Можно ли оформить земельный участок в собственность, если дом получен до 1990 года по договору, а оформлен в собственность только сейчас, без выкупа и аренды, через суд

В данном случае рассматривается ситуация, связанная с оформлением прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, переданный родителям пользователя до 1990 года в период их работы в колхозе. Дом был предоставлен по договору, однако право собственности на него зарегистрировано только в текущем году. Земельный участок при этом не был оформлен, хотя его кадастровый номер указан в договоре на дом. Администрация отказывает в передаче участка в собственность бесплатно, настаивая на выкупе или аренде.

Юридически значимым обстоятельством является факт предоставления жилого дома до 1990 года в рамках трудовых отношений с колхозом. Это может свидетельствовать о том, что земельный участок изначально выделялся для обслуживания жилья и находился в фактическом пользовании семьи на протяжении длительного времени. Регистрация права собственности на дом в 2024 году фиксирует момент возникновения прав на недвижимость, но не меняет исторический характер пользования землей.

Ключевым аспектом является возможность применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания. Поскольку дом принадлежит пользователям на праве собственности, они имеют преимущественное право на оформление земли, необходимой для его эксплуатации. Указание кадастрового номера участка в договоре на дом подтверждает, что участок был индивидуализирован и связан с конкретным строением.

Ситуация осложняется тем, что дом является двухквартирным, и сосед уже оформил права на свою часть дома и земли. Это указывает на то, что земельный участок, вероятно, относится к общему имуществу владельцев квартир и должен рассматриваться с учетом прав обоих собственников. Действия соседа, оформившего землю, могут свидетельствовать о возможности применения аналогичного подхода к оставшейся части участка.

Отказ администрации в бесплатной передаче земли может быть основан на их позиции, что участок не был предоставлен в установленном порядке или не относится к категории, подлежащей приватизации без выкупа. Однако исторический контекст, длительное пользование и наличие кадастрового номера участка в старом договоре создают правовую неопределенность, требующую судебного разрешения.

Таким образом, суть ситуации заключается в коллизии между фактическим многолетним использованием земельного участка под домом, переданным до 1990 года, и отказом администрации признать право на его бесплатное оформление. Юридически значимыми факторами являются: дата и основания предоставления дома, регистрация права собственности жильцов, указание кадастрового номера участка, наличие нескольких собственников в двухквартирном доме и прецедент оформления земли соседом. Эти обстоятельства формируют основания для оспаривания требования о выкупе и возможности признания права собственности на участок в судебном порядке.

Исходным при анализе является исключительное право родителей как собственников жилого дома, перешедшего к ним по договору до 1990 года, на приобретение земельного участка, занятого этим домом и необходимого для его эксплуатации. Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники зданий, строений, сооружений имеют преимущественное право на выкуп или аренду публичного участка под ними. При этом сам по себе указанный в договоре кадастровый номер участка подтверждает, что этот участок исторически связан с домом, а сосед, уже оформивший свою часть дома и земли, косвенно подтверждает реальность такого права. Таким образом, отказ администрации в предоставлении участка в собственность со ссылкой только на выкуп или аренду не учитывает, что закон не исключает возможность бесплатного приобретения участка при наличии особых обстоятельств, например, если участок был фактически предоставлен до введения Земельного кодекса в бессрочное пользование. Конституционно-правовой смысл данной нормы, с учетом частичного признания её пункта 1 не соответствующим Конституции РФ, указывает на необходимость судебной проверки обоснованности отказа.

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Родители имеют право добиться передачи им земельного участка в собственность бесплатно. Требование администрации об обязательном выкупе или аренде неправомерно, поскольку применимое законодательство предусматривает иные основания: если дом признаётся многоквартирным, земельный участок в силу закона уже принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности, либо, при ином статусе дома, родители вправе требовать признания права собственности на участок на основании приобретательной давности, так как непрерывно владеют им с 1990 года. Судебное решение станет единственным документом для государственной регистрации права, исключая необходимость выкупа.

Рекомендуемые действия

• Установить точный правовой статус дома через заключение кадастрового инженера или справку БТИ: если дом имеет отдельные выходы из каждой квартиры и не содержит общего имущества — это блокированная застройка, если присутствуют общие инженерные системы и помещения — многоквартирный дом. От этого напрямую зависит выбор основания для признания права на землю.
• Получить из ЕГРН выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, обе квартиры и сведения о том, на каком основании сосед оформил свою часть земли — возможно, участок уже поставлен на кадастровый учёт как общее имущество многоквартирного дома, и родителям достаточно зарегистрировать свою долю без суда.
• Собрать все письменные доказательства владения участком с 1990 года: договор на дом с кадастровым номером участка, архивные справки из колхоза о предоставлении жилья, документы о техническом учёте, квитанции об уплате земельного налога (если выставлялись), а также обеспечить возможность свидетельских показаний соседей.
• Если статус дома будет определён как многоквартирный — направить в Росреестр заявление о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, приложив правоустанавливающий документ на квартиру. В случае отказа или приостановки из-за несформированного участка — добиваться его формирования через администрацию и последующей регистрации права.
• Если дом признают блокированным — составить исковое заявление в районный суд о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, акцентируя открытое, непрерывное и добросовестное владение им с момента вселения, независимо от даты регистрации права на дом. Учесть, что указанный в старом договоре кадастровый номер подтверждает связь участка с домом.
• Привлечь адвоката по земельным и жилищным спорам для сбора доказательственной базы, выбора оптимальной правовой позиции и представительства в суде, особенно если потребуется обжаловать действия администрации или оспаривать статус дома.