта (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Вывод: при оформлении КФХ строительство конюшни как хозяйственной постройки для сельхоздеятельности и одного жилого дома (до 3 этажей, до 500 кв. м, застройка до 0,25% площади участка) правомерно, кроме случаев, когда субъект РФ запретил жилые дома в вашем муниципальном образовании или участок отнесён к особо ценным угодьям с запретом иного использования. Для конюшни требуется связь с реальной сельхоздеятельностью КФХ.

Земельный налог при использовании участка под КФХ

Базовая (максимальная) ставка земельного налога для участка, отнесённого к землям сельхозназначения и используемого для сельхозпроизводства, — 0,3% от кадастровой стоимости:

0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; (В редакции Федерального закона от 28.11.2009 № 283-ФЗ) занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением части земельного участка, приходящейся на объект недвижимого имущества , не относящийся к жилищному фонду и (или) к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства , за исключением указанных в настоящем абзаце земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности, и земельных участков, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей ;
— подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ

Если участок фактически не используется для сельхозпроизводства (или используется не по назначению), применяется повышенная ставка 1,5% как для «прочих» участков:

1,5 процента в отношении прочих земельных участков. 2. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. (В редакции федеральных законов от 29.06.2012 № 96-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3. В случае, если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус" ), налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в пункте 1 настоящей статьи. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2012 № 202-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ)
— подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ

Обе ставки — предельные: конкретные размеры устанавливают представительные органы муниципального образования (либо регион — для городов федерального значения), и они могут быть ниже. Местные акты вы вправе проверить в налоговой/на сайте ФНС.

Практический расчёт ориентира: налог = кадастровая стоимость участка × ставка (до 0,3%). Например, при кадастровой стоимости 1 500 000 руб. и ставке 0,3% годовой налог ≈ 4 500 руб.; при 1,5% (нецелевое использование) ≈ 22 500 руб. Точная сумма зависит от кадастровой стоимости вашего участка и муниципальной ставки.

Ключевое условие ставки 0,3% — участок «используемый для сельскохозяйственного производства». Если вы оформите КФХ, но фактически не будете вести сельхоздеятельность (участок зарастёт/застроится без реального производства), применяется 1,5%, а также наступает риск изъятия участка:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Сам по себе статус КФХ льготы по земельному налогу по ст. 395 НК РФ не даёт: в перечне освобождённых (п. 1 ст. 395 НК РФ) фермерские хозяйства как таковые отсутствуют — льгота зависит от принадлежности к категориям (религиозные организации, коренные малочисленные народы, резиденты ОЭЗ и т.п.). Поэтому ориентир — именно пониженная ставка 0,3%, а не «нулевой» налог.

Дополнительно: при переходе КФХ на ЕСХН (глава 26.1 НК РФ) освобождение касается налога на прибыль, НДФЛ (по деятельности), налога на имущество, используемое в сельхоздеятельности, — но не земельного налога: земельный налог при ЕСХН продолжает уплачиваться по правилам главы 31 НК РФ.

Вывод: минимальный ориентир налога — 0,3% от кадастровой стоимости участка (если он реально используется для сельхозпроизводства и муниципалитет не установил меньшую ставку); при нецелевом/отсутствующем использовании — до 1,5%. Точные ставки — в решении местного представительного органа по месту нахождения участка. Освобождения от земельного налога для КФХ как такового закон не предусматривает.

Что будет с постройками при закрытии КФХ

Постройки, возведённые законно в период деятельности КФХ, — это имущество, принадлежащее членам хозяйства (при КФХ без образования юрлица — на праве совместной собственности, если соглашением не установлено иное):

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, жилой дом, другие объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, сельскохозяйственные животные и птица, продукция, полученная фермерским хозяйством в результате использования своего имущества, и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) 2. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате осуществления деятельности фермерского хозяйства без образования юридического лица, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства без образования юридического лица и используются в соответствии с соглашением, заключенным между ними. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) 3. Имущество фермерского хозяйства без образования юридического лица принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) Доли членов фермерского хозяйства без образования юридического лица при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

При прекращении хозяйства общее имущество делится между членами, а не «исчезает»:

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 настоящего Кодекса. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным настоящим Кодексом и земельным законодательством. 2. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. 3. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
— ст. 258 ГК РФ, п. 1

Порядок прекращения КФХ — по правилам ГК РФ:

