В данном случае рассматривается ситуация, связанная с оформлением прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, переданный родителям пользователя до 1990 года в период их работы в колхозе. Дом был предоставлен по договору, однако право собственности на него зарегистрировано только в текущем году. Земельный участок при этом не был оформлен, хотя его кадастровый номер указан в договоре на дом. Администрация отказывает в передаче участка в собственность бесплатно, настаивая на выкупе или аренде.
Юридически значимым обстоятельством является факт предоставления жилого дома до 1990 года в рамках трудовых отношений с колхозом. Это может свидетельствовать о том, что земельный участок изначально выделялся для обслуживания жилья и находился в фактическом пользовании семьи на протяжении длительного времени. Регистрация права собственности на дом в 2024 году фиксирует момент возникновения прав на недвижимость, но не меняет исторический характер пользования землей.
Ключевым аспектом является возможность применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания. Поскольку дом принадлежит пользователям на праве собственности, они имеют преимущественное право на оформление земли, необходимой для его эксплуатации. Указание кадастрового номера участка в договоре на дом подтверждает, что участок был индивидуализирован и связан с конкретным строением.
Ситуация осложняется тем, что дом является двухквартирным, и сосед уже оформил права на свою часть дома и земли. Это указывает на то, что земельный участок, вероятно, относится к общему имуществу владельцев квартир и должен рассматриваться с учетом прав обоих собственников. Действия соседа, оформившего землю, могут свидетельствовать о возможности применения аналогичного подхода к оставшейся части участка.
Отказ администрации в бесплатной передаче земли может быть основан на их позиции, что участок не был предоставлен в установленном порядке или не относится к категории, подлежащей приватизации без выкупа. Однако исторический контекст, длительное пользование и наличие кадастрового номера участка в старом договоре создают правовую неопределенность, требующую судебного разрешения.
Таким образом, суть ситуации заключается в коллизии между фактическим многолетним использованием земельного участка под домом, переданным до 1990 года, и отказом администрации признать право на его бесплатное оформление. Юридически значимыми факторами являются: дата и основания предоставления дома, регистрация права собственности жильцов, указание кадастрового номера участка, наличие нескольких собственников в двухквартирном доме и прецедент оформления земли соседом. Эти обстоятельства формируют основания для оспаривания требования о выкупе и возможности признания права собственности на участок в судебном порядке.
Исходным при анализе является исключительное право родителей как собственников жилого дома, перешедшего к ним по договору до 1990 года, на приобретение земельного участка, занятого этим домом и необходимого для его эксплуатации. Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники зданий, строений, сооружений имеют преимущественное право на выкуп или аренду публичного участка под ними. При этом сам по себе указанный в договоре кадастровый номер участка подтверждает, что этот участок исторически связан с домом, а сосед, уже оформивший свою часть дома и земли, косвенно подтверждает реальность такого права. Таким образом, отказ администрации в предоставлении участка в собственность со ссылкой только на выкуп или аренду не учитывает, что закон не исключает возможность бесплатного приобретения участка при наличии особых обстоятельств, например, если участок был фактически предоставлен до введения Земельного кодекса в бессрочное пользование. Конституционно-правовой смысл данной нормы, с учетом частичного признания её пункта 1 не соответствующим Конституции РФ, указывает на необходимость судебной проверки обоснованности отказа.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Если дом является многоквартирным, то правовой режим земельного участка принципиально меняется. Двухквартирный дом может быть признан многоквартирным, особенно если он имеет общие инженерные системы и конструктивные элементы. В таком случае земельный участок под ним автоматически поступает в общую долевую собственность собственников помещений в силу закона. Ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо закрепляет, что общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Поскольку сосед уже оформил свою часть дома и земельного участка, это свидетельствует о том, что либо дом не является многоквартирным (разделён на блоки), либо сосед оформил долю в общем имуществе. Если же дом относится к многоквартирным, то при регистрации права собственности на квартиру (помещение) родители уже стали участниками долевой собственности на землю в силу закона, и администрация не вправе предлагать выкуп или аренду, так как участок уже принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Для обоснования иска о признании права собственности на земельный участок при длительном владении может быть применена норма о приобретательной давности. Если родители добросовестно, открыто и непрерывно владели земельным участком как своим собственным с 1990 года (то есть более 15 лет), они приобретают право собственности на него в силу ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом факт оформления дома в собственность только в текущем году не прерывает давностного владения землёй, так как владение домом и участком являлось единым. Сосед, оформивший свою часть, не препятствует давностному владению родителей своей частью участка, если границы фактического пользования сложились.
Статья 234. Приобретательная давность
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) .
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
В случае удовлетворения исковых требований судебное решение станет основанием для государственной регистрации права. Ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» относит к основаниям для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав акты, изданные органами государственной власти и местного самоуправления, а также судебные акты. Таким образом, решение суда о признании права собственности на земельный участок будет являться достаточным документом для внесения записи в ЕГРН, и дополнительного выкупа или аренды не потребуется.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
В контексте предоставленных норм отсутствует специальная статья, регулирующая бесплатную приватизацию земельных участков под жилыми домами, переданными до 1990 года. Такое основание может содержаться, в частности, в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая не приведена в исходном блоке. В связи с этим при отсутствии прямого указания на бесплатность в данном деле решающее значение приобретёт судебная оценка фактического длительного владения и правового статуса дома как многоквартирного (или блокированного).
