Срок освоения участка сельхозназначения после покупки: 1 год или 3 года? Когда могут изъять и нужно ли предписание?

Какой срок даётся на освоение участка: 3 года или 1 год?

Различие между пунктами ст. 6 Федерального закона № 101-ФЗ, которое вы заметили, — это не случайное расхождение, а два разных случая изъятия:

в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде […] 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Подпункт 1 устанавливает трёхлетний срок и сформулирован как общее правило — он не связывает изъятие с тем, как участок был приобретён: условие лишь в том, что на дату проверки выявлен факт неиспользования в течение трёх и более лет. Подпункт 4 содержит иную формулировку — «приобретенный в соответствии с настоящей статьей», то есть применяется только к самому участку, изъятому по этой статье и купленному на публичных торгах новым владельцем; для такого приобретателя установлен повышенный годичный срок.

Параллельная норма административного закона закрепляет то же разграничение:

Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей. 2 1 .
— ч. 2, 2¹ ст. 8.8 КоАП РФ

Часть 2 ст. 8.8 КоАП РФ устанавливает штраф за неиспользование «в течение срока, установленного указанным Федеральным законом», а специальная ч. 2¹ — за неиспользование «в течение одного года с момента возникновения права собственности, если такой земельный участок приобретен по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии». То есть годичный режим законодатель последовательно связывает именно с приобретением на торгах, а не с обычной покупкой.

Общее правило гражданского законодательства подтверждает трёхлетний срок:

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ)
— ст. 284 ГК РФ

Статья 284 ГК РФ воспроизводит три года как срок неиспользования для участка сельхозназначения, а оговорка в конце уточняет: для земель, оборот которых регулируется ФЗ № 101-ФЗ, время на освоение не исключается из трёхлетнего срока (это соответствует п. 3 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).

Вывод: если вы купили участок обычной сделкой (не на торгах в порядке изъятия), применяется 3-летний срок по подп. 1 п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ и ст. 284 ГК РФ. Срок 1 год (подп. 4 п. 1 ст. 6, ч. 2¹ ст. 8.8 КоАП) действует только для участков, приобретённых на публичных торгах как изъятые. Поэтому ориентироваться следует на 3 года, если ваш участок приобретён обычной покупкой.

С какого момента течёт срок и что считается «освоением»?

Срок неиспользования отсчитывается от даты приобретения права (государственной регистрации в ЕГРН), а не от подписания договора. Для обычного покупателя это 3 года, для покупателя на торгах — 1 год.

В срок, указанный в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, не включается срок, в течение которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения включается в срок, указанный в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи. 4. В случае неустранения правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания: 1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
— п. 3 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Ключевой момент для сельхозземель: время на освоение включается в трёхлетний срок — то есть отдельного «льготного» периода на освоение сверх трёх лет нет, а сам срок исчисляется с даты покупки. Из него исключаются только периоды, когда участок объективно не мог использоваться (стихийные бедствия и иные обстоятельства, исключающие использование).

Что именно считается «использованием по целевому назначению», определяют признаки неиспользования, утверждённые Правительством РФ:

Признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются: наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель; наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. При этом признаки, указанные в настоящем пункте, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка: а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);
— п. 1 Постановления Правительства № 1482 от 18.09.2020

Согласно этому пункту, участок признаётся неиспользуемым, если на 50% и более его площади (либо на 20% для особо ценных продуктивных угодий) есть зарастание сорняками и (или) древесно-кустарниковой растительностью либо дерн глубиной от 15 см, и одновременно сельхоздеятельность не ведётся на оставшейся площади либо ведётся менее чем на 25% площади участка (обработка почвы, выращивание культур, сенокошение, выпас и т.п.). Освоение должно выражаться в фактических сельхозработах, а не в формальных действиях.

Вывод: срок считается от даты регистрации права в ЕГРН; для обычного покупателя это 3 года, причём время освоения входит в этот срок. Чтобы избежать признания неиспользования, на протяжении срока должна вестись реальная сельскохозяйственная деятельность не менее чем на 25% площади участка.

Обязательно ли предписание перед изъятием, или участок могут изъять сразу?

Изъятие немедленно и без предупреждения невозможно. Федеральный закон устанавливает обязательную процедуру, в которую входит стадия предписания и административного наказания за его неисполнение.