Прекращение фермерского хозяйства без образования юридического лица осуществляется по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации , если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правоотношения. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 352-ФЗ) ГЛАВА 8 1 . ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ФЕРМЕРСКОГО ХОЗЯЙСТВА - ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА (Дополнение главой - Федеральный закон от 31.07.2025 № 352-ФЗ) Статья 22 1 . Устав фермерского хозяйства - юридического лица 1. Фермерское хозяйство - юридическое лицо действует на основании устава, утвержденного его членами. 2. Устав фермерского хозяйства - юридического лица должен содержать следующие сведения: 1) наименование фермерского хозяйства - юридического лица и место его нахождения; 2) виды деятельности фермерского хозяйства - юридического лица; 3) порядок управления деятельностью фермерского хозяйства - юридического лица; 4) порядок избрания главы фермерского хозяйства - юридического лица и порядок прекращения его полномочий; 5) права и обязанности членов фермерского хозяйства - юридического лица; 6) порядок формирования имущества фермерского хозяйства - юридического лица и осуществления прав в отношении этого имущества; 7) порядок принятия в члены фермерского хозяйства - юридического лица и порядок прекращения членства в фермерском хозяйстве - юридическом лице;
— ст. 22 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», п. 2

Практически это означает следующее:

  1. Если КФХ без образования юрлица создано одним гражданином (допускается п. 2 ст. 1 ФЗ № 74-ФЗ), то при прекращении деятельности «раздел» не требуется — имущество (дом, конюшня) остаётся в собственности этого гражданина. Сам факт прекращения КФХ не прекращает право собственности на построенные объекты.

  2. Если КФХ создано несколькими членами, общее имущество делится по ст. 258 ГК РФ со ссылкой на ст. 252, 254 ГК РФ; доли признаются равными, если соглашением не установлено иное.

Ключевой нюанс, который надо понимать прямо: оставление построек законно только при сохранении правового режима участка. Разрешительная «легальность» дома и конюшни (п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ и ст. 78, 6 ЗК/ФЗ-74) привязана к статусу участка как используемого КФХ. После закрытия КФХ участок формально перестаёт быть «используемым КФХ», и продолжать числить на нём жилой дом можно, если участок остаётся в собственности гражданина(н) и сохраняется установленный ВРИ/категория, допускающие такой объект. На практике это раскладывается на две ветки:

Ветка А — постройки остаются без проблем (рекомендуемая защита). Жилой дом, построенный в соответствии с п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ и поставленный на кадастровый учёт и зарегистрированный в ЕГРН как объект недвижимости, после прекращения КФХ сохраняется за собственником: закон не содержит нормы, требующей сноса зарегистрированного дома лишь по причине закрытия КФХ. Конюшня как недвижимость (или иное строение) также остаётся. Риск возникает только при: (а) нецелевом использовании участка (тогда штраф и в перспективе изъятие) и (б) если постройка возведена как самовольная.

Ветка Б — риск сноса/изъятия, если постройка изначально незаконна или участок перестаёт использоваться по назначению. Если дом/конюшню построить без соблюдения ограничений (этажность, площадь, наличие регионального запрета) либо участок после закрытия КФХ перестанет использоваться по сельхозназначению, постройка может быть квалифицирована как самовольная:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ответственность за нецелевое использование — штраф, который для участков с определённой кадастровой стоимостью прямо привязан к ней:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

А длительное неиспользование участка по целевому назначению (три и более года) влечёт изъятие по решению суда:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Обязанность использовать участок по целевому назначению сохраняется у собственника и после закрытия КФХ:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— ст. 42 ЗК РФ

Вывод: при законном строительстве (с соблюдением параметров п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ и при отсутствии регионального запрета) и регистрации объектов в ЕГРН постройки можно оставить после закрытия КФХ — они остаются в собственности лица (при единственном члене — его личной; при нескольких — делятся по ст. 258 ГК РФ). Сноса только по факту прекращения КФХ закон не требует. Однако риск санкций сохраняется, если после закрытия КФХ участок перестанет использоваться по сельхозназначению (нецелевое использование — штраф по ст. 8.8 КоАП РФ, неиспользование 3+ года — изъятие по ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). Поэтому, если планируете закрыть КФХ, важно либо продолжать вести на участке минимальную сельхоздеятельность, либо до закрытия привести правовой статус участка/построек в соответствие.

Да, при оформлении КФХ вы вправе построить конюшню и один жилой дом на сельхозугодьях, если ваш участок не подпадает под региональный запрет и не отнесён к особо ценным угодьям. Налог составит до 0,3% от кадастровой стоимости при реальном ведении сельхоздеятельности. Постройки, возведённые законно в период деятельности КФХ, остаются в вашей собственности и после закрытия хозяйства.

1. Строительство конюшни и жилого дома при КФХ

Оформление КФХ открывает правовой путь к застройке сельхозугодий. Согласно п. 1 ст. 78 ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Конюшня прямо относится к имуществу КФХ как объект, используемый для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции (п. 1 ст. 6 ФЗ № 74-ФЗ), а п. 2 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ допускает строительство зданий, необходимых для деятельности хозяйства.