{r4}

{r6}

Статья 6 ФЗ № 101-ФЗ (п. 4) и ст. 286 ГК РФ (п. 1) прямо предусматривают обязательное заблаговременное предупреждение собственника о допущенных нарушениях и выдачу предписания. Орган земельного надзора сначала выявляет нарушение, выдаёт предписание с указанием срока его устранения; только если правонарушение не устранено в этот срок и собственник привлечён к административной ответственности за неисполнение предписания, материалы направляются в органы субъекта РФ, и уже тогда субъект обращается в суд с требованием об изъятии.

{r9}

Показательно и то, что закон устанавливает срок для самого обращения в суд — два месяца со дня поступления материалов, — что подтверждает досудебную стадию предписания и административного наказания как обязательный этап. Одновременно (подп. 2 п. 4) орган подаёт в Росреестр заявление о невозможности регистрационных сделок с участком до завершения суда — тем самым право собственности «замораживается» на период судебного разбирательства, но и это происходит только после неисполнения предписания и административного наказания.

Вывод: изъятие без предписания и без административного наказания за его неисполнение незаконно. Последовательность такова: проверка и акт → предписание со сроком устранения → при неисполнении — административный штраф (ч. 2 или 2¹ ст. 8.8 КоАП) → материалы в субъект РФ → иск в суд в течение 2 месяцев (п. 5 ст. 6) → при удовлетворении — торги. На каждом этапе собственник вправе защищаться: обжаловать акт проверки и предписание, доказывать факт ведения деятельности, а при несогласии с решением об изъятии — оспаривать иск в суде (ст. 286 ГК РФ, п. 3).

Риски и денежные последствия: административный штраф и изъятие с торгов

Помимо риска изъятия, неиспользование участка влечёт административную ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ.

{r7}

Часть 2 ст. 8.8 КоАП РФ устанавливает за неиспользование участка в течение установленного ФЗ № 101-ФЗ срока штраф для граждан от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости (не менее 3 000 руб.), а ч. 2¹ — для купленных с торгов (годичный срок) — от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости. Это самостоятельная санкция, которая применяется параллельно с процедурой изъятия и, более того, является обязательным элементом процедуры изъятия (предписание + административное наказание за его неисполнение предшествует обращению в суд).

Денежное последствие самого изъятия: участок продаётся с публичных торгов (п. 6, 7 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ), начальной ценой выступает кадастровая стоимость, а вырученные средства выплачиваются прежнему собственнику. То есть собственник не остаётся безвозмездно лишённым имущества, но получает не рыночную, а кадастровую цену и лишь в случае состоявшихся торгов, — что, как правило, экономически невыгодно по сравнению с самостоятельной продажей.

Вывод: до истечения 3-летнего (или 1-летнего, для купленных с торгов) срока целесообразно начать реальную сельхоздеятельность, поскольку она одновременно (а) исключает административный штраф по ст. 8.8 КоАП и (б) лишает основание для изъятия. Если предписание уже выдано — его следует исполнить в срок либо обжаловать (акт проверки, предписание), так как их неисполнение влечёт штраф и запускает процедуру иска об изъятии.

Денежные последствия изъятия: что получает собственник

Изъятие носит возмездный характер: участок продаётся с публичных торгов, а вырученные средства возвращаются собственнику, но не целиком — за вычетом расходов.

{r9}

Для участков из земель сельхозназначения, оборот которых регулируется ФЗ № 101-ФЗ, начальной ценой на торгах по специальной норме п. 7 ст. 6 является кадастровая стоимость (по данным ЕГРН на дату публикации извещения) с возможным уменьшением до 30% на восстановление плодородия.

{r10}

Пункт 7 ст. 54.1 ЗК РФ устанавливает общий для изъятия по ЗК порядок: вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов (кадастровые работы, оценка и т.п.). Таким образом собственник при изъятии не остаётся безвозмездно без имущества, но экономически теряет: получает лишь кадастровую (а не рыночную) стоимость за вычетом издержек торгов, притом только в случае их состоятельности.

Вывод: денежное последствие неиспользования — продажа участка с торгов по кадастровой стоимости с возвратом собственнику выручки за вычетом расходов на торги. Это экономически невыгодно по сравнению с самостоятельной продажей участка, поэтому ключевая защитная стратегия — вовремя начать использование или, если предписание уже выдано, исполнить его/оспорить до стадии суда.