По жилому дому действует специальная норма — п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ: на участке из земель сельхозназначения, в том числе занятом сельхозугодьями, используемом КФХ, допускается строительство одного жилого дома с параметрами:

  • не более 3 этажей;
  • общая площадь — не более 500 кв. м;
  • площадь застройки — не более 0,25% от площади участка.

Важные ограничения:

  • Региональный запрет (п. 5 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ): законом субъекта РФ могут быть определены муниципальные образования, где строительство жилых домов на сельхозучастках КФХ запрещено. Проверьте, не попал ли ваш участок в такой перечень.
  • Особо ценные угодья (п. 4 ст. 79 ЗК РФ): если участок включён в перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий, использование его для других целей не допускается.

Общий запрет на строительство жилых домов на сельхозугодьях (п. 6 ст. 79 ЗК РФ) не применяется к КФХ, поскольку специальная норма п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ имеет приоритет.

Вывод: конюшня допустима как хозяйственная постройка, функционально связанная с сельхоздеятельностью КФХ. Жилой дом — один, в пределах указанных параметров, при отсутствии регионального запрета и статуса особо ценных угодий.

2. Минимальный земельный налог

Для земель сельхозназначения, используемых для сельскохозяйственного производства, предельная ставка земельного налога — 0,3% от кадастровой стоимости (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ). Конкретную ставку устанавливает муниципальное образование — она может быть ниже 0,3%, но не выше.

Если участок не используется по целевому назначению (нет реальной сельхоздеятельности), применяется ставка 1,5% как для прочих участков (подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ).

Ориентир расчёта: налог = кадастровая стоимость × ставка (до 0,3%). Например, при кадастровой стоимости 1 500 000 руб. и ставке 0,3% годовой налог ≈ 4 500 руб.; при 1,5% — ≈ 22 500 руб.

Ключевое условие ставки 0,3% — фактическое использование участка для сельхозпроизводства. Если КФХ оформлено, но деятельность не ведётся, налоговая применит 1,5%, а также возникнет риск изъятия участка при неиспользовании 3 и более лет (п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).

3. Судьба построек при закрытии КФХ

Постройки, законно возведённые в период деятельности КФХ, не становятся самовольными при прекращении хозяйства. Самовольной постройка признаётся только если она возведена с нарушением закона на момент строительства (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Если на момент возведения конюшня и дом соответствовали требованиям п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ и иным нормам, они сохраняются.

При прекращении КФХ применяются правила ст. 258 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ФЗ № 74-ФЗ: имущество хозяйства подлежит разделу между его членами. Постройки остаются в собственности — либо как совместная собственность бывших членов КФХ, либо переходят конкретному лицу по соглашению или решению суда.

Важно: после закрытия КФХ участок продолжает относиться к землям сельхозназначения с видом разрешённого использования для сельхозпроизводства. Это означает, что вы обязаны продолжать использовать участок по целевому назначению. Если сельхоздеятельность прекратится полностью, возможны:

  • повышенная ставка налога 1,5%;
  • изъятие участка при неиспользовании 3 и более лет (п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте региональные ограничения. Обратитесь в орган местного самоуправления или администрацию субъекта РФ по месту нахождения участка: не включён ли ваш муниципалитет в перечень территорий, где запрещено строительство жилых домов на сельхозучастках КФХ (п. 5 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ), и не отнесён ли участок к особо ценным угодьям (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

  2. Зарегистрируйте КФХ. Подайте документы в налоговый орган (ФНС России) по месту жительства. Укажите вид деятельности, связанный с содержанием и разведением сельскохозяйственных животных (например, коневодство).

  3. Уточните муниципальную ставку земельного налога. Запросите в органе местного самоуправления или на сайте ФНС России нормативный акт, устанавливающий ставки для земель сельхозназначения, используемых для сельхозпроизводства.

  4. Оформите строительство. Подготовьте проектную документацию на конюшню и жилой дом с соблюдением параметров п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ (дом — до 3 этажей, до 500 кв. м, застройка до 0,25% площади участка). При необходимости получите разрешение на строительство в органе местного самоуправления.

  5. Ведите реальную сельхоздеятельность. Обеспечьте документальное подтверждение использования участка по назначению (учёт поголовья, заготовка кормов, ветеринарные документы и т.п.) — это сохранит ставку 0,3% и защитит от изъятия участка.

  6. При закрытии КФХ заключите соглашение о разделе имущества между членами хозяйства (ст. 258 ГК РФ). Если соглашение не достигнуто — раздел производится в судебном порядке. Постройки остаются в собственности, но участок должен продолжать использоваться по сельхозназначению.